政府土地供应偏紧，土地成交下滑明显——基础设施、房地产、园区建设行业周报

分析师 / 王合绪（执业证书编号：S0890510120008)

1. 行业资讯

1.1. 基础设施

中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》
近日，中共中央、国务院印发了《交通强国建设纲要》：到2035年，基本建成交通强国。现代化综合交通体系基本形成，人民满意度明显提高，支撑国家现代化建设能力显著增强；拥有发达的快速网、完善的干线网、广泛的基础网，城乡区域交通协调发展达到新高度；基本形成“全国123出行交通圈”（都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖）和“全球123快货物流圈”（国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达），旅客联程运输便捷顺畅，货物多式联运高效经济；智能、平安、绿色、共享交通发展水平明显提高，城市交通拥堵基本缓解，无障碍出行服务体系基本完善；交通科技创新体系基本建成，交通关键装备先进安全，人才队伍精良，市场环境优良；基本实现交通治理体系和治理能力现代化；交通国际竞争力和影响力显著提升。

地方发力交通基建，重大项目扎堆开工
为稳投资，地方近期纷纷发力交通基础设施建设。日前，陕西、山东、江苏、浙江等多地均发布最新交通项目建设计划，四川集中开工一批总投资规模超1,800亿元的交通重大项目。另外随着地方专项债发行提速，未来几个月基建投资增速有望继续回升。

北京大兴国际机场通航
9月25日北京大兴国际机场正式投入运营。随后，中国东方航空公司、中国国际航空公司等6家航司的6架客机也从北京大兴国际机场起飞。北京大兴国际机场目前是全球建设规模最大的新建机场。机场规划了四纵两横6条民用跑道，本期建设三纵一横四条跑道、268个停机位。目前已经建成了“五纵两横”的交通网络，1小时可达京津冀。预计到2022年，机场旅客吞吐量将达到4,500万人次，国际航班占比20%；到2025年，旅客吞吐量将达到7,200万人次，国际航班占比有望达到30%。北京大兴国际机场民航部分投资达1,167亿元，带动交通等市政配套投资达3,000多亿元，总投资达到了4,500亿元。

深圳启动区域性国资国企综合改革
为更好发挥深圳在全国国资国企改革中的示范引领作用，深圳制定并出台了《深圳市区域性国资国企综合改革试验实施方案》，推动85%以上的国有资本集聚到以基础设施公用事业为主体，以金融和战略性新兴产业为两翼的“一体两翼”领域；打造一批国有大型骨干企业，力争形成1-2家世界500强企业和6-7家资产规模超1,000亿元、2家市值超1,000亿元的优势企业集团。实施“上市公司+”战略。依托国内外多层次资本市场，综合运用股权、基金、资金等运作方式，推进资源资产化、资产资本化、资本证券化，大力推动国有企业上市，创造条件实现集团公司整体上市；加大市场化并购上市公司力度，推动国有资产向上市公司集中，使上市公司成为深圳国有企业主要组织形式和管资本的重要载体。到2022年，每家市国资委直管企业原则上控股1家以上上市公司。

1.2. 房地产

《农村土地经营权流转管理办法》向社会公开征求意见
农业农村部网站9月26日显示，为贯彻落实新修改的《农村土地承包法》，进一步巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，落实“三权分置”制度，农业农村部对《农村土地承包经营权流转管理办法》进行了修订，形成了《农村土地经营权流转管理办法（修订草案征求意见稿）》，现农业农村部向社会公开征求意见，明确：农村土地经营权流转不得改变承包土地所有权的性质及其农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益；承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权；国家鼓励各地创新土地经营权流转形式；办法自2020年1月1日起正式施行。

5年期以上LPR报价持平，体现“房住不炒”的调控基调
9月20日新一期贷款市场报价利率公布，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。按照央行新规，自2019年10月8日起，商业银行新发放的商业性个人住房贷款利率要以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，国庆节后全国范围内新发放的5年期以上商贷的利率，首套房不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。维持5年期以上LPR报价不变也体现了此前央行提出的“房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降”，与当前房地产调控政策思路一致。

社科院：一、二线城市房价稳中趋降，金九银十难有起色
9月26日中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，8月份，核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑，而一线城市房价以下跌为主，北京、上海跌幅略有扩大。2019年8月，一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京环比下跌0.69%，跌幅比上月扩大0.31个百分点；上海、广州房价继续保持稳中微降的态势，上海环比下跌0.41%，广州环比微跌0.04%；深圳房价环比虽上涨0.64%，但涨速比上月下降了0.34个百分点。准一线城市的房价总体涨速进一步下降。2019年8月，准一线城市房价平均环比上涨0.013%，涨速比上月收窄0.412个百分点，其中天津环比上涨0.06%，杭州环比上涨0.06%，重庆环比下跌0.41%，房价均相对平稳，热点城市苏州环比上0.34%，涨速比上月下降1.19个百分点，住房市场显著退热。二线城市房价走势表现为继续分化，补涨与回调同时并存，南通房价环比涨幅居首位。从三、四线城市来看，短期房价总体由涨转跌。

