央行地产金融四箭齐发，沪广深连夜松绑楼市

四项金融支持房地产政策包括：统一下调存量房贷利率、优化调整房贷利率定价机制；下调房贷首付比例；优化保障性住房再贷款；延长两项房地产金融政策文件的期限

文｜《财经》记者唐郡研究员丁艳
编辑｜张威

房地产政策迎来“转向之夜”。
9月29日晚间，中国人民银行（下称“央行”）一口气公告落地四项金融支持房地产政策，其中包括统一下调存量房贷利率、优化调整房贷利率定价机制等。
根据相关公告，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，LPR（贷款市场报价利率）基础上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷有望降至-30BP。以北京为例，存量首套房贷利率将由LPR+55BP调整为LPR-30BP。
随后，六大行均发布公告称，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整，大部分客户无需另行申请或提供材料。
同时，央行表示，批量调整存量房贷利率的方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，需要破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。
由此，央行宣布对房贷利率定价机制进行优化：11月1日起，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，最短可调整至一个季度。
央行公告当晚，上海、广州、深圳三个一线城市相继宣布松绑限购、下调首付比例等一系列政策优化举措。其中，广州宣布取消房地产限购措施，打响了一线城市全面取消限购第一枪。
一系列增量房地产政策集中落地，距离9月26日中央政治局会议明确“要推动房地产止跌回稳”仅仅过去了三天。
“这次存量房贷利率下调落地速度快，超出市场预期。这是对9月26日中央政治局会议部署的一个迅速落实，释放了两个信号：第一个加力提振居民消费，第二个是促进房地产市场止跌回稳。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。
9月30日早间，中国股、债、汇、商齐涨。其中，A股上证指数高开3.47%，深证成指高开4.58%，创业板指高开5.77%；港股恒生指数高开2.63%。开盘35分钟后，沪深两市成交额突破1万亿元，刷新历史最快破万亿纪录。

存量房贷利率调降：百万贷款年息少约5600元

根据市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），各商业银行原则上应于10月31日前将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度批量调整至-30BP，调整范围包括首套、二套及以上存量房贷。
一位来自北京的房贷借款人对《财经》表示，其房贷利率目前为4.4%（LPR+55BP），此番批量调整存量房贷利率后，房贷利率有望降至3.55%（LPR-30BP）。
据业内人士测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
整体来看，据央行行长潘功胜此前预计，本次存量房贷利率平均下调幅度为0.5个百分点，将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息总支出约1500亿元。
值得注意的是，《倡议》明确，批量调整后的存量房贷利率加点幅度为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。也就是说，部分房贷利率下限高于LPR-30BP的城市，本次调整后的加点幅度为其所在城市规定的下限。
以北京为例，当前北京五环以内二套房贷利率下限是LPR-5BP，五环外是LPR-25BP。对应的存量二套房贷利率批量调整后，分别为LPR-5BP和LPR-25BP。

注：图表由《财经》根据公开资料整理

根据工商银行发布的公告，目前来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其他大部分地区的存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。
此外，据央行公告，对于固定利率存量房贷，允许以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%=LPR+15BP，再将15BP调整为-30BP。
权威人士表示，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。调整后，存量房贷利率将降至约3.55%（LPR-30BP），略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平3.61%。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。
“如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。”前述权威人士称。
中金公司研究部副总经理、银行业分析师林英奇表示，由于今年5年期及以上LPR已下调35BP，对于今年还未重定价的贷款，在重定价日还有额外35BP的降幅。
以北京为例，目前不少重定价日为1月1日的存量首套房贷利率为4.75%，本次批量调整加点后，降至3.9%，降幅85BP；2025年1月1日LPR重定价后,这部分存量房贷利率有望降至3.35%，累计降幅高达140BP。
权威人士表示，由于合同约定的重定价日不同，不同借款人的利率在本次批量调整后会有所差异，但最终会趋向一致。

利率定价机制优化：加点幅度、重定价周期可调

“这可能是存量房贷利率最后一次批量调整。”多位分析人士对《财经》表示。
在宣布批量下调存量房贷利率的同时，央行公告称将对房贷利率定价机制进行优化调整，主要包括两项内容：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
在9月29日晚间发布的答记者问中，央行有关负责人表示，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。
根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。
2023年8月，央行引导商业银行对存量房贷利率进行了一次批量下调，平均下调幅度达73BP。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。由此，近日央行引导商业银行再次批量下调存量房贷利率。
“但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。”前述央行负责人表示。
根据央行公告，自2024年11月1日起，浮动利率存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，通过新发放贷款置换存量房贷，调整房贷利率加点幅度。
“国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。”前述权威人士表示。
据《财经》了解，中国香港等经济体主要通过跨行转按揭等方式调整存量房贷利率。所谓跨行转按揭，即通过担保公司担保等手段把住房按揭贷款从一家银行转到另一家银行，将房贷利率调整至市场最新水平。2007年前后，内地部分银行曾推出“转按揭”贷款，但出于防止地产泡沫风险等因素考量，相关产品被监管部门叫停。
一位银行业分析人士对《财经》表示，11月1日后房贷利率动态调整机制如何执行落地，有待相关部门进一步明确。不过，此前潘功胜在回复相关媒体问询时表示，对于存量房贷利率动态调整，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
同时，央行宣布取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，允许借款人与银行协商约定重定价周期，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
所谓重定价周期，指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，过去房贷利率重定价周期要求最短为一年。
“需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。”前述权威人士称。
前述央行相关负责人表示，“符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。”

