网友分享秘诀「还完 90 万房贷剩一块月供抵个税」，提前 ...

继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。
农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起，银行压力逐渐增大。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
首套房利率不断下行，不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。一场“提前还贷潮”来了……

图片来与：视觉中国 VCG111356386608

期权匿名回答 · 2023-2-5 12:34:32

留1块钱月供低个税真的神来之笔啊，不得不佩服这种聪明人！
个税专项扣除中有【住房贷款】一项，每月抵扣1000，一年就是12000元，如果符合个税抵扣条件，最多每年节省个税5400元，最少也是360元。
想到留一点贷款来搞个税抵扣，真是聪明人啊！

关于【提前还房贷】主要有三个讨论点：为什么要提前还房贷？要不要提前还房贷？以及银行为什么不乐意人们提前还房贷？这些问题我以前也发文章阐述过，本次再次系统性阐述一下。
1、为什么人们想提前还贷？
人们想提前还贷无非是想减少利息支出。什么原因促使人们最近半年迫切想着提前还房贷呢？其一是部分存量房贷的利率太高了，提前还贷是减少利息支出的最佳策略。
再比如21年房贷利率普遍6%左右（21年文章《楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》），22年开始不断下调房贷利率，现在部分城市首套房房贷利率低至3.8%，甚至3.7%。期间，因为商业房贷利率下调太猛，还迫使公积金贷款利率也下调了0.15%。（参考文章《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》）
房贷利率=当期5Y-LPR+加减点数
过去一年多时间房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5Y-LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率。
2022年5Y-LPR下调幅度为0.35%（35BP），贡献远不及加减点数由+200BP变为-（20-40）BP，以至于虽然房贷利率下调了，但是存量房贷利率下调只有0.35%，属于杯水车薪。
短短一年甚至数个月，房贷利率天壤之别造成还贷压力悬殊很大，这自然会让很多存量房贷用户心生不满。
如下图所示（PS：为了阐述房贷利率的影响力，本图不厌其烦分享很多遍了），贷款200万，6%房贷利率下的利息总额是231.67万，4%房贷利率下的利息总额是143.74万，也就是说房贷利率减少2%，仅利息就节省约88万，相当于贷款本金的一半了。

其二是最近两年金融市场波动剧烈，人们无法获得足以覆盖房贷利率的稳定投资收益，因此与其投资亏损还不如提前还房贷。
据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财（PS：这是固收类理财，还不是偏股权益类理财，一般固收类比较稳健）产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%（PS：远低于房贷利率），环比下跌0.75%。
央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8％，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5％，比上季减少3.7个百分点。
2、你要不要提前还贷？
要回答这个问题关键点前面内容已经说了，那就是看资金如果在手里能不能创造高于房贷利率的稳定投资收益。资金在手上如果不能长期稳定产生高于房贷利率的收益，当然提前还贷降负债比较好！
要不要提前还贷，核心考虑两点：其一你有能力获得长期投资年化收益率高于房贷利率1%以上么？其二是能不能保证每月有稳定收入，这决定你要不要留下部分应急资金，而不是掏空所有资金提前还房贷。
3、银行为啥不乐意人们提前还房贷？
据媒体报道，为了减缓人们提前还房贷热情，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。
为什么银行不希望人们提前还房贷？
核心原因是银行不想舍弃优质资产！
他们不愿意失去一个今后20-30年锁定了较高年化利率且稳定可靠的放贷客户，考虑到未来利率（包括房贷利率）会越来越低，他们很难找到这么好的放贷对象了。（虽然某些地方实际房贷利率最低都破4%，但是按揭贷款依旧是银行最优质最稳定资产）
现在经济大环境不好，提前还贷后他们还要愁那些钱没处安放，一方面好的放贷项目更少，另一方面人们不愿意借贷，因为经济大环境不佳，居民在主动降杠杆。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日也表示，对于银行来讲，房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。

