二手房个人买卖交易流程（北京）

说明：本流程仅适用满五唯一的个人房屋交易，因买卖双方为熟人，故相关交易不存在风险。
一、交易流程：
签订个人房屋买卖合同-对卖方房屋性质进行验权-卖方银行解押-购房资格审查申请-网签-评估-贷款申请-贷款面签-缴税过户
二、相关材料
买方：已婚状态，双方身份证、结婚证、户口本（集体户口需要有首页）、孩子出生证明、网签合同（要记得网签密码）、双方收入证明、征信（可以打印或者银行自行查询）
卖方：房本、房主身份证、户口本、结婚证、契税发票
三、具体步骤
1. 双方达成初步购买意向之后，首先可以对卖方的房屋情况进行验权，目前在住建委的网站或者“北京通APP”上就可以进行，输入卖方的房本号，就可以进行房屋查验，查看房主状态，是否满五唯一？是否存在其他产权问题？是否抵押等。
2. 买卖双方在产权校验没问题之后，可以先自行签订房屋购买合同。可以找中介公司的相关合同范本。在购买合同中写明房本信息（包括产权证号、房屋所在地址、户主姓名等，需要跟房本信息100%一致），同时在合同中约定首付金额，付款周期，付款方式，违约责任等。
3. 卖方如果存在房屋抵押的：卖方有足够资金进行解压的，可以自行去银行解压；如果资金不足，可以通过银行担保或者通过第三方中介机构，限定使用首付款支付房屋剩余贷款金额，用来进行房屋解押。银行解押周期为1个月。（如果所卖房屋房本信息中有标注房屋性质---商品房/共有产权房/经济适用房等，银行解押和网签可以同步进行；如果原房本相关缺少相关房屋性质信息，需先在银行完成房屋解押之后才能更改房屋性质，再签订网签合同）
4. 购房资格审查：买方需先在北京市住房和城乡建设委员会进行购房资格申请，获得购房资格申请表。申请结果时间周期为1天。
注：购房资格申请表有效期为1周，如果过期需要重新申请。
5. 网签（买卖双方均需到场）：网签地点在房屋所属区域的“不动产登记事务中心”，不同区域的预约时间不同，昌平区的不动产登记事务中心当天可以直接在办事大厅取号办理业务，据说朝阳区的不动产登记中心需要提前2-3天预约取号，具体可以直接电话咨询办事人员。
①准备资料：
买方资料：身份证原件+复印件、居住证原件+复印件、户口本原件+复印件、购房资格审批表、房屋买卖合同；
卖方资料：如果是夫妻一方的房本名称，只要房主本人的身份证原件+复印件、户口本原件+复印件、居住证原件+复印件、房屋买卖合同、契税票；如果房本上产权人不止一人，则需要所有产权人的相关证件。
注：如果房屋产权人因为某些原因无法到现场亲自办理，委托直系亲属办理相关手续，需办理公证的委托文件，公证机关一般会有相关委托文件范本（文件内包含了所有代办事务的具体事项，包含但不限于变更房屋性质、房屋网签、贷款、合同签订、缴税过户等），相关委托文件需要加盖公证处公章方可有效（一般需要4-5份公证文件）。公证处公证费用目前为200-400元不等，如果公证处对于自带的委托文件进行修订的时候，费用多为400元。
②办理过程：
登记事务中心取号—柜台办理（提交相关文件）--工作人员拟定房屋买卖网上合同（包含首付款金额、支付方式等内容，首付款金额可根据具体情况填写）--打印网签合同（一定要记住网签合同密码，密码需要自行记住，网签合同上没有相关内容。当场如果忘记记录的话，后续可以通过电话咨询联系交易中心，提供相关证件及合同内容进行电话查询网签合同密码。）
网签合同当场生效，但是与住建委的信息共同可能需要1-2个工作日，可以在签订网签合同之后1-2个工作日进行贷款申请。
6. 贷款评估：办理贷款申请之前，需要先找相关评估公司对于所购房屋进行相关评估，一般银行都可以找到评估公司的人员，评估公司人员会实地进行房屋考察，拍照，然后出具评估报告。买方需要带着评估报告进行贷款申请（如果需要公积金贷款+商业贷款的话，直接跟评估公司说明，他会准备相关评估报告），目前评估公司的评估报告不需要买方支付评估费用，贷款申请成功后，由银行支付相关评估费用，如果贷款申请未通过，则需要评估方（买方）支付相关评估费用。
