震惊：令人震精的香港房价崩盘历史

来源 | 华商韬略（ID：hstl8888）
作者 | 张津京

高企的房价摧毁了一批人，而正是因为被摧毁的这批人“自我保护”的意志，降低房价的政策无法展开，香港楼市开始进入新一轮的循环。
楼市崩盘，指房产市场价格，突然出现急剧下跌。崩盘最初是股市里的用语，现今被楼市广泛引用。楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。

当房地产市场出现楼市崩盘的时候，会有以下情况出现：
1:大量烂尾楼的出现
2:银行大量的坏帐无法收回
3:大量的规划好的待开发土地闲置
4:土地价格爆跌
5:很多二次置业的人购买的房屋变成负资产

一旦楼市崩盘，发展商自然是首当其冲，接着钢材、水泥、石材等制造业也可能会步其后尘，面临困境，对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业也只会有小的负面影响，因国家有制定保障房为后盾。有不少业内人士指出，楼市崩盘将会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。基本上不会这些贷款的银行大多都盈利企业或者世界500强。

判断楼市崩盘的科学标准是以下几点：
1、本地客观供应量超过本地自住需求并有购买力的一倍及以上。因为异地消费占相当比例，但还不至于充斥整个本地市场。因此，只要客观供应量严格超过本地自住需求形成买方的可选择性，让人们能够在比较中买房，并且政策以打击捂盘迅速有效，则房价通过市场逼迫而下行才有可能。
2、现售房源中的中高档盘出现严重滞销并且属客观性滞销而不是捂盘或销售可提供开发回款要求，一个硬性标准就是让其持有成本超过现售可以获得的利润。
3、所有的投机投资性消费均通过一定的调控政策被抑制，并且土地供应按政府规划正常放量。
4、行政管制，对高房价课以重税，并且此增加税负无法转嫁。实际上除非政府控制房价，不然无法做到这一点。
如果从短期的观察，认为销售滞涨，无需求或需求不旺，就认定房价可能下滑，还为时过早。通过越调越高的阶段，部分开发商的腰已经壮了起来，不仅储备用地无忧，而且存量项目的回收已过保本期。这个时候，一项政策或几项政策让销售适当停滞，不代表楼价会下行，更不可能导致楼市的崩盘。









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黎生自杀了。

警察发现他的时候，已经是他自杀后的第五天。楼宇管理员因为邻居投诉，上门查看垃圾整理问题，发现无人应答恶臭盈门，这才报警。

警察找来房东破门而入时，除了地上一个烧的比较干净的炭火盆，四面门窗都用毛巾和胶带封紧。现场没有找到遗书，但在黎生的上衣口袋里，却找到了一份离婚协议书和一个银行告知单。

告知单上，银行简单通知黎生，因为房贷抵押价值不足，请他在一周内向银行补缴330万现金，不然银行就要收房拍卖，弥补房贷亏空。

警察依据这一告知单，将黎生的死定性为烧炭自杀。

黎生的自杀案例，最终成为引发2003年7月1日香港街头大游行的32个自杀案例之一。颇为讽刺的是，黎生的自杀，却被当作砝码来攻击他服务超过20年的东方海外船公司掌门家族——董氏家族的长子，时任香港特首董建华。

负资产者

像黎生一样因为房价而悲剧的人们，在香港有个统一的名字，叫做“负资产者”。

2000年的香港，同情“负资产者”是绝对的政治正确。几乎所有的政治团体，几乎任何一个民意“立法会”议员，一开口就是要解决负资产问题。

1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算，“负资产”者占总购房人口的5%。

在房地产市场，要形成“负资产”其实殊为不易。首先你要在市场最狂热的时候冲进去，而且要买被“严重高估”的楼盘；其次你首付要足够低，香港房贷允许“二按”，即首付最低只有5%，银行贷款可到房款的95%。

