6成土拍0溢价！新房让价二手跌量，宁波“银十”苦兮兮

“千人摇”、“日光”盘在10月仍有出现，但不难发现，这些“抢手盘”基本都是1W+的低总价，或是一改“低开高走”行规，开盘就给出大幅优惠，以量换价。今年“银十”不管是土拍的萎靡，还是成交量的下降，整体已进入下行通道。

本文概要
1、新房：27盘领预证，新房供应量跌3成，8盘集中押尾；
2、二手房：二手房涨势放缓，均价22294元/㎡；
3、拿地：涉宅土地面积135.7万方，0%溢价土地超6成；
4、其他大事件：宁波商品房预售资金和存量房交易资金监管升级、宁波至金华铁路全线开工、公积金提取业务取消纸质申请书。
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新房供应量环比下降33%
年终促销战开启

27盘领证，供应量下跌
10月宁波全市获批住宅项目预售证27个，共计7713套，环比下降33%，其中市六区供应5173套，环比下降13%。截止10月28日，市六区领证库存19659套，面积257万方，预计去化周期为4.5个月。
△10月住宅项目预售证一览（截止10月30日）

△市六区预售证批售套数走势（截止10月30日）

10月市区楼盘集中放量，特别是在10月最后一周，宁波壹号院、合能枫丹江宁、春江郦城、海尔产城创翡翠东方等8盘齐开。为了抢占市场份额，以及尽快实现年底去库存回笼资金的目标，部分项目开盘优惠大幅提升，个别楼盘最高开盘优惠达到92折，市中心的一些高价盘也开启了认筹优惠，抽奖，特价房等促销让利活动。
成交各区冷热分化
新房成交方面，宁波全市成交备案共计11021套，环比上升14.3%，在成交楼盘TOP10中，杭州湾4盘上榜，奉化区3盘上榜，这两区土地供应充足，在售新盘多，因此成为宁波新房成交主力区域。
△宁波市新房成交TOP10

成交去化方面，奉化、镇海是抢房热地。在10月开盘的项目中宁南金茂悦（9月领证10月开盘）、保亿未来风景里二期、万科云谷、万蔚蓝城市、中海凤凰熙岸二期均去化100%，丰汇城、春江明月、中交雅郡去化近9成，而市中心3W+的高改盘去化较低，从而可见价格符合购房者预期，地段有优势的楼盘更能承受住行情下行的压力。
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二手成交量环比下降24.2%
议价通道已打开

宁波10月二手房均价22294元/㎡，环比上涨0.93%，奉化、北仑、慈溪三区房价有微幅下跌。房东的挂牌价基本不松动，但成交议价空间已打开，有业内人士表示“目前市场从卖方市场开始逐步转向买方市场。有一些着急出售的客户，可能会开始主动降价销售。”

△二手房月挂牌均价走势图（数据来源：安居客）
成交方面，据透明售房网收录数据显示，10月宁波全市二手房成交备案约8733套，与9月成交备案11528套相比，环比下降24.2%，成交量下滑明显。

△各市县区二手房成交比例图
区域方面，海曙和鄞州仍是成交主力，两区占全市总成交量的39.9%，其次为镇海区、慈溪市、北仑区，各占10%左右，杭州湾二手成交量最低，仅占2.1%。P3
10月土地出让135.7万方
超6成土地溢价0%成交

10月，宁波全市共出让涉宅土地18宗，其中商住地9宗，住宅用地9宗，总出让面积135.7万方，环比上涨24%，成交总额达100.56亿，环比下降19%。

△全市10月涉宅用地成交一览表
10月土地宗数与上月持平，成交方面，环比9月量升价跌。18宗土地有12宗底价成交，商住地出让面积占总成交量的68%，且溢价率低，因此导致10月土地成交价总体偏低。
土地供应仍集中在奉化市、余姚市、慈溪市等周边县市区，其中奉化成为10月供地大户，出让面积占全市的28%。作为市区供应主力的鄞州区10月也仅出让一宗商住地。

△全市10月涉宅用地成交一览表

10月无地封顶价成交，最高溢价率为深圳绿创投资竞得的慈长河Ⅰ201910#地块，溢价79.4%，土地出让底价不高，最终成交楼面价为4600元/平。宁波10月整体优质宅地供应不多，市区仅海曙区HS17-03-09地块[鄞奉片区地段]和海曙区HS09-05-01地块[轨道4号线柳西新村站]两宗地成交价较高，但溢价率偏低，分别为8.6%和0%，10月开发商们拿地积极性明显降低。土拍市场9、10两月萎靡的成交，11月无优质地块计划出让，今年土拍的高潮已然过去，进入了冷市状态。P4
10月楼市政策&事件

2019
10.09
10月宁波住建相关政府联合发布《宁波市商品房预售资金监管实施细则（试行）》《宁波市存量房交易资金监管办法（试行）》。
本办法自2019年11月15日起施行，最主要的一个变化，是按揭贷款的审批提前了！11月15日之前过户完才去办按揭，11月15日起则是过户之前就要完成按揭审批。

>>>先办按揭再过户！存量房交易资金和商品房预售资金监管升级

2019
10.23
中央国家机关住房资金管理中心微信号发布《关于简化住房公积金提取业务申请材料的公告》。
公告》要求，即日起，职工办理住房公积金提取业务时，不再提交纸质提取申请书。宁波市住房公积金管理中心早在2017年12月就取消了住房公积金提取申请书。2019年4月，该中心发布了公积金线上手机端的操作指南，职工通过刷脸完成身份认证，就可在手机端办理公积金提取业务。

2019
10.29
金华至宁波铁路（金甬铁路）全线开工建设！
宁波、金华两地的铁路旅程将缩短到100公里左右，全程最快只要89分钟。从宁波市区出发到奉化溪口，也将首次实现坐火车到达。且进一步方便了从宁波往返绍兴新昌、嵊州及金华东阳、义乌等沿线地区出行。

小编有话说：
今年的楼市行情走向与去年高度一致，包括年初的“小阳春”，到下半年急转下行的“银九”、“铜十”的变化，开端的信号都是土拍的转凉。这与政策调控密不可分，限购、限贷、限价、限售，“四限”核心政策紧抓不松，再加今年中旬开始的货币政策、金融政策，以及将加大资金监控管理，今年调控重点在房产资金流上，牢牢抓住了楼市的“七寸”。
在2018年的第四季度，出现了小幅度的松绑，因此业界纷纷猜测今年第四季的救市会不会来？根据国家统计局9月份公布的70城价格指数显示，宁波新房房价环比上升0.5%，二手房价环比上升0.8%，因此宁波楼市虽然量跌但价稳，结合10月各楼盘的去化率，楼市进入合理的调整期，购房者更趋于理性，对于刚需来说，现在说不定是年内最佳入市时间。

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