7. 贷款申请（买卖双方均需到场）：完成网签，房屋评估之后就可以进行贷款申请了。在申请贷款之前可以先咨询一下公积金贷款和商业贷款信息，可以尽量找可以同时办理公积金贷款和商业贷款的银行服务点。公积金贷款相关机构可以在百度搜索。
①准备资料：
买方资料：身份证、居住证、户口本、结婚证、网签合同（含网签密码）、评估报告、收入证明（买方所有产权的都需要收入证明文件，可以自行打印，也可以贷款银行现场查验）、用于扣款的银行卡（需要是申请贷款银行的银行卡）；
卖方资料：产权方身份证、户口本、房本、结婚证、房本；委托办理需要产权人的身份证、户口本、房本+被委托人身份证、户口本、居住证、结婚证（如果被委托人和委托人为夫妻关系），公证委托书、用于收款的银行卡（可以是批贷的银行卡，也可以是中行、农行、工行、建行、交行五大国有银行的银行卡，部分公积金贷款中心可能不支持出五大银行外的银行卡）。
②办理过程：
公积金贷款：公积金贷款中心取号，办理业务。提交相关文件，进行公积金资质查询，贷款申请文件签署。
商业贷款：办理完公积金贷款之后可以直接前往银行贷款中心办理商业贷款，商业贷款可以在银行提前找个客户经理，然后提前预约办理贷款时间，这样办理完公积金贷款之后可以找客户经理进行商业贷款申请和文件签署。
贷款合同签订之后，银行相关贷款部门会进行电话信息确认，然后批复批贷函，批贷函下来就可以去办理面签了。一般贷款合同签订之后7-15个工作日下批贷函。
8. 贷款面签（仅需买方到场即可）：批贷函下来之后，银行会给贷款方发送相关贷款申请批复的通知。公积金贷款中心的相关工作人员会电话通知进行面签的时间（如果非组合贷，应该银行客户经理通知贷款面签时间）。按照约定时间前往公积金贷款服务中心进行贷款面签。
①准备资料：买方所有产权人身份证、居住证、网签合同、结婚证、户口本，银行卡。
②办理过程：公积金贷款中心工作人员进行贷款金额，支付方式，还款金额，还款周期等相关内容进行核实校对，签订正式贷款合同（组合贷公积金贷款中心面前时直接签订公积金贷款合同+商业贷款合同，不用再去批贷银行办理面签）。贷款正式批复。
③贷款批复1天后就可以去不动产交易中心进行房屋缴税过户。
9. 缴税过户（买卖双方需全部到场）：正式贷款合同签订后，可以前往不动产交易中心进行房屋缴税和过户流程。
①准备资料：
买方资料：身份证、居住证、户口本、结婚证、贷款合同、银行卡（用于支付税费）；
卖方资料：产权方身份证、户口本、房本、结婚证、房本；委托办理需要产权人的身份证、户口本、房本+被委托人身份证、户口本、居住证、结婚证（如果被委托人和委托人为夫妻关系），公证委托书。
②办理过程：
登记事务中心取号—柜台办理（提交相关文件）--工作人员核对相关信息—缴纳相关房屋契税—收回原有房本-办理新房本。
缴纳税费之后约0.5-1h就可以领取新房本。房屋买卖交易正式完成。
附：
现场公证需要携带委托人和被委托的人相关身份证、户口本、结婚证、房产证、购房合同、买方身份证复印件。
卖方如果有小孩（18岁以下），尽量带着孩子的户口文件等（也可能用不上）。
写在最后，本买房攻略根据楼主自身买房经验整理所得，仅供流程参考。因本次交易买卖双方熟识，不存在资金风险。建议为了规避交易风险，尽量通过合规平台进行相关资金监管，从而规避相关风险。
二手房个人交易相关流程
说明：本流程仅适用满五唯一的个人房屋交易，因买卖双方为熟人，故相关交易不存在风险。
一、交易流程：
签订个人房屋买卖合同-对卖方房屋性质进行验权-卖方银行解押-购房资格审查申请-网签-评估-贷款申请-贷款面签-缴税过户
二、相关材料
买方：已婚状态，双方身份证、结婚证、户口本（集体户口需要有首页）、孩子出生证明、网签合同（要记得网签密码）、双方收入证明、征信（可以打印或者银行自行查询）
卖方：房本、房主身份证、户口本、结婚证、契税发票
三、具体步骤