1.3. 园区建设

上海市推进科技创新中心建设条例（草案）公开征求意见
《上海市推进科技创新中心建设条例（草案）》9月25日起征求意见，提出：开展政府采购时，同等条件下应当依法优先采购科技型中小企业的产品和服务。鼓励境内外各类资本和投资机构开展创业投资，建立投资对接平台，完善创业投资服务。鼓励符合条件的科技创新企业在科创板上市。支持各类创新主体制定知识产权发展规划，优化知识产权管理流程，加强知识产权运营管理和保护。支持金融科技核心技术开发与应用，鼓励商业银行等各类金融机构运用大数据、人工智能、信息安全等先进技术，提升风险控制能力，提高业务办理效率。支持张江国家自主创新示范区与自贸试验区联动发展，对自贸试验区实施的创新举措，具备条件的在张江国家自主创新示范区推广实施。

临港新片区24个智能网联新能源汽车项目签约，总投资80亿元
9月26日上午，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区推动智能网联新能源汽车产业发展和重点项目签约仪式举行。包含制造、应用、服务和功能平台四大类型共24个智能网联新能源汽车重点项目签约，涉及总投资近80亿元。智能网联新能源汽车是临港新片区布局发展的重要产业。从2007年开始，上汽自主品牌整车和新能源整车项目、奔驰再制造、延锋百利得等行业领军企业纷至沓来，一大批上下游产业配套企业落地，构成了功能齐全的产业链，临港汽车产业的集群集聚态势初显。2018年，上汽大通EV31项目整车下线，进一步丰富了临港新能源汽车的种类。同年，世界电动车产业巨头特斯拉落地临港产业区，是上海历史上最大的外资制造业项目，也是国内电动车外资股比开放以后第一个项目。2018年，临港汽车整车及零部件产业实现工业总产值达380亿元。同时，临港新片区的智能网联新能源汽车基础设施不断完善。汽车整车贸易物流基础设施方面，上海南港是国家一类开放口岸，2018年整车装卸40万辆，排名全国前六。临港物流园区和洋山保税港区陆域部分，集聚了宝马、大众保时捷等知名车企亚太分拨中心，以及马士基等大批航运物流贸易服务企业。智能网联汽车技术创新及产业化方面，已建成上海临港智能网联汽车综合测试示范区，无人智能网联汽车封闭测试和体验区总面积达7平方公里，已形成无人驾驶开放测试道路1期26.1公里，可全面模拟高速+城市+乡村+物流+仓储交通环境。依托无人驾驶综合示范区建设，已经集聚地平线、同温层、主线科技、图森未来等一大批知名高科技企业。

2. 上市公司动态

2.1. 上市公司事件

截至9月26日本周跟踪的基础设施、房地产、园区建设行业25家A 股上市公司，有4家发生了较重要的事件。

2.2. 上市公司走势

截至9月26日本周跟踪的基础设施、房地产、园区建设行业25家A 股上市公司，23家下跌，仅房地产行业2家上市公司上涨。

3. 行业数据点评

3.1. 政府土地供应近期偏紧，土地成交下滑明显

政府土地供应近期偏紧

2019 年9月16日~9月22日100大中城市供应土地规划建筑面积1,527.79万平米，环比上周-43.54%，供应土地挂牌均价3,692元/平米；其中住宅类供应土地规划建筑面积673.03万平米，环比上周-51.78%；工业供应土地规划建筑面积416.02万平米，环比上周-45.43%。受十一假期影响及房地产调控影响，本周土地供应回落明显。

2019年9月2日~9月22日100大中城市供应土地规划建筑面积6,001.57万平米，相比上年同期-33.58%；其中住宅类供应土地规划建筑面积2,848.28万平米，相比上年同期-24.85%；工业供应土地规划建筑面积1,872.62万平米，相比上年同期-50.00%。年初至9月22日100大中城市供应土地规划建筑面积94,382.80万平米，相比上年同期-5.28%；其中住宅类供应土地规划建筑面积47,521.67万平米，相比上年同期0.07%；工业供应土地规划建筑面积33,048.45万平米，相比上年同期-10.74%。从上述土地供应数据来看，年初至9月22日尤其是9月2日至9月22日土地供应规划建筑面积相比去年同期下降明显，显示政府土地供应偏紧，而土地供应的减少将直接影响未来房地产、工业厂房的新开工情况。

