房地产（金融笔记 1 ）

房地产市场的特点：
一· 房地产市场的特点：

刚需（谁都需要）
投资品（长期会保值或者升值）—投资品的特点就是他的价值并不取决于它实际给你带来的效用，而取决于你预期它未来在市场上的价值（就是别人愿意花多少钱来买它）----所以导致的现象就是投资品的价格越涨，就越有人买，越有人买就导致它的价格再继续涨。但是如果是一个消费品的话，其实这么高的价格是不合理的。因为买消费品的时候你看中的是它的效用和价格之间的比值，而在买投资品的时候看重的是它在未来市场中的价值，投资品越涨价说明市场中的价值越高，而高的价格又会让别人认为这个商品特别有潜力，对他的预期特别高，从而越来越多的人来买了。
和信用是深度绑定的

（信用：买房要贷款）
二· 房地产市场和整个经济体的联系

房地产----信用贷款：和银行体系联系起来了+大多数人的资产是房地产=通过房地产和金融体系，大部分人就相互联系起来了。
房地产抵押贷款 vs 金融市场普通的贷款：

房地产抵押贷款：贷款的时候是用房子来做抵押的，如果房价持续上涨，一旦你还不上款了，银行就会马上把你的房子拿去变卖掉。但是不亏，甚至是有可能赚钱。如果房价是在下跌的，如果还不上款，银行买房是亏钱的，而且房子交易成本是极高的，拍也不太可能拍到市场价。这时候银行作为中间商，它是承担风险的。
金融市场普通的贷款：Eg：炒股：贷款买股票，买的股票就放在券商这里当抵押物，假设股票跌了，抵押物就不值钱了，银行券商就会和你打电话要保证金，如果保证金要不上来，银行就会把你的股票全部清仓甩卖。从中导致银行和券商作为中间商，几乎是没有风险的。
3. 房地产和经济的联系：
信用危机(credit crunch)：一旦房价下跌，并且很多人还不上房贷或者不想还房贷的时候，银行就会承受巨大的损失收紧放贷经济流动性减小经济活跃度大幅度下降（企业资金链断裂，破产）总需求下降，经济陷入衰退
（总结：房地产崩（房地产泡沫）—信用崩（信用泡沫）—银行崩—经济体受损//房地产泡沫的破裂—信用危机—对实体经济造成伤害）
4. 许多的经济危机就是有房地产泡沫引发的（日本90年代危机，欧洲2010年之后的欧债危机，美国2008次贷危机）
三· 出现信用危机可怕的原因：

想要救整个银行体系，难又贵（印钱救，但欧盟国家印钱比较麻烦，印欧元是欧洲央行的事+欧盟不让大家随便发债）

2. 投资品的价格波动理论上是不会影响实体经济的
Eg：股票市场
一个人买一个人卖=钱从一个人的口袋里到了另一个人的口袋里
股权交换也是一个简单的交易换手
不管股价是涨是跌，从整个经济体的产出还有钱的数量来看，是没有影响的。
但是！
现实中，当人们看到股票大涨的时候，人的消费会增加，这是因为财富效应：
如果今天股票涨了，即使股票还没有卖（套现），股票持有者的心情是会不一样的，从而会增加消费（因为持有者知道自己的财富未来会增加，从而便导致现在消费的增加）
财富效应是导致经济衰退的一个重要原因：
在房地产市场，它的财富效应十分独特，因为在房价上涨的时候，财富效应并不是很明显，但是下跌的时候就特别的明显了（和行为经济学中讲到的loss avoidance特别像）：
----房价上涨带来的消费增加的财富效应（正财富效应）弱：
有房的人：房子是刚需，就算现在人们知道自己的房子明年比今年更加值钱，大部分人也不会把房子卖了套现，对之后消费的增加是很有限的。
准备买房的人：看到房价增加，会减少现在的消费来攒钱，导致消费下滑
**由于这两类人的影响，消费增加的财富效应是很小的，甚至可能是负的。
----房价下跌时带来的消费收缩的财富效应（负财富效应）强：
有房贷而且看着房价下跌（比较像行为经济学中人们对得到100元增加的满意度小于人们失去100元减少的满意度的原理）导致消费下滑。
总结：房地产市场作为刚需，紧密联系着消费者，同时它又是一个巨大的信用市场，房地产泡沫破裂导致的信用危机和财富效应会给一国经济带来非常沉重的打击。
reference ：【关于房地产，你不一定需要知道的事儿-哔哩哔哩】 https://b23.tv/ZvvOpmT

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