股票还是房产？历史数据怎么说？

题外话：今天一个朋友跟我吐槽：我用CFA这一套给客户解释股票，他们完全听不懂。什么企业净利润、销售额、商业模式、FCFE/FCFF等，咋办？

这其实是一个很逗逼的问题。

多伦多有一个华人的投资公司，在youtube上叫“理财人生”。我看过几期，还是很专业的基本面派。通常是从全球经济分析，到最近的地缘政治，再谈美股整体，最后聊个股趋势，典型的fundamental基本面派中的top down分析方法。我个人是觉得挺棒的。

有一次理财人生的投资经理在视频中感慨：唉，上次办了一次公开讲座。讲座后有个问答的环节，投资人还是反反复复的只问一类问题：“大哥，你看这个股票怎么样啊”？要么就是“大哥，你看港股能抄底了么？”

说句实话，基金公司真的不容易，尤其对比房地产来说。

你看房产公司有几个大拿？女经纪领口低一点，香水多一点，嘴巴甜一点，男经纪挂个MBA的头衔，随便印一堆sold sold sold的flyer就可以出来忽悠人了。毕竟房子跌了，你也不会打死他。但金融业呢？国内之前有个新闻，一个销售代表给客户推荐了一只股票，结果因为贸易战大跌了30%，被投资人打折了腿。

我朋友2018年160万加币在brampton买的房，现在跌到130万了。30万加币，160万人民币，值不值一条腿呢？呵呵呵

所以我说大家不如别学CFA了，别做春秋大梦搞金融了，还是去卖房吧。

回归主题。

2017年旧金山联储Federal Reserve Bank of San Francisco和几个大学的研究员联合出版了一份报告“The Rate of Return on Everything, 1870–2015”。

上图：

1、 1870年-2015年间，全球市场的收益：房地产的年平均回报为11.06%（未扣除通胀因素，即名义收益率），股市10.75%。回报率相差很少。

10%的年均回报率意味着什么？今年投10万进去，20年后变成60多万。也可以理解为，20万买的房子，20年后涨到了120万。

但股票市场的standard deviation达到了22.78，而地产只有10.7。意味着波动性很大。什么意思呢？尽管投资结果相差不太大，但如果你买了股票，则可能会大起大落，今年投资回报20%以上，明年又跌了30%。（标准差是高中数学知识）看一组虚拟的数据：

两组虚拟的数据，年均回报都是10.2%。但上面的的波动率高达23.98%，下面的波动率仅为13.78%，从每年资产净值能看出，上面股市最高达到过45万，而下面最高只有24万。但投资结果，反而是股市的最终净值＜房市。

看出问题了么？

第一、算术平均数Arithmetic mean用来对比两个资产的投资回报，不精确。反映在：相同的算术平均数，但资产净值在最后一年却不相同，股市为20万，房产为24万。

第二、波动率大的资产，很危险。危险在哪儿？年份选择很重要。

这其实是一个特别简单的数学公式：

假设第一年投资回报为r1,依次第十年为r10，那么最后一年的资产净值=Initial investment * (1+r1)(1+r2)....(1+r10)。

假设r1-r10波动率极低为0，意味着r1=r10=算术平均数。如此，投资人在第一年投投10年，和在第N年投也投10年，投资回报是完全相同的，也就是说，没有好年份和坏年份的差别。

换到上面股市的例子则完全不同。想象一下1870-2015这么多年，为一个超级长的公式（100多个括号），即initial investment * (1+r1987)----------(1+r2015)。那么，当你本金相同时，从中间任意截出来一段，比如说截取1990-2000年，和截取2005-2015年的投资回报就完全不同。投资结果可能会差很多很多很多。参考以上股票的例子，如果你是第一年开始投资，投了3年，回报分别是30%，35%，15%。而如果你是在倒数第三年入市，回报则是-15%，-20%，-35%。这不去吃翔么？

所以，如果你赶上一个像我一样有道德节操的朋友，肯定会劝你在高位不要入市。（这里有个核心假设有问题，埋下伏笔，最后再谈）

第三、拿算数平均值跟你讲投资回报的，都是耍流氓~

假设的数据中，能看出最后房产和股市在第十年时的净资产不同，股市是20万，房产却是24万。尽管算术平均值相同。问题出在几何平均数上。因为final value= initial investment * (1+r1)*.....(1+r10)，这是精确的公式，怎么用都没毛病。但如果你非要用initial investment * (1+r)^10 的形式来计算，那么r就是集合平均数，而非算术平均数。（初中数学）

