炒房盈亏平衡增长率计算分享2.0

盈亏平衡增长率，小滴之前写过一个1.0版本（详情请戳：炒房盈亏平衡增长率计算分享）。但这个版本的使用场景几乎没有，毕竟通货在膨胀、货币在贬值，购(投)房(资)者(客)也不可能把几十万现金取出来放在家里，存银行也还是能赚个利息嘛。
因此，2.0版本延续了1.0的逻辑思路，并叠加机会成本（即:若将购房款用于其他投资可得的收益）以及当时没有考虑到的其他成本（包括物业费、一手房购房税款、二手房卖方税款等）重新进行增长率判断，使用场景也会更全面。

结论(200万为例)：
刚需购房者每年增长率需达5.55%以上，买房才能算“不亏”；(假设200万的房子5年后要卖262万)
普通购房者每年增长率需达4.60%以上，买房才能算“不亏”；(假设200万的房子5年后要卖250万)

其中：
刚需：首付三成，利率5.635%，贷款30年，还款方式等额本息；
普通：首付六成，利率5.880%，贷款25年，还款方式等额本息；

前提：1、假设5年后提前还清全部贷款，且偿还的违约金为剩余本金的1%；2、考虑新房交易税费1.5%、二手房交易税费1.0%、中介费1.0%；3、考虑物业费用，为500元/月；4、考虑机会成本，其收益率为2.35%（余额宝现行收益率）这里不考虑租金收益；
5、购房总价200万，总价绝对值只影响税费、中介费；

逻辑图：

名词解释：
赎回成本：二手交易前需要把房屋贷款还清，还清时需负担1%的违约金；
卖方税费：二手交易时卖方需承担的部分税费(税率可自行拟定)；
卖方中介费：二手交易时卖方需承担的部分中介费(费率可自行拟定)；
已付物业费：交房后开始承担(交房时间可自行拟定)；机会成本：根据首付款及月供累加金额作为本金，投资到其他理财场景中的收益（收益率可自行拟定）；

实例：
假设小滴购入一套房款为200万元的新房，5年后(交房2年+限售3年)卖出，需要卖多少钱才能不亏？
假设小滴的购房情况：刚需，首付60万，新房契税为全款的1.5%，商业贷款140万，贷款30年，房贷利率5.635%，等额本息；假设房屋情况：物业费500元/月，2年后交房；不装修不出租；
假设机会成本的年收益率为2.35%（目前余额宝的收益率）；

那么小滴所有数据是：

也就是说，5年前花200万购入的新房，5年后需卖到262万元才能算不亏(相比于存余额宝)，年复合增长率需达到5.50%。

单价15000元的房子，5年后需达到19647元；单价20000元的房子，5年后需达到26196元。

大概就是这样的概念。

单价15000的房子，五年以后要卖将近2万才能不亏。这是建立在房屋空置、不考虑租金收益的前提下的。

因此小滴认为，成都楼市新房2年交房+3年限售的背景下，房屋是一定不能空置的。在控制装修成本的前提下，尽量让租金(自住)收益抵消一部分机会成本，才能最大限度保证收益。

具体计算过程比较枯燥小滴就不赘述了。感兴趣的小伙伴可在后台回复“增长率”可获取临界房价增长率计算模型2.0的excel，查看具体公式。
excel模型也可根据需求修改购房总价、首付比例、贷款年限、第几年出售、物业费、机会成本收益率等，找到专属于自己的复合增长率~

PS. 以上文字仅代表个人观点，供大家参考。↓↓长按关注，一起来聊聊成都楼市吧。↓↓