上周（18/9/29-10/05）国庆假期当周，主流46城一手房周成交323万平米，环比-39%；其中，一二线环比-26%、三四线环比-72%；10月截至上周月成交同比-38%，较9月下降40pct，其中一二线同比-16%、三四线同比-87%，分别较9月下降21pct和下降82pct，上周成交明显回落主要受国庆假期季节性需求回落以及网签备案滞后影响，并综合考虑到上个月楼市金九成交成色不足以及近期三四线城市草根调研反馈，总体反映近期楼市成交正逐步走弱，其中一二线城市仍相对好于三四线，但50家主流房企9月销售额同比+35%，弱市下龙头销售表现仍旧靓丽，推动行业集中度进一步上行。受国庆假期影响，上周15个重点城市普遍未公布二手房数据，故不作分析。库存方面，上周截至10月4日16个重点城市推盘环比-88%，国庆假期当周推盘大幅下降；16城可售面积为7,130万平米，环比下降2.4%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.2个月，行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面，央行宣布10月15日起，下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，预计降准可再释放增量资金约7,500亿元，资金端继续放松将一定程度上缓解房企资金压力，尤其龙头房企；长效机制方面，今年前10个月北京已有20个集体土地租赁房项目获批；行业新闻方面，杭州进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为，明确在售商品房为全装修销售的，应公开装修预算明细；北京市住建委对新开盘项目售楼处及中介门店进行了执法检查。可以看到，10月开局宏观政策与行业政策继续反向,预计需求端政策仍将偏紧、但也难更紧并也无必要，而供给端政策修正或是未来方向。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点
房地产行业数据：上周49个重点城市新房合计成交322.8万平米，环比下降38.9%；10月截止上周一手房合计成交102.2万平米，较9月同期环比下降75.4%，较去年10月同期同比下降37.7%，其中当月成交同比较9月下降39.6pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-37.0%、-22.0%、-67.6%、-78.7%，当月月成交同比分别为：+11.2%、-18.5%、-86.8%、-89.1%。16城可售面积为7,130万平米，环比下降2.4%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.2个月。
主要政策新闻：央行宣布10月15日起，下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，预计降准可再释放增量资金约7500亿元；今年前10个月，北京市已有20个集体土地租赁房项目获批；广州房地产中介协会发布二手住宅市场数据，9月签约面积65.4万方，环比连续5个月下滑；杭州进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为，明确在售商品房为全装修销售的，应公开装修预算明细；深圳9月新房成交套数2248套，环比-39.0%，同比-17.6%；北京市住建委对新开盘项目售楼处及中介门店进行了执法检查。
公司动态跟踪：碧桂园18年前三季度实现合同销售金额4,155.8亿元，同比增长38.4%。合同销售建筑面积4406万平方米，同比增长27.3%；截至18年10月1日，18年度共回购7.885亿股，总代价9.9亿港元；中国恒大18年前三季度合计销售金额约4,480.9亿元，同比增长22.4%。龙光地产18年前三季度合约销售额约548.5亿元，同比增长74.8%。
一周板块回顾：节前一周（09.24-09.28）SW房地产指数下跌3.80%，沪深300指数上涨0.83%，相对收益为-4.63%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为京粮控股、运盛实业、中珠控股、长春经开、中房股份
风险提示：房地产市场销量超预期下行，行业资金超预期收紧
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