碧桂园岁末融资酒店、医院成ABS底层资产的证券化通道

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对于碧桂园这种规模的房企，发行此类资产证券化工具并不难，募集资金用途限制也较小，既可以盘活资产，也能够调节融资成本。
观点地产网 除了拿地和机器人，碧桂园近期还在融资方面频繁吸引着外界的目光。
消息显示，碧桂园在资本市场频繁动作，12月前后密集进行多笔ABS融资，目前为止已涉四笔资产证券化项目，总金融为26.65亿元。
额度最大的是于12月26日获受理的“中山证券-碧桂园资产支持专项计划状态”，品种为资产支持证券-ABS，发行金额13.16亿元。
特别的是，碧桂园少见地利用了物业作为底层资产进行融资——12月10日及24日，碧桂园两笔分别涉及酒店、医院资产的ABS项目状态更新为通过或已受理。其中，酒店底层资产为碧桂园十里银滩酒店，医院为碧桂园安和泰医院。
众所周知，随着近几年行业融资形势的变化，资产证券化在国内发展速度加快，尤其是ABS已逐渐成为房企们融资的重要补充。
正如碧桂园，截至2019年6月ABS融资总额已达231亿，占境内债券融资比重为49.5%。

底层资产：度假酒店与医院如何融资？

12月以来，碧桂园受理、通过或发行的ABS项目共有四笔，分别包括中联前海开源-碧桂园安和泰医院资产支持专项计划、前海捷联2019年度第二期碧桂园供应链应付账款资产支持票据、碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划以及中山证券-碧桂园资产支持专项计划。
其中，以酒店及医院底层资产的两笔ABS引人关注。
12月24日，上海证券交易所信息披露，“碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划”的项目状态更新为“已受理”。
债券交易所披露的信息不多，仅得知上述债券品种为资产支持证券-ABS，拟发行金额5.25亿元，发行人为碧桂园地产集团有限公司，承销商/管理人为南方资本管理有限公司。
以酒店等商业地产项目作为底层资产的资产证券化产品并不少，根据观点指数研究院《十一月商业地产金融报告：资产证券化千亿涌动》统计，截至2019年11月30日，中国内地市场上已发或待发的以商业地产作为底层资产的资产证券化产品共38单，规模达到了1022.45亿元。其中，ABS发行24单，总规模470.19亿元。
但在外界印象中，住宅物业为主的碧桂园在商业地产项目打造运营方面，似乎并没有太成规模。有业内人士对观点地产新媒体表示：“能够拿去做ABS的物业资产一般都是成熟项目，要么是收益比较稳定，要么是增值空间比较大。”
公开资料显示，碧桂园十里银滩项目位于广东惠州惠东县亚婆角滨海旅游区，是碧桂园打造的首个集商、住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的滨海度假项目，整体占地面积144万平方米，预计10年分期开发，主要产品包括临海别墅、山景洋房、海景公寓及五星级酒店。
十里银滩酒店楼高26层、共336间房，所有客房均为海景客房，以及拥有10间不同规格的多功能会议厅等，酒店整体项目于2012年开业。
目前尚未有具体数据显示该酒店的入住率、收益率等，但是从该项目整体区位、住宅销售情况可大体观察到运营情况。
据悉，十里银滩所在区域是声名远扬的巽寮湾，独有的海岸线吸引了包括金融街、万科、富力、世茂、合生等标杆开发商聚集开发旅游大盘项目，如金融街金海湾、万科双月湾等。
一位熟悉惠州市场的业内人士称，碧桂园十里银滩项目虽在惠州，但主要面对的是深圳客，主打定位是距离深圳市中心最近的滨海度假大盘，40多分钟即可直达。
该人士续称，项目首次开盘时，基本上临海别墅、山景洋房已经当期售罄，较中层价位的临海公寓等去化大概八成左右，“现在应该还是惠东县卖得最好的项目，均价近每平1万左右”。
中原披露的数据显示，2019年上半年，碧桂园在惠州销售总金额为112.42亿元，排列其后的是龙光地产、星河控股；单盘销售中，碧桂园十里银滩位列第六，销售额10.6亿元。
另据观点地产新媒体查阅，碧桂园半年报显示，2019上半年内地合同销售前100项目里就囊括十里银滩项目，整个项目总可销售建筑面积为464.75万平方米，已竣工366万平方米，已预售16.21万平方米。目前该项目待建的预期建筑面积为34.32万平方米，预计将于2022年竣工。
“同样是海景房投资的话，海南限购加之大湾区政策、临深等因素，惠州这一片应该还是比较火热的。”针对于酒店，该业内人士称：“整个海岸线旅游资源丰富，十里银滩是比较优质的资产，节假日经常爆满。”
另一位不了解项目的分析师则表示，只有运营较好的酒店物业才可以获批成为该等资产证券化形式的底层资产。
除了酒店物业外，此次碧桂园还以安和泰医院作为底层资产进行ABS融资。关于该医院项目的消息不多，从公开资料得知，碧桂园安和泰妇产医院位于广州市番禺，由碧桂园集团与南方医科大学珠江医院联合打造。
该项目是碧桂园集团第一家中高端妇产医院，由碧桂园全额投资，碧桂园广州区域承建，并于2018年11月正式交付，属于碧桂园旗下大健康产业板块。
据悉，以医院物业进行底层资产的融资会考量医疗机构级别，宣传资料称，该医院整合了华南地区三甲医院优势医疗资源、技术及团队。