什么样的人，会在“最狂热的时候，用最小的首付买入一手‘严重高估’的楼盘”？一般只有二种答案：重度投机者，或者受人蛊惑的菜鸟。

1997年的香港楼市，为这两类人提供了充分的沃土。那个疯狂的年代，裹挟着像黎生这样的10万多人，一路走入无底的深渊。

全民疯狂

1997年年初，黎生春风得意。太太刚给他生了个儿子，作为董氏家族企业东方海外的员工，开了15年的集装箱卡车的他即将升职。人事部刚找黎生谈完话，他将被调到香港MTL码头，统管150余位集卡司机。

升职加薪，儿子出生，黎生觉得自己唯一的遗憾，就是还跟父母住在一起。一间45平米的“公屋”，似乎已无法承接黎生即将腾飞的人生。

彼时，香港楼市的热度，只有泡沫危机爆发前的日本楼市可以匹敌。

这波楼市的高潮，始于1995年。

临近回归，英资陷入恐慌性抛盘。1995年，怡和、置地、太古、嘉道理，代表英资的四大资本家族，大规模抛出手中核心资产，换成现金渡海西游。

这些地产不愁下家。香港本土的地产企业或其他资本承接了其中的部分资产，包括一些“红筹股”背景或者国企背景的内地在港企业也参与了接盘行动。

港英地产大笔的易手，产生了市场整体浮躁情绪。随着香港回归临近，房市场开始出现狂热局面。当时，香港人炒房甚至打出“大陆一定会接盘”的口号。

1997年的香港，打开任何一家电视台的楼市评论节目，都能听到这句话。这句话也给了炒房者无穷的信心。

“1997年在香港，不买房子就是傻子。”为了进一步煽动情绪，甚至有人传言称，中央发文要求，各个省要在香港给省级干部置办房产。于是，在九铁沿线，催生出一幢幢“省长楼”联排别墅。而买到这些别墅的人，拼命捂盘，到最后黯然割肉出场者不计其数。

当时，香港邻里谈论最多的，不是工作，也不是生活，而是哪里又开盘“放楼花”，哪里规划了新楼盘等等。

而让众人蠢蠢欲动的是，身边确实有很多人头一天刚买楼花（期房，最低10%定金），第二天转手就挣了20万。

惊人的利益促使着一批又一批炒客投身其中，新楼盘需要通过摇号才能确定“楼花”的归属，甚至出现豪客雇直升机看楼的情形。

主流舆论一致看好香港楼市，认为一片火热的楼市，是新一轮的香港“全民造富”运动。

这样的大背景下，黎生也心动了。1997年5月的一天，他跟太太一起，轮流排了一夜的队，终于摇上了位于深水湾、一个面积927尺（103平米）的住宅。在签约并缴纳10%定金后，黎生第一次有了属于自己的物业，全家为此兴奋不已。

打鸡血的开发商

陈晓蓉是当天开发商负责摇号办手续的文员。黎生自杀后，她曾到警局接受调查。据她回忆，当时的黎生如此急迫，“就好像今天买不到房子就是世界末日了”。

实际上，陈晓蓉觉得自己也很疯狂，“公司上下都是一种疯狂到极致的氛围，每个人都像打了鸡血。”

1997年的香港地产公司，没有人在24点前下班。每次开盘，售楼小姐都会提前打电话通知关系好的客户，有的客户为了跟售楼小姐搞好关系、走后门，请她们吃饭，甚至送价值十几万港币的项链做礼品，陈晓蓉也接到过。

“一开始还吓一跳，后来也习以为常。毕竟客户觉得很值，因为跟我们搞好关系，我们会在开盘前提前通知客户，他们能第一时间入场买盘赚钱。”

那样的环境下，香港的开发商只要能拍到地，都可以闭眼赚钱。但真正能拿到地的开发商，少之又少。有经济评论员认为：香港特区的土地政策，是房价波动的幕后黑手。这个说法非常有市场。