在文章《未来5至10年银行利率会不会整体大涨？》我也阐述了未来我国利率下行的大趋势（如下图），再结合目前银行不愿意人们提前还房贷的事实，我们的逆向思维就是能不能争取投资一种可以锁定未来10-20年以后即便利率下行、也依旧拥有收益满意且稳定的理财产品。
还有，房贷利率下行早在我预料之内，20年我还不厌其烦告诫大家要务必转为浮动利率，但是偏偏有些人不信，却被低级自媒体颠倒黑白忽悠了，就是不愿意转，结果目前5Y-LPR下降没有享受到房贷减少的红利。
详见2020年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》
（1）
个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。
那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。
消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。
（2）
要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？
我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：
当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。
长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于赢得人心。
（3）
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。
央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。
参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。

历史关于房贷利率的文章：

《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》
《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》
《楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》
《晚3年购房，一辆卡宴就省下来了！》
《关注并信任我的朋友，仅房贷利息就可以省辆卡宴！》
《【正本清源】房贷利率再降0.15%，贷款利率最低可到4.1%！》
《等等党赢更多啦——正解【部分城市首套房贷利率可下调】》
《【正本清源】时隔7年，公积金贷款利率再次下调！》

期权匿名回答 · 2023-2-5 12:34:44

什么是击鼓传花？

房价的高低，取决于有没有接盘侠。

如果，这个价格，在交易的时候，没有人接盘，那这个击鼓传花的游戏，就会终止，也就是价格出现下跌。

房价涨，无非两种可能性，一个是恶性通货膨胀，也就是货币超发，水没有地方流了，自然到房地产领域，这个可能性不大，毕竟通货膨胀，不是光房价涨，所有价格都会涨，应该不会让这种情况发生。

一个是炒作，或者是严重的供需关系失衡，比如大城市，人口多，需求大，房价继续涨，还有一些学区房，房地产和教育高度捆绑，也会助力房价上涨。

那未来趋势是什么？

一线，或者二线学区房，核心地段继续上涨

二三四五线价格下降。

为何？

这个时期，是人口从小地方转移到大城市的时期，我们说过，发展离不开人，人口是人力资本，是根本，房地产也不例外，没有年轻劳动力，房子卖给谁？我问你70岁，或者80多的老年人会买房吗？根本不会！只有二十，三十，四十是重点消费群体，为何？因为面临结婚，或者面临改善环境。2022年，我们提前步入人口负增长时代，统计局数据显示2022年人口净减少85万人！

所以整体宏观大致如此，那微观来看，为何二三四五都会下降？

我们看到，现在利率降，首付降，多人还房贷，但是这种隔靴搔痒的方法，刺激房地产消费好像没有太大作用，所有人都在观望！未来也许在税收上优惠，但是核心的还需要等待:那就是取消公摊面积，降低售价！

也就是消费者，在等待真正的让利，根本的原因就是消费者的负债容忍度再下降，我们看到好多人经历疫情，提前还贷款，为何？因为大家对未来预期收入认为不稳定，所以，更多的人不愿意背贷款，三十年负债的游戏，好像没人玩了，击鼓传花没人接了！

那为何房价出现下降的趋势，并且是无法控制的？

继恒大暴雷后，一些更多的新房烂尾楼出现，断供是人们警惕的事情。我们说从恒大五折卖房，那以后房价就出现了拐点。

为何价格下降我们说一下:

从房地产需求端，也就是消费者分析:

1.城镇化率基本上见顶，新市民也就是农村劳动力转移人口变少。

2022年城镇化率65%左右，发达国家基本上在70%，地还需要种，不然粮食哪里来，所以不可能都到城市，所以能够挖掘的农村劳动力转移人口越来越少，这部分消费的群体越来越少。况且农村存在严重的老龄化，空心化，年轻人都走了，所以可以挖掘的农村进城买房人口越来越少，甚至消失，这就好比煤炭，挖一点少一点，现在挖到了底了，而且不可再生！

2.负债容忍度降低，收入在降低或者不确定性增加。

一场疫情，让很多人明白了，经济学中的储蓄的含义，那就是应付不确定性风险，储蓄率持续走高，也是情理之中，人们不会把储蓄拿出来消费，为何？设想一下，一个病人没有钱，没有任何一个医院会收留你，这就是储蓄的含义。

