管中窥豹，荔湾为什么有被讨厌的勇气

荔湾 | 荔湾湖

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另外24号踩遍广州TOP500个楼盘，结合2020年-2021年的分化行情，整理了广州各区域的必看高分楼盘清单，欢迎评论或者私信获取。

24号解答如下：

我梳理一下你的核心需求及情况：
女儿用学位壳上协和学校，协和有直升优势，你比较倾向于让现在1岁的弟弟也上协和。
老人家目前就和你们一起住在上步，她的是楼梯楼一楼，你的是原装电梯两房。
问题：
1. 现在手里有闲置资金，是否先把1岁弟弟上学用的学位壳置入？
2. 如果先不买协和学位壳，卖掉现在自住的两房，置换三房的标的是？
3. 老人家的房子好似鸡肋，但又很大程度影响着你的决策？

Eason之前提过人生三套房的买房路径：第一套增值-第二套学位-第三套居住体验。

在广州，当你的总预算没有去到2000w以上，很难兼顾这三者。即便是鸽子笼的保利心语，在上一期《90后老广的置换，总价横跨700万-2000万》提到三房也要1600w+，在预算有限的情况下，正确的做法是极致的解决每一个阶段的主要矛盾，与此同时，你也在为单一极致稀缺资源买单，稀缺无价。

第一套增值的起止时期为：当你完成了“原始积累”，吃进比广州学位区域更高的涨幅之后，在没有吃进这个涨幅前，都归为泛第一套。
（出于种种原因不采取这种路径，也就是第一套为居住，为非主流的产业区域通勤买单，要预着后续置换的时候，做的是板块升级置换，这类置换的痛苦程度接近咬碎牙）

第二套学位的开始时期为：小孩3-4岁之后，结束时间则分情况，一种是像这位读者比较激进的，入学后出售。另外一种也是大多数人的做法，就是小升初之后出售。

第三套为居住体验买单则是开始于在第二套卖出之后的置换，也就是小孩小升初之后。

到这里答案很明显了，小孩目前一岁，暂不要碰学位壳，这样可以避开24年之前的入学高峰，很好的再次稀释广州西边的学位价值。

其次关于置换标的：
上步-西村一带属于白云-荔湾两个弱势区域的相交，相交地带我们多次提到轻易不要碰，这个道理很简单，在职场，你清楚跨部门合作的灰色区域是最难推进的。

而放到各区域zf的博弈，这还不仅仅是跨部门合作的问题，而是极有可能，我这边投入钱把配套建好了，你那厮在那边卖地共享配套呢。因此如果不是在城市发展主线上的兵家必争之地，没有一个相交区域能成功，截至目前，有且只有一个相交区域会成功，那便是三溪与鱼珠正面PK的区域，这里不仅仅是争夺企业的必争之地，也是与琶洲链接的重要要塞。

所以你选筹的标的应该是在确保学位的情况下，尽量避开板块相交区域。
但是你需要清楚一点的是，如果你打算留在荔湾，你会发现传统的荔湾省一级小学或者口碑好的小学，比如乐贤坊小学、华侨小学、协和小学、沙面小学、蒋光鼐纪念小学、西关实验小学、西关培正小学、康有为纪念小学，基本就是在陈家祠一号线沿线到芳村。

同时L1通勤体育西，这点要比L8的白云段有价值多了，L8白云段这点从L8通车后同德围片区的楼盘放盘率基本都在5%以上，关于放盘率这个指标我会在下期卖家故事中讲解，单凭这一点可以看出，这块区域苦人久矣，大家都在等人接盘。而如果是好货，大家是惜售的。

而L1则是可以持续的从体育西以及越秀导流，无奈的是，既生瑜何生亮，广钢以及花地湾的新增在不断啃食这部分本身就少得可怜的导流。

这一点，从乐贤坊小学标杆龙津华府、华侨小学标杆荔港南湾、康有为纪念小学标杆恒荔湾畔仅仅在这一轮分化行情收获20%涨幅。这个20%的涨幅无论是双地铁、新增沙面小学利好的花语水岸还是集白鹅潭零星兑现于一身的恒荔湾畔，都压在20%以内。

因此如果你还是确定留在同德围周边，那么L1+头部学位+头部学位的标杆楼盘是底线，花语水岸如前文所说，花语水岸15年2.7万单价入市，选广钢的人不会拿它做竞品，3万的广钢对比花语水岸在当时极具性价比，倒是很多在越秀上班群体在时代花生2，新世界凯粤湾，花语水岸三者中纠结，现在看来，当时奔着学位的人，除了广钢，新世界凯粤湾配套西关培正小学（凯粤湾校区），直升四中逸彩校区要更可靠些。

在过去的8年，在河沙、坦尾、西郊旧改没有大进展的情况下，花语水岸依然跑赢了岛上另外两个竞品，分别是万科柏悦湾与悦江上品，而这甚至是在花语水岸之前还没有确定沙面小学的背景下完成的，荔湾老牌扛把子西关广雅大坦沙校区24年9月开学，虽应该是全市派位，也不妨碍给花语水岸的加分，所以花语水岸也是方案之一。

要稳稳的九年一贯，只有广钢与凯粤湾，岭南湾畔的选项。同时老人家的单间也要想尽办法折价卖出。不应为一个小单间的标的捡了芝麻丢了西瓜。

总结：
深入老荔湾学区，你还是能感受到广州这座城市的宽容，在萝岗核心保4均价的时候，荔湾不乏有4字头省一级学位的选择，同时保有老三区升高的资源，荔湾特有的升高率优势，相比萝岗的贴牌，你觉得呢？

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