香港住房特点就是小，300平方英尺，相当于30平米的房子就算是不错的户型。10平米的迷你房，是香港公寓市场的主流。但实际上，香港1100多平方公里的土地中，仅有23.6%是已发展土地，从绝对值看来，香港不缺住宅土地发展空间。

香港的土地政策很奇葩。港英政府时期，香港土地属于女王，不能出售，更不能私有。为了发展经济，港英政府出台相关法律，规定政府可以向土地使用人出让土地使用权。全港除了位于深水埔的一个教堂是土地无限期使用权的，其余的都有使用时限。只不过公用土地，含医院、教育等，政府是免费或者低价出让使用权。而住宅用地，会直接挂牌拍卖，价高者得。

后来到中英谈判期间，中国政府怕港英当局突击将土地转让，特在中英声明中规定，每年港英政府只能拍卖50倾土地，超过部分必须经过中国政府的批准，这给1995-1997年的香港楼市又添了一把火。

据黎生的前妻回忆，他们去现场的时候，售楼小姐一再表示，这是本年度最后一块开盘的地块，虽说以前是“烂泥塘”，但也是价值洼地，买了就有得赚。

就在售楼小姐介绍的时候，第一栋楼的楼花已经销售一空，他们赶忙抢了第二栋楼12层的一个单元。

但谁知道，就是这个位于“烂泥塘”的新晋“CEO盘”，彻底毁了这个家。

服务超好的银行

香港的房屋贷款非常方便、便捷。据黎生前妻回忆，签约时，售房现场有近10家银行入驻，有的甚至提供“二按”，就是对于楼房首付款再进行贷款。

为了取悦客户，每家银行都提供其他增值服务，例如渣打银行提供房屋出售的代办手续服务；美林银行提供二手房交易服务等。最后，他们选择了一家中小银行，因为这家银行为了抢客户，提出可以给客户提供价值20万的装修无息贷款，只要在3年内还清就行。

因为“二按”，这套价值722万房子，黎生连税费加一起，总共花了不到80万，其余的667.8万都来自银行。

在他们订房后的一周内，该楼盘宣告售罄。一个月后，楼盘的房价坐地上涨15%。

一切完美，看着电视里的财经评论节目，黎生觉得自己大赚特赚。

戳破的泡沫

1997年7月，金融危机爆发。随着国际炒家三度阻击港币，为了维护香港经济基础联系汇率制度，新成立的特别行政区政府付出了很大的代价。

之后，连续不断的坏消息传来，先是美股暴跌，后是2003年的SARS……接连的暴击之下，香港楼市像坐了过山车一跃直下。

到2003年，在连续6年的经济低潮后市民对香港楼市彻底失去信心。

黎生买的楼盘开始暴跌，较1997年的高位下跌约70%。“当时03年的新楼盘，每平方尺的价格也只有2000—5000港元，我们买的那个面积，总价在200万左右就能拿下来，房价就不是腰斩了，这是跳楼啊。”谈及此，黎生的前妻泪飞如雨。“我们从银行贷款600多万，每个月要还近2万，现在房子低于抵押值，我们就变成‘负资产者’。”

和黎生一样群体大有人在，“负资产者”多达10万人，绝大多数通过买房入场，最后折戟沉沙。

庞大的还款压力，令该群体寝食难安。很多人每天战战兢兢，生怕收到公司的离职补偿“大信封”——受国际经济环境影响，香港大部分公司经营状况不好。很多公司的部门主管，每个季度都要上交一份名单，配合人事部门裁员。

正是在这样的环境下，车队主管黎生，在2003年11月收到了人事部门发来的离职信和补偿金，正式结束了在东方海外超过20年的工作生涯。

走出码头，黎生万念俱灰，只觉得天都塌了。

更加可怕的事情还在继续。由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额，银行开始向不少业主callloan（要求借款人提前部分还款），黎生也接到了电话。

