光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告：11月房企融资放量，港股内房领跑恒生

市场行情： A 股地产板块小幅调整， H 股地产板块领涨大市

11 月 17 日至 11 月 30 日，申万房地产指数下跌 3.31%，跑输沪深 300指数 0.7pc，在 28 个申万一级行业指数中排名第 6；恒生中国内地地产指数上涨 7.26%，跑赢恒生指数 6.03pc，表现优于 13 个恒生综合行业指数。

政策动态：工程建设开展专项整治，东莞调升普通商品住房价格标准

宏观层面，近期七部门开展工程建设领域专项整治；国务院部署进一步发展养老产业；舟山政府门户网站称沪浙苏正在编制《上海大都市圈空间协同规划》，涉“ 1+7”市。区域层面，广州明确自持商品房禁止销售，租赁合同不超 20 年；东莞调升普通住房价格标准，第一类上升 117 元/平米；深圳就监管新规征求意见，对商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定；长春发布新规，明确商品房总预收款 30%专项用于项目工程建设。

公司动态：借新还旧下，房企 11 月境内外融资放量

近期，主流房企密集发布融资公告，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、 ABS 等。根据 wind数据， 2018 年 11 月房企境内发行债券 523 亿元，规模环比增长 14%，同比增长 112%； 11 月内房海外发行债券 304 亿元（根据当期汇率换算，下同），环比增长 263%，同比增长 7%。全年来看，房企累计境内发债 5632亿元，同比增长 66%；内房累计海外发债亿元 3220 亿元，同比增长 12%。

数据更新：楼市累计降幅持续收窄， TOP40 龙头销售高位小幅放缓

30 城商品房双周成交环比下降 0.1%，全年累计降幅继续收窄至 7.3%；11 城二手房双周成交环比减少 2%，全年累计降幅继续收窄至 5.1%；继续印证我们全年销售谨慎、结构倾向一二线的判断。 100 城土地双周成交面积环比下降 14.4%，双周成交总价环比下降 16%，土地市场继续降温。克而瑞数据 1-11 月 TOP40 房企销售金额同比增长 35%，增速较 1-10 月（ 37%）高位继续放缓，对比全国整体水平，行业集中度提升趋势仍十分明显。

投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇

截止 2018 年 11 月 30 日，申万房地产指数 PE（ TTM)约 9.31 倍，低于过去 5 年均值（ 17.32 倍） 1.53 个标准差，板块估值水平继续处于低位。政策面整体平稳，基本面持续下行，借新还旧下， 11 月房企融资放量。基于城市轮动一二线逐步复苏，以及行业融资、拿地、销售三重集中度提升的判断，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，如 A 股龙头万科 A、保利发展、招商蛇口及 H 股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产、中华企业、上实发展。

风险分析：

房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。
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