三项金融政策落地：推动房地产止跌回稳

除了存量房贷利率调整，9月29日央行同步落地了三项房地产金融政策。
一是下调房贷首付比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。各城市可在此基础上因城施策，自主调整。
“将全国层面的二套房贷最低首付比例由当前的25%下调到15%，为历史上最低首付比例，将更好满足居民改善性住房需求。”招联首席研究员董希淼表示。
二是优化保障性住房再贷款。将3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例由原来的60%提高到100%，即商业银行每发放100亿元贷款，央行对应提供100亿元低成本资金支持。该工具创设于2024年6月，主要用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。
“保障性住房再贷款利率1.75%，按照银行平均负债成本2.2%计算，在100%的支持比例下能够节约该笔贷款的负债成本约为40BP-50BP，能够提高对于银行发放贷款的激励。”林英奇表示，“截至上半年，央行审核发放再贷款资金超过120亿元。”
三是延长两项房地产金融政策文件的期限。此前央行和金融监管总局共同出台的“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，期限从2024年12月31日延长到2026年12月31日。
林英奇认为，“金融16条”包括房企存量融资多展期一年、不调整贷款分类的政策，有利于稳定房企融资现金流，减少流动性压力，同时减轻房地产贷款风险暴露对银行资产质量的压力。
央行房地产金融政策“四箭齐发”，其他部门也迅速反应。
9月29日深夜，上海、广州、深圳先后宣布优化调整房地产政策，其中包括降低或取消购房门槛。
其中，广州宣布取消居民家庭购房的各项限购政策，成为一线城市中第一个全面取消住房限购措施的城市。
上海明确缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。非上海市户籍居民家庭和单身人士购买外环外住房，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从连续缴纳满3年调整为1年。
深圳明确非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区等部分区域购房需连续缴纳社会保险或个人所得税满一年，盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）等区域购房无需提供个人所得税或社会保险证明。
对此，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏表示，广州市落实中央取消住房限购的要求做得彻底，为其他城市包括一线城市作出了榜样。孟晓苏呼吁，所有城市都应取消商品房限购，“限购政策”要全面调整到保障房分配与管理领域，需要政府充分发挥作用。

商业银行端：净息差影响有望中性

存量房贷利率调整将对商业银行产生何种影响？
截至2024年二季度末，商业银行净息差为1.54%，同比下行20BP，已至有统计以来最低水平。
据林英奇此前估算，若存量按揭利率平均下调约60BP，将影响银行净息差7BP，营业收入4%，净利润7%。
“批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。”前述权威人士称，“考虑到央行降准50BP，降息20BP，预计带动MLF（中期借贷便利）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。”
潘功胜预计，本次LPR和存款利率将会对称下行，叠加此前存款利率自律机制多次引导存款利率下行，随着时间推移，存款重定价效果将慢慢显现。
林英奇表示，假设1年期和5年期及以上LPR下调20BP，存量房贷利率平均下调50BP，预计对息差的影响分别为9BP和6BP，合计约15BP。“假设存款利率下调25BP、降准50BP能够基本对冲对于银行息差的影响。”林英奇称。
“从银行端来看，最直接的就是按揭贷款量会增加，利差收益会有所提升，客户黏度会增加。”一家股份行私人银行部门负责人对《财经》表示，“尽管降息导致银行存贷差收窄，但如果按揭业务量因此大幅度提升，存贷差带来的收益规模也会提升。”
“本次房贷利率下调有望减轻借款人负担，同步出台的一线城市放松限购、金融十六条和经营物业贷政策延期、全国首付比例下限下调的政策都旨在促进房地产市场‘止跌回稳’。同时后续存款利率的下调在支持实体经济和资本市场的同时充分考虑了对银行息差和资产质量的影响，有助于在银行稳健经营的同时实现和实体经济的共生共荣。”林英奇表示。
“预计四季度全国各地仍将有重磅加码政策集中推出，全力促使房地产行业探底回升。”惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍表示，“未来的各项政策细则将着力于严控增量、加快去库存和改善居民信心。若后续政策能成功落地，将有望形成房地产市场止跌企稳的重要拐点。”
截至9月30日收盘，A股上证指数涨破8%，站上3300点；深证成指涨破10%；创业板指涨超15%。两市成交额近2.6万亿元，刷新历史纪录。其中，A股房地产板块涨超9%，保利发展、万科A、我爱我家等近40股涨停。