年内股价涨幅90.63%，资本市场为何看好中南？

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2019.01.03

经常读莫老爷文章的人都知道，莫老爷对一家企业发展是否看好，向来是看大面而不拘小节。方向对了，企业发展只是快慢问题，方向错了，就是生死问题。
近5年来，看一家企业能否做大，要看2016年有没有加大马力高杠杆、快周转。
到了2019年，如果企业想要继续高速发展，要看有没有在收并购上发力。如果决定从高速增长转为稳健、高品质发展，则要掂一掂手头现金流是否充裕，承债压力是否减弱，扩张半径有没有收缩，布局城市有没有精选，产品有没有精研，组织架构能不能匹配等。
一家企业做细、做精，远比做大更难。
莫老爷今天想跟大家聊的房企叫做中南置地。
从2015年225亿后，中南置地便开启了高速增长模式，2016年502亿，2017年963亿，2018年1466亿，实现了3年持续87%的高复合增长。
在刚刚挥别的2019年，莫老爷通过各大权威机构的榜单看到的数据显示，中南置地以1980.2亿元的全年成绩，位列中国房企销售百强的第16位。
抽丝剥茧，对比中南最近4年的销售业绩报告，莫老爷认为，进入亿元俱乐部后，在房地产调整的2019年，中南已经踏上了稳健、高质量发展之路。
而这条路，是成为百年长青的企业必经之路。

01
莫老爷观察一家企业的首要工作是看这家企业5至10年的大事件。
2015年，中南从一个长期聚焦于三四线城市的江苏本土房企开始向一二线城市扩张；
2016年，中南将总部从江苏南通搬迁到上海，战略布局杭州、天津、武汉等重点城市，也是这一年，明星职业经理人陈凯加盟中南；
2017年，陈凯正式出任中南置地董事长，原中南置地董事长陈昱含出任总裁；
2018年，一批新人空降区域营销副总或区域公司总经理职务；
2019年3月，中南置地一次性新任命了15位“名誉董事”，各自负责1－3个战区……
在中国房地产飞速发展的2016年和2017年之前，中南集团董事局主席陈锦石做了两件对公司发展具有决定性意义的大事：一是战略目标向一二线挺进；二是引入职业经理人参与管理公司。
莫老爷认为，2016年前完成一二线布局是较为安全的一个时间段，但实际上，不少房企2016年、2017年间才挺进一二线，甚至还有头部房企2018年才初探一线，导致当时一二线土地过热，很多房企站岗至今。
中南的一二线扩张始于2015年，大方向和时间节点无疑都是正确的，这也奠定了中南近几年高速增长的基础。更为具有远见性的动作则是2016年引入优秀职业经理人，让中南完成了从家族企业向现代化企业转变的过程。
2017年末，市场略有转向苗头的时候，中南又进行不小规模的几次人事换防。
企业以人为支撑。可以确定的是，一家企业在人事上的不断动作，意味着公司原先的发展思路必然有所调整，需要适销对路人才为将来战略布防做有力支撑。这让莫老爷想到日本三洋电机公司的创始人井植熏说的一句话：“先制造优质人，再由优质人制造优质商品，因为是优质商品，因而销路畅通。”
总的来说，三四线向一二线进军是中南过去5年间战略层面的胜利，人事变动则是中南对过去战略的调整和完善。

