房地产评估求楼面地价和土地折现率，跪求解题过程啊

某一用于出租的写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物的折现率为12%。综合折现率为10%，且每年保持不变。假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现实价格为150万元，试求（1）楼面地价（2）土地...某一用于出租的写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率为2，若每年来自土地的总收益为20万元，总费用为5万元，建筑物的折现率为12%。综合折现率为10%，且每年保持不变。假设该房地产使用年限无限期，该建筑物现实价格为150万元，试求（1）楼面地价（2）土地折现率。展开

wmy_19910923 · 2018-4-30 01:53:44

（1）建筑物的价格150万元，建筑物折现率12%，由收益法收益每年不变无限年公式得建筑物年收益为150乘以12%得18万元；
（2）由题可知土地每年的净收益为15万元，故该房地产每年的净收益为18+15=33万元；
（3）由房地产年净收益及综合折现率得，该房地产现在的价值为330万元；
（4）土地总价值=房地产价值-建筑物价值=330-150=180万元；
（5）楼面地价=土地总价值/建筑总面积=180万/2000=900元/平方米；
（6）土地折现率：由土地总价值及土地年净收益可得：
土地折现率=土地年净收益/土地总价值=15/180=8.33%

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