2019年上半年全国房地产市场总结与展望

政策篇
上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住建部连续两次预警提示，房价仍是不能碰的红线；货币政策中性偏积极，央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落；2019年棚改计划开工量同比腰斩，贵州、黑龙江同比跌幅更是超8成，山东、长春等部分省市货币化安置渐次退场。地方“因城施策”有收有放，苏州、西安等加码调控，西安政策力度相较严苛，南京、佛山等局部放松调控，但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮，更多二三线城市调降人才落户门槛，石家庄更是实行“零门槛”落户，并给予高素质人才购房补贴、个税减免等实实在在的优惠。
展望未来，房地产市场将以“稳”为第一要务，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。长期来看，房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场犹存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮出水面，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。下半年房地产信贷政策或将适度收紧，房企融资将明显收紧，尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。不过，在资金利率相较低廉的大环境下，下半年商业银行仍将增配居民房贷业务，房贷利率有望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有限。
总结：
1、中央重申“房住不炒、因城施策”主基调未变，稳地价稳房价稳预期
2、住建部连续两月预警提示，决策层调控房地产决心已定，房价仍是不能碰的红线
3、货币政策中性偏积极，央行降准释放资金1.08万亿，房贷利率连续6月逐级回落
4、2019年棚改计划开工量腰斩，贵州、黑龙江降幅超8成，部分省市货币安置淡出
5、地方“因城施策”有收有放，苏州、西安等加码调控，南京、佛山等局部放松调控
6、抢人大战愈演愈烈，更多二三线调降落户门槛，不乏购房补贴、个税减免等优惠
展望：
1、调控政策以“稳”为要，贵阳、济南等房价涨幅较大城市或将加码
2、居民信贷或将适度收紧，房企融资将明显收紧，但房贷利率仍将缓步下行
行业篇
2019年上半年，随着“因城施政，一城一策”的贯彻落实，房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计增速双双回调，东部率先转冷下，中西部成目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨；新开工面积波动上行，增速短暂冲高后回落；土地购置面积保持低位稳定并有小幅回升，在这二者作用下，开发投资额保持高速增长。
总结：
1、开发投资额增速保持高增长，前5月增速微降但依旧维持高位
2、销售面积、金额累计增速双双回调，市场成交乏力，增长动力略有不足
3、新开工波动上行，增速冲高回落，土地购置面积小幅回升，持续低位稳定
4、物业待售面积持续减少，住宅库存较2018年初下降21%
展望：
1、不同能级城市表现将持续分化，销售面积仍将下行而金额有望保持微增
2、新开工面积将保持高位，但增速或将小幅回落
3、土地购置增速将低位回升，核心一二线城市仍是争夺焦点
4、开发投资额总体维持相对高位，房企融资收紧或影响增速降至10%以内
土地篇
2019年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点，市场较去年下半年明显回暖。各级城市中，一二线城市供地力度明显较去年同期加强，成交量同比分别上涨了20%和9%；三四线城市受市场下行影响较大，成交量同环比均有所下滑，整体溢价率也不及去年，不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐，市场热度较高。
总结：
1、土地成交规模下滑，三四线收缩尤甚
2、优质地块集中供应，带动地价一路走高，二三线地价明显上涨
3、限地价压低溢价率，三四线溢价率同环比均下滑
4、多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度仍然较高
展望：
1、地市调控仍将以稳为纲，部分热度较高的城市土地政策收紧预期依旧存在
2、一二线城市继续加大租赁用地供应
投资篇
二季度以来，在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下，百强拿地积极性明显提高，反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言，上半年房企投资可谓“一波三折”，1-2月整体表现平淡，3-4月企业积极纳储，二季度中后期重归理性。分梯队来看：土地资源仍聚集头部房企，第二梯队拿地十分积极，而后50强的企业也于二季度发力拿地。

总结：
1、土地资源仍高度集中于头部房企，TOP10新增货值集中度达43%
2、房企投资态度较一季度提升，TOP11-20房企总土储去化快拿地更积极
3、上半年投资节奏波动较大，中海、世茂、新城等规模房企二季度投资加码
4、随着地价攀升，房企拿地方式更加多元化，收并购地块成交幅数占到13%
5、回归二线成为房企战略调整重心，武汉、重庆最受百强青睐
展望：
1、资金收紧、监管加强，预计下半年企业拿地脚步放缓
2、仍需聚焦一二线及核心三四线，盲目高价拿地并不可取
融资篇
2019年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势，融资规模达到近三年来的最高峰。3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度，而央行也同时表示要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。在这样的形势下，房企融资出现了“小阳春”。但是二季度开始融资环境再次发生变化，企业融资规模也急剧下降。5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
与此同时，2019年房企对于赴港上市依旧热情不减，其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市，中梁控股于7月16日挂牌交易，目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、新力控股、汇景控股、万创国际、景业名邦6家。

进入7月以来，监管政策密集出台，金融调控升级，信托机构地产业务明显受限。7月5日，银保监会发布了153号文，明确要求地方资产管理公司不得帮助金融企业虚假出表掩盖不良资产，不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资。7月6日，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示及窗口指导，要求严控地产信托规模，部分机构“432”的通道类、地产公司并购类业务全部暂停。7月12日，发改委发布778号文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，有效防控外债风险；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。预计下半年房企融资环境进一步收紧，企业融资压力加大、分化明显，中小房企融资成本有所抬高。
总结：
1、一季度融资环境延续回暖趋势，二季度再收紧
2、二季度房企融资规模达近两年以来较低值
3、2019年房企赴港上市热度不减，7家房企排队上市
4、偿债高峰期来临，2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%境外发债2883亿元，占比上涨至67%
5、上半年发债成本上升至7.25%，未来或将持续走高
展望：
1、下半年房企面临偿债高峰期，到期债券为1706亿元是2018年全年到期债券的75%
2、下半年融资环境预计维稳，企业融资压力依然较大，部分企业融资限制或将持续
3、在目前的融资形势下，下半年企业将更加注重销售回款

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