所以买房子，开发商，银行，土地收入是获益的，而消费者已经不再想背三十年负债，谁也不想加杠杆了，那在收入下降或者不稳定性变大情况下，没有人会买房！

3.人口结构的改变，或者说老龄化

受到计划生育影响，独生子女是适婚年龄人群，基数选小于60后，70后。

80后基本上该结婚的都结婚了，剩的要么是条件不行，要么是挑剔的，所以这部分人结婚买房的概率比较小。

90后，00后基本上是独生子女，基数很小了，所以这么多的楼，接盘侠太少，消化不了，而老年人不可能买房，他们老了，反倒是老房子的一楼，二楼非常火爆，没人买新房。

4.新的婚恋观念。

不得不说，作为90.00后的婚恋观大不相同，追求独立自我，所以整体首婚年龄推迟了很多，一些大城市甚至30周岁。再就是这部分群体里，还有少部分不婚族，同性恋，丁克，长租房族，不买房族，或者有一部分人会被剩下无法步入婚姻，所以买房遥遥无期！

也就是房地产和婚姻高度捆绑的情况，好像不存在了，因为这部分人选择晚婚(开发商拖不起，房价拖不起)，不婚(直接拒绝收割)

5.房价过高，与居民收入不匹配

不得不说，大部分人月入3000，而有的地方县城房价突破了1万(包括公摊面积，实际套内价可能达到1万3），我们说，房价什么是合理的？去掉公摊，实际套内单价和当地大部分一个月收入持平是合理价格，所以现在远远超过收入，很多人望尘莫及。

从房地产供给端分析:

1.预售制，新房的烂尾

预售制的存在让交房存在不确定性，房子没盖好就可以卖，监管资金由于权利寻租问题，腐败问题被转移，所以烂尾楼的形成导致了断供，新房的烂尾楼，让信任度降低，根源其实是预售制，预售制不单单是烂尾楼的问题，还有实际交房与承诺不符合，维权困难，例如之前实际公摊达到50%，当初说的是25%，这种也是预售的问题，设想如果盖好再卖，那你公摊大小，房屋质量一目了然，开发商如果投机取巧，那消费者也不会买。

2.公摊面积

公摊面积其实是不合理的消费规定，公摊面积的界定，以及乱象从事，缺乏监管，开发商想定多大就多大，其他国家或者香港都是实际套内销售，公摊面积，就像是高楼背后的阴影，躲在暗处，蚕食消费者的利息，见不得光，公摊面积实际上剥夺了消费者一个卧室，把本该属于消费者的卧室还给他们，一直没有做到，虽然这些年一直有人提议取消公摊，但是基本上也是口号，主要原因还是，取消公摊会动了一部分人的利益。

3.信息的不对称，过高的交易成本

信息的不对称，是多方面的，举个例子:房屋的备案价查询很多人不知道，销售也是讳莫如深，其实这个是有方法的，但是很多不知道！

开发商新楼盘抵押的状态，未知！

也就是为何很多人买新房迟迟无法办理房产证的原因，有的人买新房前，实际上这个房子，开发商为了拿贷款，已经把房屋抵押给银行了，但是他们把这个卖了，而消费者买之前无法直接查到这个房是不是在抵押状态，实际上这个房子，银行才是第一权利人，一旦开发商无法偿还贷款，那银行有权利拍卖住宅，而买房人由于无法办理房产证，自己的血汗钱竹篮打水一场空，花了钱，最后房子也没得到。
更有甚至，还有的开发商直接把楼下面的土地抵押了，那整栋楼都无法办理房产证，或者整个小区都不能取得产权！

所以有人干脆买二手房，但是二手房里面，中介的存在，其实是提高了交易成本，主要是高额的中介费，并没有上线当地的官方二手房交易平台，而且二手房市场里面，规定的二年，五年等税费，其实也是提高了交易成本，变相弱化了二手房的流动性，所以交易成本太高。

4.无序扩张，库存太大

一些城市，开发商大部分都是民营企业，这些企业为了挣钱，无序扩长(不结合当地人口结构规划)，导致大量新房库存，有的地方成为鬼城，这么大的库存，面对越来越少的消费者，肯定无法消化，之前的涨价去库存现在已经不灵了，所以供给太多，需求越来越少，你说不降价怎么卖？