去看下图1中的历史真实数据，你就能看到区别了。房产的几何平均数年均回报为10.59%，而股票只有8.55%。结果差了多少？

2、各国的情况不同

从1950年开始，股票的回报要高于房产，尤其是1980年以后，股票的年均回报高达10.68%（真实回报，扣掉通胀影响），而地产只有6.42%。

各国情况更不相同，数据最好看的瑞典和最不好看的日本差别很大。

以下是干货。如果你有幸读到，恭喜你，你可以拿着我的感悟去忽悠客户了~

今天丈母娘说，不要拿钱去投股票，拿钱去投到郊区的房子

这个提议好是不好？

我个人认为非常不好。理由如下：

第一、买一套房子=买一只股票=让算命先生算算自己带不带财

大陆市场不谈。像加拿大这种国家，城市化发展已经到头，没有农村人进城的需求，人口增长全部来自新移民。这种城市不扩张的情况下，买去郊区等升值，真的是在买彩票。

这就像是，我在股市中选一只我认为好的股票，等他5年看看。

基本上就是看命。这你不能不佩服，有些人随便买只股票，扔几年忘了，之后翻了多少倍，有些人就是sui命，看了无数财报和指标，几年后还是个亏。

第二、为什么买一只股票不好？

生活中，有无数的人买一只股票，半年内翻倍，2年翻了10倍。听说过么？太多太多太多了这样的案例。

但哥告诉你，你自己去买吧，你就发现，这种买了后暴涨的案例，根本就是童话故事，在你身上根本不存在。其实不是在你身上不存在，这又是个样本和抽样个体的问题。假设全世界所有散户有1亿个，大家都去买个股，最后撞大运的，只有1%的人。大多数人是亏损。你别看1,2年的数据，你看5年10年的散户股民，你去聊聊，呵呵。

换个角度想，如果散户在赚钱，机构不就亏钱？散户赔钱可以吃屎，机构赔钱要不要关门？你看看有多少机构关门呢？

有人说：我就是要当那1%，呵呵。赶紧给我删了吧，您早晚得找我借钱

像我一样学费交了太多的人，就会多问一个问题：有没有一种科学、靠谱、帅气、牛逼的投资方法，能让我别亏。就算没那1%的人赚那么多，起码稳一些呢？

这就是现代投资组合诞生的逻辑。

我的第一篇文章曾讲过，社会是前进的，只要你坚信经济在长期来看是向前发展的，那么把所有的上市公司作为一个整体来看，他们的价值肯定是上升的。所以，最稳妥的方式，是投资指数，即，所有上市公司的股票。

干货：大智若愚，承认自己不聪明的人，应该选择投资股指。

第二、投资最重要的事

你们认为是什么？

哥告诉你，是你最看不上眼的，“时间”

你如果眼光不好，把宝贵的时间浪费在了一套垃圾房产/一只垃圾股票上，你这辈子和你兄弟之间的差距就拉开了。不信么？自己用计算器去算

A在25岁投了100万进股指（最最重要的：是股指，而不是个股），年均回报10%，55岁退休的时候，100万变成了1700万。（自己用计算器算）

B在25岁也同样有100万，先买了个垃圾股中石油，买了就亏损，5年后终于才解套（hehe, you wish...），这时现金还是那100万是，从30岁终于明白散户全是韭菜的道理，开始通过ETF和Mutual fund投资股指，同样年回报10%，55岁退休时他只有1000万。

C在25岁投了苹果或者COSTCO的股票，年回报15%，55岁退休，他拿到了6620万。

D在25岁时成为了巴菲特的朋友，投在巴菲特的公司100万，到目前为止，年均回报23%，55岁退休时，这厮有5个亿.....

为什么我告诉你最重要的事是时间？你看巴菲特这公司赚的很好啊，所以你认为投资最重要的事是选择一个好的投资经理，例如巴菲特~！帮你赚5个亿

呵呵，很傻很天真

1、选投资经理就像选股、买房、买彩票，你根本无法控制！！！低调不吹牛逼的吧，你不敢选，感觉不靠谱。牛逼吹得天花乱坠的投资公司，你觉得更不靠谱。碰上这些专业的忽悠，你根本没有个人判断能力~

