在北京怎么买便宜房子

今年下半年，北京市场在持续走低，说点俗套的话，这种市场又是好的买房机会。市场越差机会越好，这就是一个规律，而且现在觉得北京房价未来不会涨的人太少了，都知道早晚会涨，无非就是等一个时间。同时，市场的反应也很明显，最近不少朋友在问北京买房的一些细节问题。

这篇我主要讲一讲二手房，新房的情况找时间我单独写一篇文章。

现在北京可以上车的房子基本上到了250万左右，也就是说，如果你有首套首贷资格，那么你想在北京买一套房子的首付至少在110万左右。

很多小白可能不理解，认为首付应该是35%啊，这样算下来才87.5万。

多说两句，北京的房子贷款的基数并不是那个250万成交价，而是一个评估价，大概在成交价的9-9.5成左右，然后加上中介费税费，总的算下来基本上就是我说的那个首付了。

我说的这个250万门槛，属于能买到的，还能差不多住一住的房子。更低总价的房子其实也有，比如说这套老破小，总价只有125万，地点在西南六环外外外的燕山。落户专用。

250万的总价，虽然在北京只是上车的门槛，但在多数的省会城市，都能买一个不错的房子了。北京的生活压力大，也体现在这里。

北京的一套房子，由于总价比较高，所以在买卖过程中，产生10万几十万甚至上百万的差价，都是很正常的，买一套房子如果能省下来10万块钱，基本赶上很多人一年的储蓄了。所以买房这件事如果从经济角度来看，比你的工作还要重要很多。

客观来说，北京95%以上的购房者还都处于小白阶段，这个跟交易频率有很大关系。在北京买过5套及以上二手房的人非常少，没有足够的经验积累，就很难有一套买房的思路，即使是买过5套及以上二手房，如果没有一些理论总结，其实也都是处于小白阶段。

所以北京多数人都是稀里糊涂就把房子买了。

在北京买房这事永远都是对的，这句话是从购房时机的角度来说的。但是微观操作上，也会有买房吃大亏的情况，而且还不少，所以如果在买房前，脑子里的思路更清楚一些的话，能够选一套更为优质的房子，几年后多出几十万甚至上百万的收益，还是很轻松的。

今天就跟大家分享一些买房实操经验，供大家参考。

01
选定购房区域

所谓便宜房子，其实就是指的性价比高的房子，而想要买性价比高的房子，最首要的一点是，根据自己购房需求，选择最为合适的购房区域，这个是第一步，也是最重要的一步。

因为你买房买对了区域，大概率就会跑赢其它区域。而区域的选择也是因人而异的，不是所有人都适合买通州。

举个例子，如果一个人在中关村工作，暂时没有学区的需求，想要买五六百万的房子，自住兼顾投资，那么他的购房区域应该如何选择呢？

在目前的北京市场情况下，结合自住及投资属性，可以考虑往南买，因为北边过去几年的涨幅比较大，而且单价很高，未来跑赢大盘的概率偏小。

往南看的话，有两个大区域，一个是石景山，一个是丰台。

石景山的区域潜力比较小，以老公房为主。而丰台有一个总部基地，属于新的产业核心区，且房价还不算太高。所以，把区域选定在总部基地附近，未来的区域潜力及房价潜力要比其它区域好很多。

当然了，买房在进行区域选择的时候，建议也不要丢掉其它区域，多关注几个合适的楼盘，如果有性价比高的房子出来，也可以拿来综合比对。所以，区域选择一方面要锁定主区域，另一方面也不要放弃其它区域，因为最终你买的只是一套房子，只要那套房子的性价比高就可以了。

我经常跟人说，跑输大盘的区域不代表你在那买的房子一定跑输大盘。

在区域选择上，如果很多人对北京的区域不太了解，可以多去网上翻一翻资料，或者翻一翻我过去的文章。

02
开始看房

选定购房区域之后，开始找中介看房。对于新手来说，看房往往分为两个阶段，第一个阶段是看房了解区域，所以这个时候就可以海量看房，看到一定程度之后，就会对区域有更细致的了解。脑子里对区域的感觉就清楚了，不再像开始那样一头雾水。