土地成交下降明显，对房地产、工业建设新开工产生负面影响

2019 年9月16日~9月22日100大中城市成交土地规划建筑面积1,175.37万平米，环比上周-24.79%，成交土地总价496.03亿元，环比上周-12.56%，成交土地楼面均价4,220元/平米，环比上周16.25%，成交土地溢价率7.43%；其中住宅类成交土地规划建筑面积661.22万平米，环比上周22.90%，住宅类成交土地总价446.34亿元，环比上周39.22%，住宅类成交土地挂牌均价6,750元/平米，环比上周13.27%，成交土地溢价率7.98%；工业成交土地规划建筑面积411.53万平米，环比上周-22.38%，工业成交土地总价14.06亿元，环比上周-16.10%，工业供应土地挂牌均价342元/平米，环比上周8.22%，成交土地溢价率0.03%。从本周土地成交数据来看，土地成交面积、成交总价环比上周下降明显，与本年及近期土地供应偏少以及房地产调控持续不放松有关，土地溢价率也处于较低位置，显示房地产企业拿地谨慎，土地成交市场降温明显。

9月2日~9月22日100大中城市成交土地规划建筑面积4,429.97万平米，相比上年同期-38.98%，成交土地总价1,684.31亿元，相比上年同期-0.79%，成交土地楼面均价3,802.08元/平米；其中住宅类成交土地规划建筑面积2,192.77万平米，相比上年同期-35.96%，住宅类成交土地总价1,331.85亿元，相比上年同期-5.83%；工业成交土地规划建筑面积1,361.97万平米，相比上年同期-50.89%，工业成交土地总价45.42亿元，相比上年同期-56.01%。年初至9月22日100大中城市成交土地规划建筑面积80,486.47万平米，相比上年同期-6.38%，成交土地总价26,275.33亿元，相比上年同期14.53%，成交土地楼面均价3,264.57元/平米，相比上年同期上涨22.33%；其中住宅类成交土地规划建筑面积39,008.37万平米，相比上年同期-1.76%，住宅类成交土地总价22,419.93亿元，相比上年同期19.86%；工业成交土地规划建筑面积30,456.06万平米，相比上年同期-9.51%，工业成交土地总价946.03亿元，相比上年同期-3.82%。从上述数据来看，受土地供应减少以及房地产持续调控的影响，年初至9月22日尤其是9月2日至22日土地成交规划建筑面积相比上年同期下降明显，考虑到土地成交到土地开发有一定周期，土地成交低基数将在3~6个月后对房地产、工业建设新开工产生负面影响。另外土地成交均价年初至9月22日相比上年涨幅较大，对当前房地产市场价格产生一定的支撑。

3.2. 商品房成交数据有走弱迹象，一线城市回落明显

2019年9月16日~9月22日30大中城市商品房成交面积385.19万平米，环比上周增长24.10%；其中一线城市商品房成交面积65.52万平米，环比上周增长33.97%；二线城市商品房成交面积209.92万平米，环比上周增长27.19%；三线城市商品房成交面积109.75万平米，环比上周增长13.81%。从周成交情况来看，在房地产调控未放松的情况下，受10月8日起住房按揭贷款将按LPR定价影响，本周成交套数及成交面积增长明显，这可能会对10月份房地产成交数据产生负面影响。

9月2日~9月22日30大中城市商品房累计成交面积1,042.75万平米，相比上年同期-0.53%；其中一线城市商品房成交面积172.61万平米，比上年同期-27.46%；二线城市商品房成交面积553.51万平米，相比上年同期9.54%；三线城市商品房成交面积316.63万平米，相比上年同期增长3.80%。年初至9月22日30大中城市商品房累计成交面积12,577.51万平米，相比上年同期增长5.85%；其中一线城市商品房成交面积2,427.12万平米，比上年同期增长15.43%；二线城市商品房成交面积6,069.29万平米，相比上年同期回落0.26%；三线城市商品房成交面积4,081.11万平米，相比上年同期增长10.46%。从上述数据来看，年初至9月22日30大中城市商品房成交面积呈现小幅增长的趋势，但9月2日至22日30大中城市商品房成交面积已小幅回落，显示商品房成交有走弱的迹象，一线城市回落明显，预计之后将向二、三线城市传导。

4. 风险提示

全球、我国经济增长不及预期，基建、房地产投资不及预期等。