双方达成初步购买意向之后，首先可以对卖方的房屋情况进行验权，目前在住建委的网站或者“北京通APP”上就可以进行，输入卖方的房本号，就可以进行房屋查验，查看房主状态，是否满五唯一？是否存在其他产权问题？是否抵押等。
买卖双方在产权校验没问题之后，可以先自行签订房屋购买合同。可以找中介公司的相关合同范本。在购买合同中写明房本信息（包括产权证号、房屋所在地址、户主姓名等，需要跟房本信息100%一致），同时在合同中约定首付金额，付款周期，付款方式，违约责任等。
卖方如果存在房屋抵押的：卖方有足够资金进行解压的，可以自行去银行解压；如果资金不足，可以通过银行担保或者通过第三方中介机构，限定使用首付款支付房屋剩余贷款金额，用来进行房屋解押。银行解押周期为1个月。（如果所卖房屋房本信息中有标注房屋性质---商品房/共有产权房/经济适用房等，银行解押和网签可以同步进行；如果原房本相关缺少相关房屋性质信息，需先在银行完成房屋解押之后才能更改房屋性质，再签订网签合同）
购房资格审查：买方需先在北京市住房和城乡建设委员会进行购房资格申请，获得购房资格申请表。申请结果时间周期为1天。

注：购房资格申请表有效期为1周，如果过期需要重新申请。

网签（买卖双方均需到场）：网签地点在房屋所属区域的“不动产登记事务中心”，不同区域的预约时间不同，昌平区的不动产登记事务中心当天可以直接在办事大厅取号办理业务，据说朝阳区的不动产登记中心需要提前2-3天预约取号，具体可以直接电话咨询办事人员。

①准备资料：

买方资料：身份证原件+复印件、居住证原件+复印件、户口本原件+复印件、购房资格审批表、房屋买卖合同；
卖方资料：如果是夫妻一方的房本名称，只要房主本人的身份证原件+复印件、户口本原件+复印件、居住证原件+复印件、房屋买卖合同、契税票；如果房本上产权人不止一人，则需要所有产权人的相关证件。

注：如果房屋产权人因为某些原因无法到现场亲自办理，委托直系亲属办理相关手续，需办理公证的委托文件，公证机关一般会有相关委托文件范本（文件内包含了所有代办事务的具体事项，包含但不限于变更房屋性质、房屋网签、贷款、合同签订、缴税过户等），相关委托文件需要加盖公证处公章方可有效（一般需要4-5份公证文件）。公证处公证费用目前为200-400元不等，如果公证处对于自带的委托文件进行修订的时候，费用多为400元。
②办理过程：

登记事务中心取号—柜台办理（提交相关文件）--工作人员拟定房屋买卖网上合同（包含首付款金额、支付方式等内容，首付款金额可根据具体情况填写）--打印网签合同（一定要记住网签合同密码，密码需要自行记住，网签合同上没有相关内容。当场如果忘记记录的话，后续可以通过电话咨询联系交易中心，提供相关证件及合同内容进行电话查询网签合同密码。）
网签合同当场生效，但是与住建委的信息共同可能需要1-2个工作日，可以在签订网签合同之后1-2个工作日进行贷款申请。