第二个阶段，开始细致性地找房。这个阶段，你要一套一套地筛选房源，而不能再让中介带着你乱看。

一般情况下，我的经验是，让经纪人打开他们的内部系统，我自己以小区为单位，一套一套地筛选。

为什么要这么做呢？原因有两个，一是如果让经纪人给你推荐房源，那么经纪人就会倾向于推荐他自己的维护房源，倾向于推荐本区域的房源；二是经纪人都挺懒的，很难让他们做到细致化，即使是我们经常合作的中介，找房源的时候也不会让他们找。

这种一套一套地筛选非常重要。

举个例子，如果一个人必须要买满五年唯一的房子，那么经纪人往往会给你从系统内直接点“满五唯一”去找，而实际上，有的写着“满二”的房子，其实也是可以配合满五年唯一的，比如说下个月就满五年了等情况。

为了不漏掉最为优质的那套房子，自己找房源这个环节非常重要。

等到自己把所有适合的房源都找出来之后，就可以开始定向看房了，在看房的过程中，逐渐就会淘汰掉一些不适合的房子。实地看房跟网上看房的区别就在这里。

另外，看房这个阶段，一定要克服懒的毛病，我可以给大家一个数据参考：多看一套房省一万块钱。这是个经验，大家记结论就可以了。对于首套房购房者来说，看房数量起码不能低于50套。

03
精选房源对比

等看房阶段基本结束，这时性价比最好的房子一般也就两三套，这时就要进行综合比对了。你需要让中介把房子的面积、总价、单价、楼层、首付、税费情况等一一列在一张表格上。

除去单纯的价格对比之外，你还要根据自己之前的大量踩盘经验进行心理估价，比如说，这个小区带电梯，但是离地铁稍远，另一个房子不带电梯，但是离地铁很近，旁边还有一个大商场，等等。

这些就完全依靠你的经验了，而且还要结合到自己的需求去想想，到底哪一套房子更适合你。

一般情况下，到了这一步就不再会犯大的错误了。剩下的这两三套房源，是一个优中选优的过程。

在衡量未来的房价增长潜力时，还要结合一下价差理论等，进行一下综合评估，想一想自己更倾向于自住多一些，还是投资多一些。

这样选出的房源基本上就是最合适的了。

在这个比对过程中，也不要忘了去查一查本小区的历史成交纪录，自己心里有个底。也是为后期的砍价做点准备。

04
开始谈价

谈价之前要做的基本工作大致有三点。

一是要清楚目前的市场情况，上行市场和下行市场的谈价策略是完全不一样的，上行市场自己的心理预期要调高，保证不超过心理预期就可以；下行市场只要保持好心态就行，这种市场里卖家比买家偏弱势，该砍价的时候不要手下留情；

二是要提前了解卖家的状态，了解的越清楚越好，卖家到底是卖房换房还是套现，换房的话，对方有没有买到房子，如果买到房子了，那么卖家肯定比较着急，这个时候聊价空间就会出来；如果是套现的话，原因是什么？最好多追问一下。如果是生意赔了急着还账，那么也可以下点狠手。

三是充分做好那套房子的功课，优点在哪，缺点在哪？

在谈判的时候，最好是主动出击，把对方的优点提出来，但是要尽量给他弱化。比如那套房子是有电梯的，这是优点你一定要夸，但是同时你也要表达出类似自己还年轻，电梯对你其实没有太大用处等观点。

在房子的缺点上，一定要尽量强化，限度就是不要让卖家觉得太不舒服，卖家觉得不舒服的话，很容易谈崩。只要把缺点传递给对方，目的就达到了，后期只要给让一让价格就可以了。

当然了，这些都是我们的一些过往经验，大家参考一下，等到真正去聊价格的时候，还要根据实际情况来灵活调整。

最终的目的，当然是买到那套最合适的房子了。

05
结语

经过这么一个买房过程，我相信要比绝大多数人稀里糊涂就买了一套，效果要好很多，北京房子这么贵，只要自己细心，方法得当，在房子上随便就可以省出几万甚至几十万的钱出来，这比上班赚钱可以轻松多了。

以上这些属于经验之谈，当然还有很多细节问题，在这就不一一讲了，展开的话篇幅会非常长。希望能帮到各位。

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