02
中南最大的转变是总部搬迁上海和引入职业经理人掌舵的2016年，如果说2016年是开启中南高速增长的转折年，莫老爷认为，2019年则是中南选择走高质稳健发展之路的元年。
行为心理学告诉我们，一个人的肢体动作，反应内心状态。所以当中南从3年持续87%的高复合增长选择向稳健转变，在财务数据和战略布局上多多少少应该有所体现。
稳健是一个很微妙的词。比如销售额是不变叫稳，还是有一定的增长幅度才能算稳？增长幅度多少？亦或是销售业绩有所下滑，但盈利能力却显著提升？
拿中南一组数据来看，2019年销售金额1980.2亿元，2018年全年约是1466亿元，增幅35%，增长幅度较前三年明显下降。
同比增长了，增幅却显著下降，算不算稳健呢？我们在结合其他数据来看一下。
2019年1-9月毛利率19.98%，较去年全年提升0.42个百分点；权益净利率5.7%，比去年同期上升 0.53 个百分点，比2018 年全年上升 0.23 个百分点，分析这组数据，销售增幅有所下调，但盈利能力却有所增长，这说明，中南2019年盈利能力攀升力度还是不错的。
对比中南前些年财报不难看出，中南负债是在逐年增长，2018年是579.29亿，2019年1-9月就达到了690.6亿。
莫老爷一直反对恐负债病，似乎高负债是压垮企业的稻草，实际上负债高低要根据企业发展阶段、战略布局、回款能力、融资能力等多维度去评定，并非越低企业越稳健，也并非越高企业风险就越大。
虽然负债2018年到2019年间有明显增长，但在充裕的银行授信之外，中南使用债券、资管、信托及ABS等多元化的融资渠道，并首次发行美元债，进一步拓宽融资路径，平衡的融资结构，使得公司2019年第三季度末剔除预收账款后的负债率仅为44.06%，这在同级别地产公司中依旧属于低位。
莫老爷查看了一下短期借款和一年内到期的非流动负债，中南2018年是180.1亿，到了2019年下降明显，只有160.3亿。
并且，中南有建筑板块，与其他同行比，相当于多了一个融资平台。

再看看中南的现金流，2019 年三季度末公司持有的货币资金 254.5 亿元，较2018年204.2亿有明显提升。可以说，中南短期债有所收缩，现金流更加充沛，安全性更强了。
中南2019年负债继续加码的原因大概是因为继续买买买，截至今天，中南已进入内地107个城市，2019年1-11月新增项目68个，首进济南、厦门、揭阳、湛江等城市。
不难发现，中南已经形成“3+X”的清晰战略布局，即战略深耕长三角、珠三角和山东半岛，重点布局中西部核心城市。无论从国家大的战略规划来看，还是当下经济活力、人口流下来看，这些城市的土地依旧具有很大的想象空间。
中南收缩短期债，增加现金流可支配性，以及在核心城市布局的举动，突显出中南走稳健之路的决心。
最关键的是，中南在连续三年以高增长速度跨过千亿门槛后，不再一味追求销售业绩，而是更注重盈利能力。
和莫老爷一样看好中南的还有资本市场。

查询同花顺，截至2019年12月31日，中南建设股价年内涨幅达90.63%。应该能排进今年A股地产公司股价涨幅TOP3吧。

此外，仅2019年中南建设就收获了46份买入/增持的研报，评级机构标普也将公司评级从B/稳定上调至B/正面。

“我从去年开始便坚定持有中南建设，因为看到了企业的基本面在不断改善，一直在招贤纳士、激励团队、提升管理、扩大销售、铸强品牌。”一位小股东感慨。
03
有人说，市场下行的时候，现金流为王，囤有优质土地为后。莫老爷认为，这仅关系到房企能否穿越周期，如果想百年基业则需要另有作为——高质量的产品。
毕竟莫老爷还没见过，光靠价格便宜的产品能够长久地存活下来的公司。
在房屋硬件的打造上，读者跟莫老爷应该是没有太大怀疑的，毕竟中南置地是一家有建筑和施工背景的房地产企业。要知道中南建筑是国内首批获得特一级资质的民营企业，曾参与承建鸟巢基础工程、首都机场高速、北京地铁四号线、北京大兴机场基础工程等大型国家工程，累计摘得鲁班奖、詹天佑奖、国家优质工程奖等百余项建筑大奖。
据说，陈锦石在内部反复会提到的一句话就是：产品是中南的第一生产力。
但当下竞争格局中，房企的产品已经从早期的物理属性的房屋，延伸至服务、社群等，城市社群、智能社区、全天候管家等理念层出不穷，中南也关注到了用户的诉求，打造出多项业内领先的“软件”。
2017年，中南置地联合中国建筑科学研究院，发布了健康住宅企业标准，输出6大体系，43个指标，131项标准，倡导健康的生活方式；
2018年，从身、心、灵三大维度出发，升级打造健康TED社区，截止2019年11月，已经在全国落地123个；

