|
核心定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融。 不解释。写于2018年5月，各地金融政策风声鹤唳的阶段，其实可以解读下各个政府心态就可以判断出房价走向了。 围绕核心定律，简单分析下惠州、东莞、中山： 惠州：长期人口看涨，但是中期土地储备极多，腹地广阔，并不看好；政府可以不断卖地不断推高房价。“面包贵了面粉也可以涨价嘛”，这是政府找钱的思路。目前惠州只放新房贷款，二手房贷款卡死，其目的是坐实新房涨价-不断涨价-微微涨价的势头，先开发好地方，寻求大亚湾海景等优秀海洋资源名片的房子先卖一轮，然后“大亚湾都1.5w了，市区也应该涨涨了”；再就是“新房这么贵了，二手不能吃亏”的老业主心态，再就是政府“面包贵了，看见没，开发商们，我面粉稍微卖贵点又怎么了”循环下去，争取各种概念。如搭上深圳的东进、和汕头的合作区、与香港的各种合作。其实就是为了地方政府创收的一种手段。 总结：惠州长期依然看涨，不过短期内二手房有价无市，或者各种贷款歧视政策、或者是二手房办理时间无限拖延政策依然会比较强势的存在，这是一个地方政府的土地财政需求，说白了就是赚钱的法则。 东莞：长期人口看涨，土地储备较深圳多较惠州少，腹地广阔，优秀资源长期看好。目前时间金融政策不好，短期不看好，投资不用动，长期持有可以入手。东莞不同于惠州，有政策上的压力，作为粤港澳大湾区两级广州、深圳香港中的核心地带，央级省级的诉求是样板，是生产、物流、仓储及特色产业纺织等的生力军，限购政策来源于上面的压力，但是又不想阻碍了市级卖地，推高面包的诉求；所以目前的限购政策主要以锁定一手交易，让一手房价基本维持，不至于给自己的招商引资造成减分因素，吓退了本来要来东莞的一大批优秀企业。但是慢慢的，随着华为等一波行业龙头的入住及整体搬迁，松山湖的建设越来越好，地铁1号线接近（2020）开通等因素的利好，新房的限购会逐步放松或者至少不会紧要继续推高房价达到城市综合实力的提升，接收深圳广州溢出。对需要半年以上社保的人群睁只眼闭只眼；而二手房目前不限购，巩固房地产成果，运用二手房价来胶着巩固市场，培育市场长线看涨预期。 总结：东莞长线看涨，这是必须的。长线新房政策不会加紧，短期不变。二手房短期看涨，目前唯一限制二手房的因素就是金融政策，政策不好放水少，房价涨不起来。一旦市场有大面积放水，东莞领涨。 中山：长期人口持平微涨。土地储备较多没有和东莞进行比较，腹地不广阔，也就造成了额目前的翠亨新区土地宝贵；中期这个片区是看涨的。短期来看金融没有好政策，目前限购也是限一手不限二手，跟东莞一样的策略。不过本身实力没有东莞强劲，主要指望深中通道的全面开通强行一波卖地拉高。在翠亨的建设上，会通过各个其他区的财政收入，来补贴翠亨新区的建设投资，长期如果一定要买，建议买翠亨。如果是中期炒，比如说3-5年，在接近深中通道的通车时候进行卖出，建议在其他区，地方政府为了财政收入，翠亨部分的开发周期相对较长，卖地不彻底也不舍得全部在某个价值段出掉，势必慢慢出土地，造成了其他区先推高的现象，并且深中通道一定是先通其他区造成价高事实，然后再卖面粉，再补贴翠亨这个亲儿子的事实。翠亨是个名片，就算这届市政府想完全开发，目前也不具备这样的实力，对于一个中小城市的管理者而言，认清自己，留下名声，做出一定的开发节奏成果也是可以接受的。 总结：中山超长期，其实是涨不动的。长期来看还行，对于目前的投资客来说最合适的机遇是3-5年内通车的深中通道带来的一波上涨节奏，在5年左右（假设2018-2023通车）的投资节奏应当是最好抓住的。短期不具备投资价值，金融政策及东莞惠州的稀释包夹，都难以起来。入手就必须卡3-5年，做好这个心理准备就赶紧上。
相比较而言，东莞的机会大于中山大于惠州。如果有充分资金直接入手前海未来也是十分可期的，对于目前有一房想入手二房这就比较尴尬，卖房买一个其实后期不方便组合资产即不方便卖了唯一住房而有两套则适合卖一套住一套，长期来说比较稳健。从这点看来，目前市场上金融政策只要放缓，会从深圳释放大量的已有一房最好想入二房的这种需求，又保证不是非常高价，又能养老将深圳新房给下一代。所以临深长期还是值得看好的。
超长线：中山翠亨 长线：东莞长安、虎门、松山湖 > 中山南朗、翠亨、市区 > 惠州大亚湾、市区 中线：中山市区 = 惠州大亚湾 短线：都不看好，除非央行放水银行求着客户作信用贷，机会渺茫
谈谈粤港澳大湾区的几个观点： 1，央级层面，需要有一块这样的地方释放资金拉动经济；下一波要印钱，但是也要修蓄水池，这是个超级大蓄水池。很多机会隐藏在这个蓄水池里，估计现在资金就已经蠢蠢欲动，就等政策明确了。 2，从脸面看，当年灯爷爷画了一个圈，那就不能只是着手于圈，历史功绩让它归于历史，新时代新跨越，让后人铭记的应当是这一代的丰功伟绩，所以前海的圈子还画小了，那只是一块试验田，用来检测人心、执行力、资金的小蓄水池试验场，必须有大的池子大的成就。所以粤港澳大湾区势在必行。 3，一带一路的这种大经济手笔都能画出，那粤港澳大湾区真正释放的是什么这点难揣测。特区外的特区，无外乎直辖、建省；而这个都超出省级的能力和预期，那就是湾区这个名词的赋予。具体路子应该是保证一国两制的前提下，扩大港人的各种合作、投资领域权限；其他那些无外乎就是目前的一系列创新、资金、政策上的支持，包括地方独角兽引入作为地方智库，造成强者恒强局面，其他并无明显区别。当然不排除加强深圳出海口的海上丝绸之路的建设，上马一些大型工程来释放生产力，印钱建铁公鸡。 科技造就了旧金山，金融成就了纽约湾，而东京湾区抓住的是工业增长的时代。对于粤港澳大湾区政府看到的弯道超车的机会，无外乎电动车、互联网、人工智能。其中以BYD、Baidu、Tencent为代表。这是互相印证的过程，这几家巨头存在的情况下也会给政府弯道超车的信心。精简行政机构，为自由经济让路，纯商业资本赤裸裸的逐利，应当是这个湾区的常态。 强者恒强，跟个人跟买房相关无外乎就这几个字，看好金融政策的风向买你能买的最贵的，莫回头。 | 
转播