5.高负债运营

拿地贷款，盖楼房欠工程队，卖请销售公司没钱继续贷款，只有卖房后回款再还债，中间任何环节出问题，房子就会烂尾。

开发商更像是一个中介，用银行的钱，背负债去盖楼房，他们没有用自有资金去运营，所以房地产风险和金融风险高度捆绑。

6.房地产销售的乱象

团购费，茶水费，一直没有人去管，这都是坑人的东西，无论是团购费，还是茶水费，都是不会纳入购房合同里面的，这个属于是私下的收费，开发商或者销售公司(其实就是替开发商销售或者宣传，拉客源的机构，说白了就是中介）会给购房人出个收据，没有任何法律效力，一旦出现团购费纠纷法院不予支持，所以遇到收团购费的赶紧离远点。
所以说这些私下的乱收费，说白了还是羊毛出在消费者身上，毕竟销售公司不可能白白替开发商宣传，拉客源，买卖的不透明，消费者如今不是傻子，买房套路多，让人越来越不信任，最终，坑的还是卖方的信誉！！！

总之，房地产市场要想可持续，要想继续发挥经济增长的作用，就必须去除各种不合理制度和乱象，保护消费者的合法利益，这个市场之所以乱，就是各方利息方，都想在这里分得一杯羹，无论是财政，开发商，建筑公司，银行，中介，销售公司等等，而羊毛出在羊身上，这场金融的游戏，到了该转变思路的时候了，竭泽而渔，未来鱼从何来？

期权匿名回答 · 2023-2-5 12:35:12

银行阻止你的，那就是对你有利的。

期权匿名回答 · 2023-2-5 12:35:50

一般而言，春节前夕都是还房贷高峰期，但今年提前还贷的热度尤其高。为了应对购房者提前还贷，银行正在悄然提高还贷门槛，比如还款需排长龙，关闭手机银行APP线上还款功能，提高最低还款额度等，甚至还有银行提高违约金。

比如我本人就申请了提前还贷，但却被银行告知需要排队，排三个月，无奈 ♂只能按照银行的来，多还三个月吧，反正都还了这么久了。
总金额也不多，就20万左右，利率是5.125%，确实也不算高。如果不是因为每月的扣款提醒，我都忘了还欠银行钱这回事了。
要说我们家，虽然喜欢买房，手上也有不少，但是不喜欢贷款，像我妈妈，通常都是首付至少给一半，借贷的话，贷款3年内吃土她都要给还清。
过年的时候，家里有款子回收上来了，我妈就说要么把贷款还了吧，现在钱那么难赚，万一挣不到这个数，银行把房子给收了咋办？
我虽然心里想的是，没听说老家的银行里，有因为客户欠款20多万不还就收楼的，但老人家提出来了，还愿意出力，那自然是还了再说呗。
像我跟朋友是因为实在找不到好的理财方式，出于不安全感还贷的，而有些人提前还，则是想盘活资金，搞“以贷换贷”的。
啥意思呢？相信你跟我一样，经常能接到中介小哥的电话，问说3.7%利率的经营贷要不要做？如果要的话，他们能帮忙做，而且可以做成20、30年期这种超长时间的。我第一次听到的时候吓一跳，心想还有这么好的事？经营贷我是知道的，就是金融机构发给借款人用来合法生产经营的贷款嘛。
有信用贷和抵押贷两种，前者没抵押，线上申请即可，缺点是利率高，期限也比较短；抵押贷的话需要提供名下资产，房子啊商铺啊什么的，这种期限会比较长，最长的30年都有。但利率能做到4个点以下，当时还挺惊讶的，觉得中介小哥介绍的房贷利率5.5%以上转换成经营贷好像还真可行的样子。
可是我那个贷款额不是太少么，小哥一听就没兴趣，但我没放弃，就琢磨起这背后的套路来了，直觉告诉我，天上没有白掉的馅饼。
其实关于还贷，有两种“最优方案”，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。当然，短期看，多数人的投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。
还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估其中，个体差异较大，也需因人而异。
毕竟房贷短则10年，长则30年，并非短期行为，而是一项长期计划。子女教育、养老储备、医疗保障，条条都需规划。
至于有的网友还到最后留一块钱抵个税，我觉得还是划算的。
公众号：喵点评

期权匿名回答 · 2023-2-5 12:36:47

“提前还贷潮”来了！有人排队3个月，120万在手里很难熬！有人4次还完90万，月供1块抵个税！有人羡慕：我们也不容易！银行：压力山大……

每经编辑李泽东
继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。
农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起，银行压力逐渐增大。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约30城已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测，目前已有20余城下调首套房贷利率至4%以下。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
首套房利率不断下行，不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。一场“提前还贷潮”来了……

