轻工制造行业点评：越南深思考：实业稳健，楼市喧嚣

越南政府：国穷民富，赤字率、通胀、汇率挑战较大

国穷指的是越南政府财政赤字率为 3.5%，但基建基础非常薄弱，此前地产和产业基础差，政府赤字高，对标黄浦江的西贡河里污泥和河面漂浮物清理都很差、道路狭窄拥挤，预计短期政府也不会花费政府开支进行改善；民富指的是越南土地是私有制，贫富差距和阶层固化很严重，财产传承持续，拉大了贫富差距。越南盾汇率不稳定导致民众愿意买黄金而非持有货币保值（1RMB=3400VND）；利率水平存款 5%左右，贷款 7-10%（这也是此前讨论越南房产投资回报率时经常忽略的方面）。

实业：目前更适合轻工业，劳动力红利比预期低，工资增速是挑战

目前转移到越南的多来料加工轻工业，产业园区配套可能较好，工业区工厂比较分散，并没有天然气、蒸汽之类配套，更别提产业链上下游配套，所以目前状态更适合来料加工的工业。整体实业的转移比较稳健，受益政府税收政策优惠、人工工资低。越南人口 1 亿的基数低，且近年来工资涨幅快，其劳动力红利期远不如 90 年代的中国。

地产：高端住宅占比高，地产仍处于初期阶段

越南房地产市场主要集中在胡志明和河内，从供给端来看，开盘量从 2007年的 1 万套到 2010 年的 2 万套到 2015 年的 4 万套，中高端占据绝大比重，占比达 72%。从销售情况来看，销售量逐步回落，去化率维持在高位稳定状态。 2010 年开放越侨买房后，成交量暴增，同时由于越侨对于炒房和杠杆的熟练使用， 2010 年进行反复抵押贷款，贷款利率不断上浮，最高达到 20%的利率，从而导致 2012 年开盘量和成交量大幅下降，直至 2015 年开放外国人购房才得以缓解。

从后续房价趋势来看，越南房产目前仍属于供不应求状态，房价依然趋势向上。 2007 年时候豪华型 3000 美金；高端 2000 美金；中端 1000 美金；低端 800 美金；到 2018 年豪华型 5500 美金；高端 2200 美金；中端 1500；普通 900 美金左右；豪华住宅因为供给较少房价上涨较多。整体来看，由于胡志明市仍旧流入人口较多，整个地产市场仍然处于初期阶段。

风险提示：调研信息可能不尽全面，如依据本报告自行赴越南投资造成的后果自行承担；人口红利不达预期；全球经济波动风险
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