“银行让我们补缴330万现金或者抵押，我们没有钱，黎生还刚离职，于是银行就把房子收走了，进行了拍卖，之后我们还欠银行200多万。当然，这是在黎生自杀后的事情。”前妻说。

因为长期处于“负资产者”行列，黎生在单位忍气吞声，绝不敢丢掉工作，但最终被裁。太太忍受不了压力，选择离婚。没多久，他又接到银行通知，要求补缴330万的差值，不然就收房拍卖。

接连不断的压力，令黎生彻底崩溃。

罗生门众生相

黎生解脱不久后，围绕“负资产者”，发生了两件大事。

一是时任特首董建华提出“85计划”，即每年建设85000套公屋，低价提供香港中低收入人群，争取5年解决70%市民的住房问题；另一是一批民意代表，以包含黎生自杀在内的32个“负资产者”自杀案例，向特区政府施压，举办了超过50万人参加的大游行。

董建华曾希望利用政府手中的土地资源，一举解决香港房价问题。但这一提议却遭到了香港主流民意、尤其是“有房者”们的集体抵触。

特区政府计划每年投放香港存量房产50%的房源低价入市，而评论普遍认为，这个政策将成为压垮香港房价的最后一根稻草。

当时的香港中产阶级，已经是房价暴跌的受害者，一旦计划实施，房价会在现有的基础上继续雪崩式下跌。

深陷泥潭的中产阶级，是香港价值观的核心体现者，也是社会舆论的主体。因此，特区政府不得不取消安居房计划，甚至还连续几年不出让新土地，藉此拯救房价。

当董建华站在中环办公楼顶，看着游行的人群时，他内心或许会冒出四个字：饮鸩止渴。

高企的房价摧毁了一批人，而正是因为被摧毁的这批人“自我保护”的意志，降低房价的政策无法展开，香港楼市开始进入新一轮的循环。

自那以后，特区政府再没有提出任何大型公屋居住计划，反而都在为房价站台。大部分港府高官，都在接受采访时不遗余力劝说大家买房。

围绕土地，香港投资家族们与特区政府，开始了一轮又一轮的博弈。而这一切，已与黎生无关。

他的含恨离去，仅仅成为泛民议员引导舆论的数字和案例。在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后，他不仅失去了房产，还被迫承受了数百万的新债务。

但愿像黎生的悲剧，不再上演。

（注：为保护个人隐私，文中主人公用的化名。）

英媒：中国信贷飙升只是在推迟楼市崩溃
数据显示，2013年1月和2月在城市进行的投资增加了21%，比2012年全年的增长更快。在中国的城镇化进程和人口膨胀中，部分正在修建的基础设施建设将是必要的，但是令人担忧的还是在房地产市场的投资。虽然中国试图限制房地产市场的投资，但是在住宅项目的投资还是有23%的增长，相比之下2012年全年的增长幅度仅为11%。
这种扩张几乎完全由信贷驱动。地产开发的趋势随着所谓“社会融资总量”的增长而波动：这种措施不仅仅包括了银行信贷和债券，还有公司之间的借贷以及来自信托公司的融资。2013年1月到2月间，这个融资总量有79%的同比增长。
但是，所有的这些贷款并没有惠及普罗大众。即使根据一个公认有缺陷的零售销售衡量指标，消费看起来还是相对较弱，仅仅以相当于地产投资增速的一半成长。服装和汽车的销售相比2012年放缓，日常用品、食物、烟草和家具的销售增长甚至是两年以来最糟的情形。
简单的算术表明，这种情况不可能持续。如果过去两个月的贷款增长率继续下去，中国将会在2013年向经济注入接近22万亿人民币——同比的增幅将是37%。虽然这个规模的资金将使得中国再次达到7.5%的经济增长目标，但是这个结果将是以从未有过并且越来越大的金融风险为代价的。
END

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