图片来源：视觉中国 VCG111356386608

有人还贷要排3个月队！120万在手里很难熬

“钱准备好了，没想到还钱要排队，而且起码要排三个月。”2023年伊始，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，杭州的李女士还是没法顺利还贷。
李女士作为今年新一波加入提前还房贷的生力军，面临还贷难新问题：不仅国有大银行难预约提前还贷，小银行也要排队1个月起，这在以前都不可想象。
“我想着已经进入2023年了，提前还贷没那么紧张了，但是我打电话联系了银行信贷经理，他说还是很紧张，要等到三月份以后。”李女士告诉记者：这确实有点沮丧，120万元的钱在手里，早还一天，就是少付一天的利息。
据《中国银行保险报》报道，重庆的陈女士元旦后直接到当地的贷款银行网点，成功预约了提前还房贷，不过她的还款期被排到几个月之后。“1月预约的，4月才能还款，总比还不了强吧。”
另据财联社1月19日报道，从北京地区多家银行处了解到，目前提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。此外，银行工作人员普遍表示，提前还房贷不需要缴纳违约金。
据钱江晚报，有两家国有大行信贷经理告诉记者：购房者想要提前还贷，预计有三个月的等待期。
“提前还贷的客户的确比往年多了很多，所以，办理周期也会比以前长一些。” 某国有银行一支行客户经理告诉记者。
而一家国有银行房贷业务主管则对记者说，按照以往的经验，春节后才是提前还贷的高峰。而从去年底开始，提前还贷的客户就陡增，最近排上队的客户中很大一部分是去年底就预约的。
据了解，自2022下半年开始，多家银行提前还房贷的门槛就提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还4次，且预约间隔不少于60天；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款……
有人四次还完90万房贷，月供1块多抵个税

另据第一财经报道，首套房利率不断下行，购房“新入局者”暂还未见分晓，但不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。
吴逍就是其中一员，在这两年间，随着房贷利率不断下行，他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%（30年期），利息101万，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
问及提前还款的原因，小津笑着介绍了自己的心路历程：“春节前拿到了年终奖，当时点开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息，然后我就果断选择申请提前还贷。”
为何想方设法要提前还贷？

从去年到今年，为何大家都急着提前还贷？
“当年大家是能贷7成绝不5成、能贷30年还绝不贷20年，本质原因是当时房产升值收益大于借贷利率支出。”杭州一家国有银行支行负责人告诉记者，“现在，市场环境变了，做经营的人都算得很精，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了，马上觉得不划算。”
“现在LPR利率低了，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息，他们认为这是划算的。”招商银行杭州一家营业网点的信贷经理这么分析。
“像我的一些客户，确实买的是高价房，贷款利率超过了6%，有部分是6.2%，他们自嘲是利率的站岗人。尽管后面房贷利率调下来了，月供也下降了，但相比周围去年买房的人低于4.5%的房贷利率，这部分人相当于凭空多出近2个点的利息，十几年、几十年下来的确是较大一笔钱，所以他们选择提前还房贷，觉得至少目前而言比较划算。”建行的一位信贷经理说。
银行压力山大！有银行网点提前还贷业务量暴增50%

据第一财经，从2022年底至今，提前还贷潮已经愈演愈烈。记者走访了深圳等地的多家国有大行，在提前还房贷方面关卡颇多。

预约页面显示已满受访者供图

一方面，线上提前还款渠道不稳定，部分客户需要线下办理。以建设银行为例，近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难，大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”。据该行客户经理透露，此前是可以实现线上全流程办理的，从去年四季度开始部分转为线下。
另一方面，预约排队时间久。在深圳建设银行，工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步，预约以后要等待2～3个月才能提前还款成功。同时，下次提前还款还需要来网点办理。农业银行方则表示，房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息、贷款情况，提交申请后审批通过才可贷款。
“1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就还了1个多亿，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项，春节后这几天更是迎来小高峰。对于银行而言，为应对提前还贷款，意味着要创造更多的业绩，放出去贷款“填坑”。
今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据，2022年12月居民贷款新增1753亿元，同比减少1963亿元，其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113亿元、1865亿元。1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
未来提前还贷潮是否仍会升温？中泰证券分析师徐驰指出，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力，但对于存量房贷影响不大。未来，在房地产有更多刺激利好的情况下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖，“提前还贷潮”或有所减缓。
“降低存量房贷利率”呼声高涨：我们真的很不容易

