日本楼市的兴衰史，是怎样的一个过程？

有没有哪位行家对日本楼市的兴衰有过深入了解的，能否详细点谈谈日本楼市是怎样经历了泡沫膨胀和最终崩盘的?

炒地皮泡沫都是一个风格，没什么特别的。土地的价值是由它上面劳动者的劳动创造决定的，妨碍了劳动创造的炒地行为最终就会自取灭亡。

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）；使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？

借钱买房还不上了，很难理解吗，

ps:所有经济危机都是债务危机，债务危机都是借钱还不上导致的，

参考这个图，股市提前两年崩盘，然后是房市1992左右崩盘。直接原因是日本央行快速加息，直接刺破资产泡沫。主动刺破是不是比被动好，既然知道他就是葛泡沫？至少日本保住了汇率！

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫决裂，是国际各国前史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无彻底恢复的痕迹。最近有人以为上海将发作类似日本泡沫决裂的危机，因为现在我国经济以及上海房地产与泡沫决裂时日本所在的阶段和状况彻底不相同，上海肯定不会发作类似状况，这样的判别是不现实和没有根据的。可是因为日本泡沫扩张和决裂的直接原因是日元增值和根底钱银过多，与我国现在面对人民币增值压力和根底钱银过多的状况类似，因而剖析日本房地产泡沫决裂的经验教训有着活跃的含义。 &lt r> 　　战后50年，日本经济取得了引人注目的光辉成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时刻接连赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲榜首强国和仅次于美国的国际第二大强国。日本的交易和制造业直逼美国，在电子轿车钢铁和造船等范畴更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力到达美国一半，外汇储备超越 4000亿美元，占国际外汇储备的50%。日本人成为国际上最赋有的人，土地成为国际上最贵重的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超越地大物博的整个美国，日本均匀房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的修建洛克菲勒中心和美国人最骄傲的工业好莱坞影片公司。特别是日元大幅度增值使得日本人极端赋有备感骄傲，资金指处所向无敌。随同“国富民强”，很多新资金没有去处，只好会集和积聚在十分有限的土地上，构成土地和房子的含金量越来越高，价格和泡沫日积月累。 &lt r> 　　日本房地产开展在国际各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。随同经济和房地产开发，土地价格特别是首要城市的土地价格不断上涨，高度独占会集，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。可是假如以为日本房地产泡沫决裂是客观原因构成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫现已适当严峻，假如没有后来5年时刻中履行的一系列过错方针，泡沫决裂仍是能够避免的。1985年日元增值以及对增值过错的估量和预期，将日本直接推入泡沫决裂前的“最终张狂”。在5年时间短的“光辉和绚烂”之后，日本经济和房地产堕入了现已长达14年的萧条和低迷。由此可见，包含日本在内的国际各国房地产泡沫以及决裂，都不能归咎于客观原因。日本首要的过错方针是： &lt r> 　　榜首，利率太低，资金众多，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长集会纽约的广场饭店，就争执良久的日元增值达成协议。之后一年时刻里日元对美元增值一倍以上，由此对出口构成巨大冲击。日本政府为了影响国内经济，完结外向型向内需型经济过度，接连五次降低利率放松银根，根底利率跌至前史最低点，钱银供应量接连每年超越10%，1998年超越15%，构成商场上资金极端充分。可是因为其时日本上下对日元增值和经济转型的困难认识和预备缺乏，很多资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入简单吸纳和“收效”的股市楼市，构成股市楼市价格双双飙升。1985年今后的4年时刻中，东京区域商业土地价格猛涨了2倍，大阪区域猛涨了8倍，两地住所价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采纳有用办法引流资金和监管资金，而是听之任之。 &lt r> 　　第二，盲目扩展信贷，乱用杠杆作用。在资金众多的状况下，本来应该紧缩的信贷不只没有紧缩，相反进一步扩张，火上加油火上加油。为了追逐高额赢利，日本各大银即将房地产作为最佳借款项目，来者不拒有求必应。1990年危机现已一触即发，可是银行持续大规模借款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放借款总额到达50万亿日元，占借款总额的四分之一，五年间陡增2.5倍。特别过错的是为了扩展杠杆作用增加赢利，日本银行违背国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未完成赢利当作资本金向外出借，构成流通范畴里的钱银数量进一步扩张。1991年日本银行总借款额到达当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了抢夺赢利和共享商场，日本上千家财政公司和出资公司等非银行组织也不管方针限制，跻身于房地产金融职业，直接或直接向房地产借款，总额高达40万亿日元。能够说日本金融组织是房地产泡沫的最大鼓吹者和最终支撑者，为泡沫连绵不断运送能量直到最终一刻。 &lt r> 　　第三，出资投机成风，股市楼市连动，办理监督形同虚设。日本和香港彻底相同，股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种状况进一步加重了泡沫的严峻程度。其时日本居民从股市中赚了钱出资到楼市中去，从楼市中挣钱出资到股市中去。不管从那一个商场挣钱都十分简单，很多人所赚之钱比一辈子作业积储的钱多得多。股市楼市比翼齐飞，同创一个又一个“高度”。1985到1988年日本GDP增加16%，土地市值和股票市值分别增加81%和177%。1989年末日经指数到达前史最高点近39000点，房地产价格也同创前史最高。这段时刻里， 房价日长夜大，数月乃至数天价格又上涨了。人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去作业专职炒楼。人们用证券或许房产作典当，向银行借钱再出资房地产。银行则以为房地产价格持续上涨，由此作典当没有危险，所以斗胆放款，构成很多重复典当和借款，监督办理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩展。可是商场转折后当即就构成“中子弹效应”，一个被击破，个个被击破。日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要人物，使用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中政府很少的应对方针也严峻滞后。大公司倒卖土地的状况一向持续到1992年政府增收94%重税后才被逼停止。 &lt r> 　　泡沫决裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭财物大幅度缩水，长时间背上严峻的财政担负，在适当长的时刻里严峻影响正常消费。日本银行及非银行组织的不良债款高达100万亿日元，最终成为坏账的到达几十万亿日元。关闭和被收买的银行和房地产公司不计其数，很多修建成为“烂尾楼”。修建业饱尝重创，1994年合同金额缺乏高峰期的三分之一，国民经济堕入长达十年的负增加和零增加。日本的沉痛教训应该在我国房地产开展进程中引以为戒。

日本的房子只涨5年 天朝的房子都涨了20年了 而且没有丝毫下降的趋势

日本上个世纪八十年代是楼市危机，不是经济危机