老破小到底还能不能买？

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最近北京市场不又热起来了嘛，我顺手就搞了几个微信群，发现首付100-150万的首套刚需群体占比比较大，他们在群里讨论的时候，我发现，其实他们也在纠结一个问题，市区里的老破小到底能不能买？
从他们的聊天里，我发现大致有两个观点，一个观点是，反正房子是用来住的，还是买在市区（比如说东三环北三环这种地方）住起来方便，房子老一点无所谓；另一个观点是，宁可买远点的新房子，也不会买老房子，这种老房子将来不好卖，肯定会砸手里。

这两类观点，其实一个是从自住的角度出发形成的观点，另一个是从“投资”角度出发形成的观点。观点都太直截了当，考虑的问题并不全面。
下面我给大家展开讲一下老破小的未来大概会是什么样的，先搞清楚，至少在买房的时候，保证思路清楚，这样做选择的时候会更好。

北京今天的老破小，放在5年前，也是老破小，放在10年前，也是老破小。
10年前，北京的老破小流动性非常好，100多万就能买一套，首付也就几十万，十年后，老破小的价格都涨到了300多万，甚至400多万，增值了200万。

从这十年的增值情况来看，老破小的增值潜力挺好的，不管是自己住，还是投资，都没啥问题。

自己住的话，只要能接受老破小的居住环境，房子自己搞一次精装修，居住体验还是挺不错的。
当然，肯定也有好多人不接受那种居住环境。我给大家放两张图片，大家感受下：

这是我昨天在朝阳公园旁边拍的两张照片，一张是小区的环境，一张是楼道的环境。

不管是小区环境还是楼道环境，都不尽如人意。有些人在老家住惯了好小区，他们死活都接受不了这种居住条件，这些人宁可去五环外买个大点的房子，也不会买这种老房子。但是在一个刚需的预算下，十年前，想买这种老小区的人，还是占了大多数，毕竟这种小区，有它自身的优势。
“生活配套好，出了小区就是超市，饭馆，公园，地铁，干啥都方便，去城里的任何地方都很近”

另外，还需要考虑的一点是，10年前，北京除了城区的老破小，其他的选择只能是郊区的新房了。那时候的郊区，是真正的郊区，农村还没拆掉，有的拆了一部分，一大片工地，塔吊立着。反正那时候在郊区买房，想要短时间内有各种生活配套，还挺难的。
所以那时候的老破小，对于买房人来说是真正的刚需，纯为了过日子自住用的。
回到今天，老破小当然也是买了自住用的，但是老破小的竞争对手们却今非昔比了。
这十年的时间里，五环外的郊区发生了很大的变化，从过去的一无所有，自住基本没戏，到如今的生活便利度越来越高，越来越适合自住。大家可以想一想，10年前，北京才开通了几条地铁线？现在北京的地铁基本上把房山、门头沟、昌平、顺义等近郊都覆盖了。

这样买房人的选择无疑就变多了。同样100多万的首付，既可以选择城区老破小，也可以买郊区所谓的远大新。

这样再往后推五到十年的时间，（重点发展的）郊区的各种配套会越来越丰富，城区还是老样子，房子又变得老了一点点。
也可以这么理解：其实近十年的时间里，郊区的所谓新房子，一直在往那边拉刚需购房者，在和城区的老破小，抢夺资源。搞得老破小压力应该挺大的

但是，这个过程又是一个渐进的过程，很难在短时间内看到什么变化，只能拉长到五年、十年的周期里，才能看出来。
不管怎么说，城市资源逐渐向外流转，这个趋势是改不了的。当然，所谓的城市资源，也包括了来北京的年轻人。

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接下来要讲的是房价的问题。

我们都知道，北京的房价，在过去的20多年时间里，是一个超级大牛市，这个超级大牛市伴随的是北京这个城市不断地扩张，盖楼。

现在的北京，城市再想继续扩张的潜力已经不大了，外来人口的涌入速度也大大降低。这就意味着，北京未来的房价涨幅不会再有那么夸张。也就说，房价会涨，但是涨幅会趋于平缓。
这个规律和其他发达国家都是类似的，这也是城市的宿命。
所以，不管大家买城区老破小，还是买郊区新房，五年十年后的房价都会比现在高。涨幅更高的，我的观点一定是郊区的比较新的二手房。

但是，基于房价本身就会处于平缓上涨期，所以这个涨幅高低，我反而不觉得是什么太大的问题，即使你买了郊区，多涨了几十万，其实对你的帮助也不会有太大。（过去大家买房就为了自己住，最后神不知鬼不觉房价涨了好多倍，赚到了钱，现在好多人就总想着投资，总想着翻倍，最后大概率赚不到啥钱）
真正有影响的，或者说，买房人需要关心的，还是自己的生活品质。
城区老破小：生活便利度高，以后也会很方便，但是没有什么抬升，一直就那样，房子也一直是小房子，又老又小。
郊区二手房：从生活便利度没那么高，到生活便利度越来越高，周边配套越来越完善，同时房子又住得比较舒服。最终获得了全部

这个区别，应该是买房人重点关注的。

当然，放在今天看，在北京本就生活成本很高的情况下，住在城区能节省大量的时间成本，这个也是一个人生活的一部分，没法用金钱衡量。

好了，以上就是我想给大家分享的。

由于每个购房者的情况都互不相同，所以大家买房的时候，一定要根据自己的情况来做选择。比如有些人本来就在五环外的互联网公司上班，总听人说城区的老破小更好，结果买了后发现自己的通勤时间也很长，既不方便住，最后涨幅也未必好，这就是选择的失误。
不要选择错，买到最适合的房子，这才是最好的。

北京5年一小变，10年一大变。

买房的朋友，可以看看这个：《每个人都能买一套好房子》

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