与此同时，另一波呼声也在高涨。
在河南郑州新郑市的领导留言中，有网民这样留言：“利率6.125时候买的房子，上浮利率太高了。经过这几年疫情冲击，相信大多数老百姓对于房贷是压力最大的，也是最大的一笔开销。政府能不能跟当地银行部门沟通，降低原来贷款利率，给予适当优惠，现在买房基准4.3下调20个基点，不能只促进购买市场，之前购房的也应给予政策优惠。”

留言板官方给出的回复是“对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行，如果当时合同利率为浮动利率（LPR加减点形式）且每年1月1日调整，那么2023年其利率将下降0.35个百分点（因为2022年5年期LPR下降了0.35个百分点），客户将享受到利率下降带来的实惠。”。

在顶端新闻“我想@领导”问政平台上，有网民也留言称：“春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，作为年后首个降房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至3.8%。真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者，同样是买首套自己住的刚需房，他们相对于一两年前购房的我们来说，能省下不少钱。
我2019年因要结婚买了首套房，银行加点，利率5.88%。我还不是最高的，身边有同事、朋友，也是刚需，贷款利率超过6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说，现在特别想知道，有没有办法申请变更房贷利率，享受新的房贷利率。这几年我们收入都受到影响，真的很不容易。”
平台回复：“经平台向中国邮政储蓄银行了解：房贷利率3.8%是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为3.8%房贷利率。”
经济日报：建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率

经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

每经热评说，贷款的事情最终还是需要跳出贷款来看，对于不少人来说，是否提前还贷的根子往往不在于那几十个BP的利率浮沉，而是基于个人现实，基于自我预判，所作出的一种有限理性选择。比如原先敢借的钱，现在不敢借，要降房产投资杠杆，这恰恰从另一方面说明“房住不炒”起到了过往多少年都难收到的实效。又比如绝对的风险厌恶型客户，发觉一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益，当然可以提前还，债毕竟是债，是债就得还，早还早轻松。
盲目跟风提前还贷可取么？专家这样说

北京商报2月3日发表文章，疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，看起来也是诱惑满满。
还有些存量房贷用户不满于新增房贷利差过大。前两年买房，贷款利率普遍高于5%，而目前首套房贷利率都已降到3.7%，其中超过1%的利差，并不能通过下调LPR(贷款市场报价利率)解决，于是，有点闲钱提前还款，也于情于理。
用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。当然，短期看，多数人的投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。
还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估其中，个体差异较大，也需因人而异。
毕竟房贷短则10年，长则30年，并非短期行为，而是一项长期计划。子女教育、养老储备、医疗保障，条条都需规划。
有些用户认为，银行不让干的事肯定对用户有利，比如提高还房贷的门槛。殊不知，个人按揭贷款仅占银行全部贷款的15%，即使短期损失一些利息收入，但相对短时利润，长期的信用更具价值。
当还贷用户出现堆积，银行设定一定门槛，也是为了牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。如同存款挤兑、贷款挤兑万殊一辙。
还贷风波折射投资者教育任重道远。散户往往爱跟风，看着股市涨，周围朋友都赚钱，马上跟风入，最后跌到“底裤”都不剩。买基金也曾蔚然成风，一波“90后”“追星”基民蜂拥而至，“随大流”“抄作业”，他们以为无需理财知识，跟着网红经理就能赚钱，最后的结果可想而知。
尽管当前中国经济仍然面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，但我们的宏观政策依旧有空间，股市、楼市，政策东风频频袭来，2023应该有所期待。
别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。并非让大众选择逆向投资，而是应该永远保持独立思考，总结经验，建立自己的投资逻辑，做好资产配置和规划。总之，盲目跟风不可取。
每日经济新闻综合自经济日报、财联社、都市快报、九派新闻、北京商报、钱江晚报、顶端新闻、第一财经、公开资料、每经网

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