贷款评估：办理贷款申请之前，需要先找相关评估公司对于所购房屋进行相关评估，一般银行都可以找到评估公司的人员，评估公司人员会实地进行房屋考察，拍照，然后出具评估报告。买方需要带着评估报告进行贷款申请（如果需要公积金贷款+商业贷款的话，直接跟评估公司说明，他会准备相关评估报告），目前评估公司的评估报告不需要买方支付评估费用，贷款申请成功后，由银行支付相关评估费用，如果贷款申请未通过，则需要评估方（买方）支付相关评估费用。
贷款申请（买卖双方均需到场）：完成网签，房屋评估之后就可以进行贷款申请了。在申请贷款之前可以先咨询一下公积金贷款和商业贷款信息，可以尽量找可以同时办理公积金贷款和商业贷款的银行服务点。公积金贷款相关机构可以在百度搜索。

①准备资料：

买方资料：身份证、居住证、户口本、结婚证、网签合同（含网签密码）、评估报告、收入证明（买方所有产权的都需要收入证明文件，可以自行打印，也可以贷款银行现场查验）、用于扣款的银行卡（需要是申请贷款银行的银行卡）；
卖方资料：产权方身份证、户口本、房本、结婚证、房本；委托办理需要产权人的身份证、户口本、房本+被委托人身份证、户口本、居住证、结婚证（如果被委托人和委托人为夫妻关系），公证委托书、用于收款的银行卡（可以是批贷的银行卡，也可以是中行、农行、工行、建行、交行五大国有银行的银行卡，部分公积金贷款中心可能不支持出五大银行外的银行卡）。

②办理过程：

公积金贷款：公积金贷款中心取号，办理业务。提交相关文件，进行公积金资质查询，贷款申请文件签署。
商业贷款：办理完公积金贷款之后可以直接前往银行贷款中心办理商业贷款，商业贷款可以在银行提前找个客户经理，然后提前预约办理贷款时间，这样办理完公积金贷款之后可以找客户经理进行商业贷款申请和文件签署。
贷款合同签订之后，银行相关贷款部门会进行电话信息确认，然后批复批贷函，批贷函下来就可以去办理面签了。一般贷款合同签订之后7-15个工作日下批贷函。

贷款面签（仅需买方到场即可）：批贷函下来之后，银行会给贷款方发送相关贷款申请批复的通知。公积金贷款中心的相关工作人员会电话通知进行面签的时间（如果非组合贷，应该银行客户经理通知贷款面签时间）。按照约定时间前往公积金贷款服务中心进行贷款面签。

①准备资料：买方所有产权人身份证、居住证、网签合同、结婚证、户口本，银行卡。
②办理过程：公积金贷款中心工作人员进行贷款金额，支付方式，还款金额，还款周期等相关内容进行核实校对，签订正式贷款合同（组合贷公积金贷款中心面前时直接签订公积金贷款合同+商业贷款合同，不用再去批贷银行办理面签）。贷款正式批复。
③贷款批复1天后就可以去不动产交易中心进行房屋缴税过户。

缴税过户（买卖双方需全部到场）：正式贷款合同签订后，可以前往不动产交易中心进行房屋缴税和过户流程。

①准备资料：

买方资料：身份证、居住证、户口本、结婚证、贷款合同、银行卡（用于支付税费）；
卖方资料：产权方身份证、户口本、房本、结婚证、房本；委托办理需要产权人的身份证、户口本、房本+被委托人身份证、户口本、居住证、结婚证（如果被委托人和委托人为夫妻关系），公证委托书。

②办理过程：

登记事务中心取号—柜台办理（提交相关文件）--工作人员核对相关信息—缴纳相关房屋契税—收回原有房本-办理新房本。
缴纳税费之后约0.5-1h就可以领取新房本。房屋买卖交易正式完成。

附：

现场公证需要携带委托人和被委托的人相关身份证、户口本、结婚证、房产证、购房合同、买方身份证复印件。
卖方如果有小孩（18岁以下），尽量带着孩子的户口文件等（也可能用不上）。

写在最后，本买房攻略根据楼主自身买房经验整理所得，仅供流程参考。因本次交易买卖双方熟识，不存在资金风险。建议为了规避交易风险，尽量通过合规平台进行相关资金监管，从而规避相关风险。