观点指数·2019年1-5月中国房地产企业权益销售金额TOP100

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摘要：相比前4月的权益比例，1-5月各阶梯房企权益销售亦有不同程度的下滑。

观点指数 根据观点指数·2019年1-5月中国房地产企业权益销售金额TOP100榜单，1-5月，权益销售前100企业合计销售的权益金额为30834.74亿元，权益销售金额环比1-4月增长30.94%，增速进一步降低。
榜单数据显示，1-2月、1-3月、1-4月，权益销售TOP100企业合计销售的权益金额环比增长分别为85.31%、70.7%、43.46%，从1-2月的逾85%的增长跌至30%左右，说明随着时间的推移，企业推出合作项目的比例在扩大，企业自身的销售权益受到削减。
如果以权益比例的形式来表现这种趋势，房地产企业权益销售比重的下降则变得更为明显。综合来看，1-5月权益销售TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100企业销售权益金额分别为8593.7亿元、12701.74亿元、20640.05亿元、25171.79亿元、30834.74亿元，据此计算出的各阶梯房企权益比例分别为73.66%、75.90%、74.65%、74.80%、75.84%。

数据来源：观点指数
相比前4月的权益比例，1-5月各阶梯房企权益销售亦有不同程度的下滑。与此同时，通过上图也可以看出，处在TOP10梯队的房企相比TOP5、TOP30房企的权益比例都要高，随后随着房企向TOP100靠近，这种不同阶梯所造成权益比重的差异逐渐减弱。
事实上，虽然不少房企在今年3月业绩会上明确表示未来会提高公司权益比重，但目前来看，在一些城市优质土地推出市场时，面对价高、竞争激烈的土拍角逐，开发商合作拿地依然常见。以5月21日浙江绍兴土拍为例，中粮联合阳光城以总价42.39亿元拿下越城区迪荡湖2号地块，成交楼面价1.67万元/平方米。这宗土地经过了8小时、346轮的竞价，溢价率高达62.23%。
开发商合作拿地，一方面原因是房地产行业的调控依然未见转机，各热点城市限价、限售的大环境下，“抱团取暖”的方式可以分摊未来不确定的风险；另一方面，大部分房企确实也缺钱。
虽然去年底至今年初以来，房地产行业的融资环境看似有了某种程度的宽松，但行业依然处于严监管的状态。央行披露数据显示，今年4月份，社会融资规模增量为1.36万亿元，1-4月社会融资规模增量累计为9.54万亿元。
此外，在社会融资规模存量方面，4月末，社会融资规模存量为209.68万亿元，同比增长10.4%。综合来看，今年1-4月，社会融资规模存量增速均超过10%，社融企稳回升。而相关机构数据也显示，从去年6月至今年3月份，各主要融资渠道成本均有所下降，其中超短融平均发行利率从4.69%下降至2.95%，中票平均利率从5.59%下降至4.62%，公司债平均利率从5.88%降至4.40%。

数据来源：央行、观点指数整理
具体到房地产行业，相关机构统计数据显示，房地产企业1-4月发行ABS共206只，发行规模合计2105.64亿元。当中3月单月，开发商ABS发行无论数量或规模，均有超过50%的增长。该机构截止5月19日数据显示，5月份，房企ABS发行35只，发行规模445.71亿元。
除此以外，近段时间以来货币政策的宽松，也一定程度间接推动了房地产企业融资成本的下降。5月29日，中信泰富2019年公开发行公司债券（第一期）在上交所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，该债券发行总额10亿元，期限3年，票面年利率3.90%。
事实上，无论是信用债、ABS、信托，开发商一季度的融资成本均有所下降。但反观居民端，进入5月份以来，部分城市如南京、蚌埠、合肥、南宁等均传出了房贷利率收紧的信号，这些政策多体现为二套房贷款利率的上调。
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