房贷可还到80岁，摇号、限售取消！松绑信号频现，但房价想涨都难

图片来源：视觉中国
自山东菏泽取消限售后，近期广州、珠海、衡阳、合肥等地都传出了楼市政策“松绑”的信号。2018年末更是有媒体爆出，“杭州房贷最长代至80岁”的消息，而新年伊始，青岛又打响了新年楼市“松绑”的第一枪。

面对近期频频出现的“松绑”信号刚需客们不禁要担心了：假如楼市调控松绑了，今年房价会不会又要一路涨了？

青岛：打响新年松绑第一枪
2019年1月3日网上一张青岛市国土资源和房屋管理局高新分局的红头文件图片显示，青岛市高新区决定从2019年1月1日起，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。

随后据财联社报道，青岛市国土房管理局高新区分局相关工作人员回应称，高新区停止摇号售房，是上级政府下达的通知，通知下达后已开始执行。

杭州：房贷最长可贷至80岁
而更早之前的2018年年末，杭州更是出现了房贷可还至80岁的消息。据钱江晚报报道，杭州某银行近日悄悄调整了房贷政策，规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，一举打破了贷款人最高年龄纪录。

目前杭州多数银行规定房屋按揭贷款最长可贷到65周岁，少数银行最长可贷到70周岁。

最长可贷到80周岁，这一消息是否靠谱？钱江晚报以购房者的名义向该银行某支行的一名客户经理咨询，得到了确切答案。该行原先规定最长可贷到70周岁，此次调整足足延长了10年。

该客户经理解释称，这是一款“接力贷”产品，顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。对贷款申请人的资质审核会比较严格，同时还要求指定其子女作为共同还款人，贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女就要承担相应的还款义务。一般来说，非常优质的客户才能获批。

杭州某银行的这一房贷新政，是房贷政策全面松动的信号？业内人士认为，相比房贷利率调整，这个单一事件影响到的人群数量并不多，并不具有政策风向标的意义。

楼市调控缘何松绑？
为何楼市政策会出现松绑？按照“打响第一枪”的菏泽市住建局的说法，在取消二手房转让期限规定的情况说明中表示，这是老百姓的迫切愿望以及原规定带来的二手房价格大涨。

但在中原地产首席分析师张大伟看来，“对地方政府来说，在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力。”

安居客房产研究院首席分析师张波更是直言不讳的表示，菏泽取消限售是为了托住房价下行。

安居客的数据显示，菏泽10月份房价达到今年顶点6680元/平米，但是11月、12月迅速掉头向下，12月掉至6581元/平米，房价下行压力已现。

国信证券地产行业研究员方焱也表示，“大部分城市财政来源，主要靠卖地收入以及和房地产相关的税收。本质上地方政府资金来源基本都是和房地产相关的，如果房地产市场低迷导致销售不畅、土地流拍，对地方政府财政来源造成压力。经济下行房地产放松是必然的。”

专家估算：
未来或有30个以上城市取消限售
张大伟表示，菏泽的限售取消落地，标志着本轮楼市调控全面见底，未来多个城市的很多微调宽松政策可能密集出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，预计后续还会有城市加入，楼市放松的地方会越来越多。

据张大伟估算，如果菏泽政策落地执行，那么后续效仿的城市将非常多，在全国有90多个不同级别的城市执行了限售政策。全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

楼市松绑背后：
销售疲弱供应创新高
从数据上看，楼市政策松绑背后是销售的疲弱、和供应创新高。

贝壳研究院近期数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。

二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

另一方面，易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，2018年11月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。这一规模创下了100个城市月度历史新高。

严跃进指出，这一方面说明房企2018年年底推盘节奏有所加快，另外，也从侧面说明，2018年11月份地方久对预售证管控有所松动，部分积压的高价楼盘正密集入市。

楼市松绑潜在“路径”
而楼市松绑可能的“路径”是怎么样的呢？2018年12月11日，社科院发布《中国住房发展报告(2018-2019)》对此进行了阐述。

社科院报告认为，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，幻想激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

深圳房地产协会高级研究员李宇嘉表示，三四线城市放松楼市的现实需求最为迫切。土地出让的70%和销售量的70%都在三四线城市。

李宇嘉列出了多个这样的三四线城市：山东其他棚改量大的三四线城市；河南包括驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等三四线城市；安徽包括淮北、阜阳等；湖北包括襄阳、宜昌等；江西包括九江、宜春、上饶、赣州等；江苏的徐州等。

这些地方的共同特征为，都是三四线城市，老工业城市棚改体量大，人口大省返乡置业需求大。

机构研究：
房价稳字当头不会大涨
而刚需客最担心的还是：政策一旦出现松绑潮。去年稳下来的房价是不是又要一路上涨了？综合机构最新研究显示，2019年楼市整体呈现“平稳化”，从中央到地方，遏制房价上涨的决心不会发生改变，只不过政策有所“换挡”。

贝壳研究院院长杨现领分析称，房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。

张大伟也认为，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

安居客1月3日在发布的《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》研究报告中指出，2019年楼市将进入“换挡期”，换挡并不代表楼市会出现大波动，反而会更“平稳化”发展。在总体房价水平稳定的基础上各类城市或出现分化：一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。

安居客研报指出，在稳字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：

其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。

其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

海通证券首席经济学家姜超更是认为，未来房价将会出现有序下跌，三四五线城市因棚改货币化退出，房价有回落风险；一二线城市取消限购，房价跌幅相对有限。

本文仅供投资者参考，不构成投资建议。

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