0溢价，下沙还是扶不起！上月杭州卖地大跌65.7%！但真相是...

编辑/卢棋

地产新青年

一个间歇性理想主义者

下沙的新房价格拼图，正在一块块被补上。

在今年7月，绿城以25810元/㎡的楼面价拿下了下沙首宗涉宅用地后，下沙又连续挂出多宗涉宅用地。

其中，一宗位于下沙沿江；两宗位于大学城北；还有一宗为人才租赁用地。

但结局，让人大跌眼镜。

壹

自2010年保利竞得玫瑰湾地块后，下沙沿江的土地市场一直沉寂至今。时隔九年，下沙沿江终于迎来了一宗宅地。

地块建筑面积72950.8㎡，容积率2.6，需要配建10%的公租房。

根据规划条件，地块起价12.1亿元，起始楼面价16630元/㎡，所建商品房毛坯销售均价限价26500元/㎡，精装限价3500元/㎡。

地块区位图（via：浙报传媒地产研究院）

从图片上看，地块形状相对方正。在约500米的范围内，有地铁1号线云水路站；北面，稍远些还有在建的地铁8号线浙江工商大学站。

地块南面紧邻公办小学文清小学；地块西面约500米，便是文海实验学校。直线距离1公里内还有学正幼儿园、杭州四中等一系列教育配套。

但周边的商业配套并不多，仅有体量不大的宝龙商业中心。

地块所在区位居住氛围比较成熟，周围都是交付多年的小区。例如东侧的景冉佳园；西侧是金沙学府和云水苑；南面则是朗诗国际街区和野风海天城。

地块仅经过1轮报价，由竞买人广宇以121318万元总价竞得，楼面价16630.29元/平方米，溢价率0%。

此前，下沙沿江便“坑”了一波人。而在等待了九年之后，下沙依旧没有给我们惊喜。

哎......

贰

今天，下沙大学城北原本还有两宗相邻的宅地出让。

5号地块建筑面积96074.4㎡，起始楼面价13733元/㎡；6号地块建筑面积143272.5㎡，起始楼面价14180元/㎡。

两宗地块均需配建10%的公租房，且毛坯销售均价不高于23200元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡。

地块1公里范围内有下沙奥特莱斯、水云和达城、启源小学、启源中学等配套，生活氛围逐渐浓厚。

遗憾的是，离地块最近的文海南路地铁站，直线距离将近3公里。

地块区位图（via：浙报传媒地产研究院）

下沙断供多年，大学城北是鲜有存粮的板块。

板块内有两个新盘在售，龙湖·春江天越最近一次开盘，高层均价24300元/㎡，洋房均价28805元/㎡。现房销售的晓春城，高层毛坯均价21900元/㎡，洋房毛坯均价24652元/㎡。

不过这两个楼盘都已经处于尾盘阶段，大学城北急需新的供应。不过昨天傍晚，这两宗地块突然被撤下了。

此前，下沙金沙湖的宅地也有终止出让的事情发生。

不过那时的背景，是杭州土地市场一片大好，不少人猜测是怕行情太过火爆而临时撤下。但自从土地施行“双限制”之后，几次土拍都趋于理性，那么这次撤下是为何呢？

难道是理性到没房企竞拍了？

叁

事实上，从上个月起，杭州的土地市场无论是推地数量还是成交金额都呈现出了"断崖式”下跌。
根据粗略统计：今年9月，杭州累计出让了41宗土地。其中，主城区18宗、萧山区6宗、余杭区13宗、富阳区3宗及临安区1宗；总出让金额约382亿元。

而到了10月，杭州累计出让的土地数量骤减至17宗。其中，萧山区3宗，余杭区4宗，临安区9宗，富阳区1宗；总出让金额约119.7亿元。
总出让金环比九月下降65.7%。
或许是受到土地“双限”政策的影响，近几个月的土地市场，不仅成交溢价低，就连报名房企数量也骤降，鲜有激烈的“争夺战”出现。

例如东新宅地，成交时溢价率仅有3%；九堡宅地更是凄惨，最终的成交楼面价仅为16986元/㎡——身为主城区的九堡，地价竟然比余杭乔司还便宜。

而在主城区优质宅地频频爆冷时，像瓜沥、仁和等相对偏远板块的宅地由于起价低、还存在一定倒挂导致土拍异常火爆，甚至有些还拼到了自持。

不难看出，在新房市场分化的同时，土地市场也开始分化了。

肆

随着土地市场规则和行情的变化，在土拍中外来房企以及中小房企的身影或许是越来越少。

截至目前，在杭州市场上拿地金额排在前五的房企分别为滨江、绿城、平安、新世界、保利。

不难看出，都是一些规模房企或是港资企业。

这些企业除了自身实力过硬外，更重要的资金成本更低。例如目前拿地金额排名第一的滨江集团，去年的整体融资成本大约为5.8%，可以说很有优势了。

而一向精准拿地的万科，今年也重出江湖，于9月26日拿下了萧山姑娘桥旁的地块。距离万科上一次拿地，已经时隔一年多了......

另一个极端是，美的、苏宁等靠实业起价的企业陆续进驻杭州。论“成本控制”，还会有比制造业出身的企业更有经验吗？

毕竟，在销售价格被定死之后，房企拿地的每一笔账都要仔细算清。

接下来，就看哪家房企更能精打细算过日子了。

但对于杭州而言，今年的卖地目标已经完成的差不多了。截至10月份，杭州十区的总出让金已经累计达到2305亿元。与去年全年相比，差距仅82.2亿元。

所以，进入今年的最后一个季度，杭州卖地也并不着急了。根据统计，11月杭州仅计划出让19宗宅地。而且，土地“凉凉”，刚好也符合中央的调控精神。

不过回过头来看，今年的市场与去年似乎有些相似，都是年底呈现出一片低迷。

那么一旦到了明年，杭州需要开启新一轮的卖地时，市场会不会又再次被某些人为事件“刺激”，再现小阳春呢？

-END-

11月14日马尼拉线下沙龙
名额有限，报满即止
速度扫描海报二维码报名

总编 | 钟斌作者 | 卢棋
商务合作ID：zbhzlsdt

微信ID：HZLS-001
做城市忠实的记录者