东城西城海淀——如何购买学区房？

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北京具有优质教育资源，但是，北京市如同全国一样，同一个城市之内也存在教育资源分配不均问题，不是说来北京上学就万事大吉了。这就涉及“学区”的概念，让买房人肝肠寸断，但凡带学区概念的房子动辄都是十几万每平米的单价。
优质教育资源集中在西城、东城、海淀，网络上流行的学校分类，丰台区甚至没有一家二流二类校以上的小学。
买学区房，首选当然是西城。西城是北京教育资源最集中的地方，不用说实验二小、皇城根小学、育翔小学这些超级牛校，就是老西城区的宣师一附小也是牛校。更关键的，西城的初中、高中没有太差的学校，四中、八中、三帆、实验、师大附、育才、西外，就是铁二中、14中也不算是差学校。
也就是说，即使将来教育政策变化，比如，多校划片、小升初一对多，无论怎么变化，孩子上一个好学校的概率都比较大。
西城但凡学区好一点的房子，价格都非常贵。一般来说，如果之前没有上车，西城晶华、丰融园、丰汇园这些次新房就无法问津了，动辄两三千万的房款确实不是一般家庭可以承受的。如果选择旧房，那就要有足够的心理承受能力，最早的有五六十年代的房子，20世纪七八十年代的旧房那叫一个破旧，怎么看怎么觉得时光倒流了。即使如此，西城的房子价格依然坚挺，涨是最快的、跌是最慢的。毕竟国人最看重教育，在西城买房买的是位置、不是房子，只要不是地下室、顶层，楼龄、砖混结构、周边环境都可以忽略。至于这样的房子怎么住，有很大一部分人是这样操作的：随便买一套，不去住，租出去；然后在学校边上租一套大的。
东城的学区谈不上好，也谈不上坏，小学水平比西城不差，除了史家胡同小学、府学小学、景山小学、光明小学这些一流一类校，黑芝麻小学、西中街小学、分司厅小学都是很好的学校。东城的中学尤其是高中较西城还是差了一些，有北京二中、北京五中、东直门中学这样的市重点，但是，整体质量不如西城。
东城所谓学区房跟西城差不太多，海晟名苑、阳光都市（史家实验学校学区房）这样的次新房比西城价格一点都不低，但是，旧房明显比西城要低，大概20%左右。
海淀的学区质量参差不齐，好的是真好，坏的是真坏，有人大附属学校、中关村一小、三小这样的顶尖牛校，也有名不见经传的学校。需要提起一百分注意的是，海淀初中名校不是靠派位，而是靠考试招生。换句话说，海淀学区房实际是一个伪概念，上一个好的小学并不能保证上一个好的初中，只有成绩过硬才能考上好学校。对准备在海淀买房的朋友，不建议大家太关注学区，小学教育大致都差不多，正是因为这种学区政策为买房者留下了空间——不要最贵最小的房子，只专注于性价比！
正是因为这样，海淀区的课外班数量和竞争程度成为全北京之最，在海淀黄庄一带节次鳞比，蔚为壮观。
再说说节前节后的：节前房价处于低点，选择余地大：大部分客户春节前的想法是观望，等到年后，看政府会不会出手调控，希望有更好更便宜的房子出现，等种种假想。所以大量需求压制到年后，造成年后市场井喷，导致购房竞争激烈。若在市场井喷的情况下买房，不但是房价更高，房源选择机会更少。因此可以说，春节前房价相对是处于低点，而且选择余地大。春节前房价趋于稳定，年后涨幅大：照近几年房价走势，春节后涨幅平均在5%以上，有的甚至达到10%以上。今年政策强抑了购房需求，一旦反弹，房价涨速将不可想象！对比来看，现在是刚需购房的好时机。