2019年，中南产品体系进一步延展为悦、集、府三大产品系；Z-LAB研发基地首度对外亮相，该基地承担了中南置地“产品标准化展示基地”、“客户体验、行业交流平台”、“新技术实验室”的功能。
| Z-LAB研发基地 |
举个例子，你就知道中南是如何做产品的。
2018年，中南与日本三菱地所residence株式会社达成全面战略合作，在中南置地集系精装体系的设计过程中，根据中国消费者的人居习惯，将日式的精致、匠心和人性化细节的生活理念引入到产品打造之中。
同时，中南还与上海交通大学设计趋势研究所合作。这个研究所是拥有中国唯一专注于设计趋势的设计研究团队，擅于研究中国消费者的生活形态、审美特征，以及未来的消费趋势。
趋势是一个非常火爆的词。2018年，罗振宇在跨年演讲中提出，小趋势是影响趋势的趋势，带来改变的改变，从而一度成为年度热词。其实，2008年，马克·佩恩就提出，小趋势能改变个人生活，能改变企业命运的变化，并决定了未来的大变革。
也就是在2018年，中南也开始探究、把握各种小趋势，比如客户属性、生活形态和审美趋势，这些看似无关紧要的细节，被提取出来，用于指导精装研发体系定位，归纳出客户的生活习惯及典型特点，从而建立起中南特有的室内设计视觉体系。
在解决客户痛点、把握行业趋势、探究生活形态后，中南通过软件倒逼硬件的升级迭代，制定健康住宅标准，逐渐形成了中南产品的特色：健康。不得不说，这个标签真的比诸如豪宅、别墅专家要有温度的多。

04
每家企业都有自己的标签，不管好坏，这个标签是企业文化和对外品牌的多年积淀。

中南的标签是“提倡健康奋斗”。这在高杠杆的地产圈有点异类，但逻辑却又通畅——一家以健康为产品的企业，员工健康自然也是放在第一位的。
莫老爷认识一位top5的投资总监，他一心想去中南，主要原因就是中南杜绝酒文化。中南的一位高管曾跟莫老爷说，他被要求公开称重，并立下减重目标。
关注员工健康的企业是有同理心的企业，是有大爱的企业。这种爱对内叫员工关怀，对外则是社会责任。
莫老爷给大家说两个中南耳熟能详的公益活动：“一厘米温暖”、“互救联盟”。
一厘米是一本书的厚度，每售出一套房，中南以客户名义为贫困山区儿童捐赠一册图书。
2019年9月，中南联动上海长宁消防救援支队、清华大学北京大学高校教师、中南珂缔缘球员、全国多家媒体及自媒体等社会力量走进云南大山深处，为大山深处的孩子们捐赠了价值约40余万元的物资。

“互救联盟”的明星节目要数“黄金四分钟”。尊重生命，帮助人们实现身心灵全面健康的美好生活是中南的初心，中南联合急救培训与生命救援机构“第一反应”，全面落地AED设备（自动体外除颤器），缩短危机与救援的距离，并号召员工学习“心脏骤停复苏”相关知识，掌握相关技能，在 “黄金四分钟”内用实际行动来守望生命。

莫老爷就曾经在中南南京区域公司一交付小区内看到过AED设备。
自2011年5月16日，中南出资设立江苏中南慈善基金会以来，共累计投入超过8亿元人民币，连续九年荣获中国十大慈善企业称号。
回顾2019，莫老爷看到中南盈利能力在不断提高，短期债不断减少，现金流充裕；人事调整大局已定，组织变革适时调整；严选战略布局，精研产品服务；企业文化欣欣向荣，品牌影响力节节攀升……在地产生变的2019年，中南坚持稳定、高质、大爱无疆，可以说是交出了一张优异的成绩单。
2019已过，2020才来。中南2019年年末倒计时海报的文案也很有意思，跟大家分享一下~

中南还在新年寄语中这样问道：新的一年，我们认真思考，如何与行业相处？如何创造长期价值？什么样的力量才配得上梦想？
如此具有自省力量的三问，我们对中南2020的表现还有什么值得怀疑的吗？

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