匿名人员
2019-2-23 23:45
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市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.08，较上周收缩3.81%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率-0.17%，较上周收益率收缩1.06pct，上周银行、电子、汽车等板块领涨，地产板块收益率在各板块中偏中等。当前股票组合万科A、招商蛇口。
一手房成交环降2.39%：全国41城一手房成交面积391.71万方，同比下降30.44%，环比下降2.39%，累计同比下降28.99%；其中一线4城成交面积56.64万方，同比上升24.90%，环比上升6.57%，累计同比上升21.66%；二线19城成交面积250.34万方，同比下降35.90%，环比下降0.95%，累计同比下降35.48%；三线18城成交面积84.73万方，同比下降33.40%，环比下降11.19%，累计同比下降26.80%。
二手房成交环升0.93%：全国15城二手房成交面积130.23万方，同比上升6.14%，环比上升0.93%，累计同比下降4.44%；其中，一线2城成交面积35.26万方，同比上升4.58%，环比上升26.32%，累计同比下降22.02%；二线9城成交面积89.59万方，同比上升11.05%，环比下降7.39%，累计同比上升8.28%；三线4城成交面积5.38万方，同比下降35.23%，环比上升23.15%，累计同比下降50.13%。
可售库存环降0.37%，去化周期增加0.30周：1）全国15城可售库存套数同比上升27.53%，环比下降0.37%；其中一线4城同比上升34.20%，环比上升0.43%；二线8城同比上升28.62%，环比下降1.12%；三线3城同比下降0.40%，环比下降0.16%。2）全国15城可售库存去化周期33.09周，较上周增加0.30周；其中一线4城去化周期37.67周，较上周增加0.74周；二线8城去化周期34.06周，与上周去化周期持平；三线3城去化周期19.16周，较上周增加0.15周。
土地成交量价齐跌：1）100大中城市供应规划建筑面积1063.55万平米，累计同比-24.43%，相对过去四周变化幅度为-64.71%；100大中城市挂牌均价3649元/平米，同比+77.05%，环比+174.15%；2）100大中城市成交总建面1571.66万平米，累计同比-45.14%，相对过去四周变化幅度为-50.41%；100大中城市成交总价350.25亿元，累计同比-51.24%，相对过去四周变化幅度为-56.97%；100大中城市成交楼面价2229元/平米，同比-28.90%，环比-10.52%；3）100大中城市土地溢价率6.3%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为12.02%、5.16%、0.18%。
政策方面：广州市黄埔区发布《广州市黄埔区广州开发区加快培育和发展住房租赁市场工作方案的通知》，通知包括商业用地改建租赁住房等政策；中共中央国务院发布关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见，意见主要包括深入推进疏解到熊安新区的国有企业和事业单位改革、推动高端高新产业发展等。
投资建议：当前地产行业类似于11年末12年初，相似的小周期、相似的土地购置费增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H股）等。
风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期
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