2、你觉得你能买到COSTCO然后放30年。哥告诉你，纯粹吹牛逼。涨不了几年，你就觉得“哇塞，这公司涨这么狠，会回调吧？要不我先卖了，等回调再买入”？别笑，所有我说过的话，都是真理，自己去试试。然后你就发现，股价又涨了，你就后悔了，琢磨跌下来再买，然后发现永远买不到了。然后干啥？选下一个个股，然后就栽了。

意思就是说，那怕你运气特别好，撞上了一只能涨30年的牛逼股，但人性的弱点很难让你把持自己30年，但你去问问巴菲特持有可口可乐多少年了。

3、投资，越早越好。A和B只有5年的差别，但投资结果竟然差了700万。本金的7倍！！！

干货: 时间是你人生中唯一能控制，让你跑赢大多数屌丝的唯一神器

股票收益并不比房子高，波动性还这么大，脑坑买股票么？

地道干货，绝对原创~

我特别喜欢的一个公司的名字，恒生银行。由于我个人对家庭、传承特别看重，所以希望我的家庭能像恒生银行的名字一样，平静却又稳稳地流传下去。（这并不代表我是risk averse，相反，我个人特别喜欢高杠杆带来的自虐感）

但为了家庭，终究还是分散投资最理性（最长说的一句话，不求孩子上大学时能给他上千万，但至少保证他能有钱上大学，有钱交首付）。股票的分散化投资，是投相关性correlation coefficient为负的，或者是不相干为0的，举个不太合适的例子，如果美国股市和中国股市完全无关，美国股市100天全是上涨，而中国股市几十天上涨，几十天横盘，几十天或下跌，和美股涨不涨完全无关。那么你就可以同时投美股和A股，因为当美国衰退股市下降时，A股不会收到影响。

个人投资，最稳的是：全世界股票涨1%，我的资产也涨1%，全世界房地产涨1%，我的资产也涨1%。这叫赌全球。

不愿意赌全球，买A股股指，比如说沪深300，而不是买美国股指SP500，这叫赌国运。

但为什么股票比地产要好一点呢？

房地产的劣势在哪儿？就是个股和股指的区别，与其让我赌阿里巴巴这个公司，我更愿意相信中国未来的发展相对于一个公司来说，风险更低。房子也是一样，如果我的投资回报可以=全多伦多平均房产的回报，那自然是风险最低的。但投资房产最终是要选一套房子。

干货：地产难投整体，只能投个体（REIT不谈）

干货：因为股票初始资金少.....

这是投资房产和股票最最最最最大的区别

举例：

假设房产和股票收益相同，年均收益=10%

房子100万加币，首付40万（年均收益是按照资本投入计算的，即40万，而不是100万）。

投资人当前有20万，每年可存款4万，即5年后可以投资买房。

看到区别了么？

股票，可以随时投，任性投。房产，你凑第一笔首付的时间，几年就浪费了。买了这套投资房后，之后下一套的首付你又不够了，所以6-10年你也不能追加每年4万的投资进去。而股市呢？每年可以追加钱进去。在资本收益相同的情况下，股票远优于房产。

最后一条干货：定投

我人生中最愚蠢的就是这个问题：唉，手头就这几万块钱，先多攒点再投资吧。然后就这样浪费了一年又一年。

要么就是：唉，这两年股市好像很危险啊，很高位啊，还是等等在投吧。然后就这样浪费了一年又一年。

为什么我说定投是一个很牛逼的东西。直接举例：

第一年年初拿出2万加币，第二年拿出2*1.03万加币，以此类推30年。

回报率数据为：25%，19%，10%，-20%，15%，11%，5%，6%，13%，9%，16%，24%，-9%，2%，-10%，2%，15%，20%，-13%，19%，20%，-2%，20%，-1%，-3%，8%，18%，-1%，-3%，25%（为了截图方便，隐藏了部分数据，有兴趣的自己用excel算）

算术平均数为8%

下面这一组，我将回报率数据前后位置调整了一下，所有数据的值不变，将亏损的几个（-20%，-10%，-13%等），全部挪到了前几年。也就是反应我所担心问题：今年市场不好咋办？

最后结果？简单的数学问题，却至少超出了我的意料。

如果已知投资股市的30年平均回报为8%，那么我就不用担心今年投了会不会亏损。反而因为我是定期定额投资，越往后资金量越大，出现亏损时的损失就越重。

关键是：你永远也不知道今年是不是好年景，明年是不是坏年景

确定好投资方案后，坚持就能胜利~投资就这么简单~

（都是初中数学和历史数据，如果这也看不懂.....）