证券化本能：数百亿ABS融资图谱解析

对于碧桂园来说，虽然此前较少以酒店、医院类物业作为底层资产进行融资，但其他形式的ABS工具已经是重要的融资渠道。
碧桂园试水ABS融资方式主要从2016年开始，彼时因房地产市场过热，行业融资出现收紧迹象，如企业定增资金不得用于购买壳公司、房企募集资金用途不能用于购置土地等。
另一边，早在2014年底，证监会和银监会分别就出台相关资产证券化规定，促进其在国内的发展速度。
于2016年1月份，碧桂园首次发行本金额29.455亿的购房尾款资产支持证券，利率5.1%；随后又在3月和6月发行3笔购房尾款应收账款的资产支持证券，4笔ABS总额达106.295亿，发行所得款项用作若干现有债务再融资及一般营运资本用途。
当时碧桂园尝试的ABS类型主要是购房尾款，这种融资形式可将房企购房尾款应收账款以“打包出售”方式提前从公开市场的投资者中收回，缓解购房尾款到位前的资金压力。
当年9月，碧桂园规模为100亿元的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园1期保理资产支持专项计划”获批，成为第一家成功发行供应链ABS的房企。此后于2017年、2018年，碧桂园陆续计划发行各种供应链ABS，单笔融资规模甚至高达400亿元。
如2018年3月5日，由碧桂园主导、方正证券承销的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”获批，该储架发行规模总额为400亿元，属于供应链金融保理ABS。
而碧桂园于2019年5月相继发行的三笔方恒融50、51、52期保理资产支持计划，便是属于上述400亿ABS，三期发行总金额为21.21亿元。
为碧桂园所青睐的供应链ABS同样也是房企发行ABS中的主力品种，该类融资工具是指以上游供应商对房地产开发企业应收账款为底层地产的一类证券化融资工具。
即是说，碧桂园的供应商们将其对碧桂园的应收账款债权转让给保理公司，保理公司作为原始权益人，以其对碧桂园的债权为基础资产发起资产证券化业务。
所以，最终实现融资的是供应商们，但此类项目往往由房企主导发起，产品信用也依赖于债务人即碧桂园等房企的信用及履约能力，利率水平通常维持在5%-6.5%的较低水平。
上述分析师也指，对于碧桂园这种规模的房企，发行此类资产证券化工具并不难，募集资金用途限制也较小，既可以盘活资产，也能够调节融资成本。
中报数据则显示，碧桂园上半年融资成本6.13%，同比提升0.32%；此外，净借贷比率为58.5%，较2018年底49.6%有近9个点的上升。
不可忽视的是，受房地产融资政策收紧影响，2019年5月以来，除银行信贷、信用债、非标等传统融资渠道出现压缩外，包括房地产ABS审核也已有所放慢。
wind数据显示，5-6月，单月通过发审会的房地产ABS项目均低于10个，相比小阳春的三四月直接腰斩。此外，也有爱琴海、宝龙商业、朗诗长租公寓等多只ABS被中止叫停。
收缩背景下，碧桂园2019年仍旧在进行ABS融资。除上述所提及，还于8月份获受理30亿规模的“天风-碧强应收账款资产支持专项计划”；于11月28日通过18.31亿规模的“华西-碧桂园购房尾款2019第一期资产支持专项计划”。
按此计算，若不囊括400亿供应链ABS，2019年碧桂园至少有11个ABS项目获受理、通过或发行，融资总额近120亿元。
之所以能够“逆市”进行ABS融资，一方面可能是此前获批的大额度供应链ABS，另一方面则是企业主体信用资质较高。
有分析指出，发行主体资质是决定房地产ABS项目通过与否的关键，核心资质低于标准的项目就可能不过审；其中，信用风险与现金流状况更是监管与考量的重要因素。
值得一提的是，近日，碧桂园高管与投行的一场会见中，管理层表示2020年碧桂园将推行全面预算管理和现金流管理，且称公司一直在争取更多国际评级机构的投资级评级。
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