上海楼市动荡期的买房经历-冲动、焦虑、幸运、煎熬、感恩 ...

上回说到，经过8天的全身心投入，我们终于看准了想买的房子，也签订了合同。按理说，事情到这儿就该按部就班的走流程了，只等着我们的两个下家按照节点付款，我们再拿着钱付给卖家，就能顺利的完成交易了。但是，计划赶不上变化，更何况，还是一场不可掌控的突变。接下来，作为一个房贷调控政策的亲历者，说说2021年上半年置换卖家的内心有多煎熬。
狂飙的交易量，暴涨的房价！
先介绍一个重要的大背景，相信很多2021年贷款买房或者卖房的人都对这个突然收紧的房贷政策印象深刻。事情要从2020年9月说起，基于疫情期间全球疯狂印钞的大背景，房产不可避免的再次成为了蓄水池。上海房价和交易量自2020年9月起经历了上海房产历史上的第三轮暴涨，网签存量住宅（也就是二手房）总面积比上年增长24.4%（数据取自2020年上海房地产市场综述_统计分析_上海市统计局 (sh.gov.cn)），2020年是自2017年以来二手住宅交易量最大的一年。9月-11月，每月均在3万套上下徘徊。到12月，更是破天荒的达到了3.8万套。全年交易30万套，几乎达到了2017年交易量的两倍。这期间，上海普遍的房价涨幅都达到了20%上下。随后，2021年1月二手房交易量达到了3.9万套的顶峰。2021年1季度之后，随着调控政策的出台，二手房的寒冰时代开始了。在这波逆转中，房贷收紧政策起到了很重要的作用，首先盘盘2020年底至2021年6月上海个人贷款政策发生了怎样的变化？
全国个人房贷收紧的信号!
2020年12月28日，中国人民银行印发了《中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）（大家如果有兴趣，可以亲自去看一看，上链接：中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知_银行_中国政府网 (www.gov.cn)），主旨就是为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，给房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置了两个上限。将所有银行分5个档次设定了个人住房贷款的上限，要求各银行要开展自查，超额的银行要在1个月内上报调整方案。这无疑释放出了房贷限额的信号。
2021年上半年，“沪十条”等事关个体买房者的政策强势出击！
2021年1月21日，上海市房屋管理局办公室印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联[2021]48号），也就是我们众所周知的“沪十条”。从个人买房政策的小视角来看，主要内容就3条：一是夫妻离异3年内，个人不享有独立的购房资格，而是以离异前的家庭总套数为准。也就是说封死了假离婚买房投资的道路。（我听说过不少假离婚买房发财的故事，所以个人认为有效），但是，同时也误伤了离婚后净身出户的人。后来赶紧打了补丁，想必大家也都了解；二是将增值税免征年限由2年延长到5年，这直接导致了二手房源和交易量的减少，考虑到高额的增值税，劝退了很多没满5年的换房者；三是严格差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款审慎管理，严查首付资金来源和个人债务收入比，引导商业银行控制个人住房贷款投放节奏和增速。这一条直接影响了个人房贷申请至发放的流程时长，对上游着急用钱的卖房人和下游已签订合同约定付款时间的买房人无疑是重重一击。2021年1月25日，上海将法拍房纳入限购范围；2021年1月29日，严控个人房贷，倒查经营贷。（这也意味着：房贷的放款流程更久了）
我们的卡点过于精准，进退维谷！
1月22日，我们刚签了两套房子的卖出合同。这个时间很微妙，往远了说，距离2020年12月28日中国人民银行释放房贷收紧信号有半个多月了；往近了说，之前1天，“沪十条”出台。我们的两套小房子的买家又刚好都是贷款买房，我们势必受到个人房贷收紧的政策影响。然而，卖方的两个中介均未提示任何风险，仍然按照之前的放款速度制定合同，且约定了付款时间以银行放贷为准，未给我们留足余地；1月30日，签订买房合同时，中介提示我们之前的时间肯定是来不及的，按照他们的办贷速度，又在卖方中介推算的时间基础上给我们延长了一个月的交易时长。我们对卖房的中介不禁怀有疑问：难道房产中介不关注行业的动态信息吗？还是装聋作哑默不作声呢？我们多次强调是置换客，一定要踏准点，但为何他们的合同里最终约定的是以银行放贷为准呢？面对我们对放款时间的质疑，完全没有站在我们的角度上，约定最终付款的具体时间。在此，也希望有相关经验的读者能给出解答，难道小中介真的都不靠谱吗，只为达成交易，完全不考虑实际情况？中介费的意义究竟何在？
总之，信息不对等的小白卖家在置换过程中太过弱势，回想起过程中的曲折仍然意难平。

预知后事如何，请待下回分解~~
话说，亲们，亲身经历都写了5集了，能不能给点鼓励点点赞？让我继续保持码字动力~~谢谢您嘞！