节前客选房，节后房挑客：一般在年底有部分人员因工作繁忙，会把看房、买房推至年后，这样无形中会减少需求竞争，为节前入手购房者制造良机，可选房源较多了，能更好地进行对比筛选，自然能选到优质称心的房子。一句话“节前客选房，节后房挑客”。年后再买房，“僧多粥少”年前不想卖的业主基本都等年后三四月份出手了，因为那时客户需求旺盛，对业主有利；想卖房的业主都是缺钱急于变现，买房议价空间大，对客户有利。年底这种现象在平时很难得，若到年后再买，供不应求，“僧多粥少”，无形中增加很多成本。不如，借着业主急于变现，乘机而入，是个明智的选择。一句话“买房赶早不赶晚，早买早享受”。年后学区房需求量大幼升小每年5月开始登记，对于当年入学的孩子来说，3月是买学区房的最后机会，天下所有的家长们都希望孩子能接受最好的教育，上学尽可能的近，同时一般买学区也能满足家庭一方上班较近，一举两得，这样就出现学区资源紧张的局面，这时候买学位房那真的是超高位入市了，谈价也不好谈。说到底还是两个字！时机！时机！讲的就是时间和机会！
如果你是刚需，恰好承受能力也可以，那么房子看好就可以买！ 早买早受益！ 这里斗胆提出一个说法，快乐教育是一个彻头彻尾的伪概念，是懒汉的想法。要想让孩子上好中学、大学，小学必须有所付出，在海淀如此严格的小升初遴选之下，初中整体生源素质已经可以肯定要优于东西城。所谓好学校，最关键的就是生源，当前在不准跨区、跨片的政策下，我们斗胆做一个预测，将来海淀的高考成绩一定能超越东西城。
朝阳、丰台等区域也存在本地学区的概念。以朝阳为例，人大朝阳校是朝阳最热门的学校，周边房产价格比东城低不了多少，红玺台、太阳公元都在15万以上，带学区名额的旧房顺位排名第一的是芍药居北里，也在8-10万左右。
关于学区想多说几句，家长为孩子选择学区无可厚非，谁不愿意就读名校呢。但是，教育终归是家庭的责任，名校只能提供环境，真正决定孩子成绩的还是家长对学习的态度以及陪伴。
关于学区的问题，我们给出的建议是量力而行，尽量选择好的学区即可。学区是买房重要的考虑因素，但不是最重要的考虑因素，更不是唯一的因素。在学区概念上纠结，多花个几百万都太正常不过，大家可以想象一下，两三百万投入到孩子十二年的基础教育中会是怎样的结果？
学区重要还是自己努力重要？
真要考虑学区，拍一拍兜里的钱，如果在支付能力范围之内，正常考虑顺序是西城-东城-海淀-朝阳-丰台，在每个区域内在做选择。小学对口初中要优于小学，然后考虑的是小学位置，要么距离工作地点近，要么距离家比较近。多校划片和不准跨区的条件下，生源质量已经被平均，选择学区的意义没有传闻的那么大。
说到学区就必须要提户口，有的小学尤其是好小学对每所房子落户时间是有限制的，比如落户三年、五年，六年内只能有一个学位。无论是否有学区，在购房之前都要问清楚，房子里有无户口，若有能否牵走，是否占用了学区名额？否则，房子成交之后，留下来的户口牵不走，即使法院判买方胜诉依然无法牵走户口，只能是获得赔偿金。房子有无户口关系下次卖房成交，有户口无法迁出的房子成交难度很大，价格上也会比正常价低很多。即使没有户口，学籍指标已经被占用，房子学区附加值也就没了，买房最重要的功能之一就丧失了。
卖方也应该注意，户口无法迁出且在交易过程中未声明，可能面临巨额诉讼。户口无法迁出，除了户口要扣除预留的保证金，还要按房价全款罚日息万分之五，是一笔很高的罚金。查户口分为两步，在确定成交之前查一次，在拿到房本的第一时间再查一次，签完合同到过户的这段时间，原房主是可以拿着房本再把户口迁入的。查证没有户口后，就可以支付户口保证金了。