金山新城核心区北区（JSC1-0401JSC1-0402JSC1-0403单元）控制性详细规划

昨天发布的一篇万达后面一块住宅地5月9日要拍卖的信息《关注：金山万达旁纯住宅地将拍,1.2万起拍价...》，很多朋友表示很关注。这个地块被命名为金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块，作为纯住宅地推出。那么我们再来关注下这个地块所属周边区域的规划，网上翻到了2013年我们金山区规土局发布的一个控制性详细规划，可能规划有些许调整，但是大方向应该还是不变的，所以大家可以参考下。
本控制性详细规划的规划面积是： 9.35 平方公里。其中 JSC1-0401 单元为 2.88 平方公里， JSC1-0402 单元为 3.11 平方公里， JSC1-0403 单元为 3.35 平方公里。本控制性详细规划的编制范围是：东至亭卫公路，南至老龙泉港，西至东平北路，北至龙湾路—红旗港。其中 JSC1-0401 单元东至松卫南路、南至龙翔路、西至东平北路、北至龙湾路， JSC1-0402 单元东至亭卫公路、南至龙翔路、西至松卫南路、北至红旗港， JSC1-0403 单元东至亭卫公路、南至老龙泉港、西至东平北路、北至龙翔路。

发展目标和功能定位
《金山新城总体规划（2010—2020年）》中对核心城区的功能定位是“包括居住、商业商务、文化等功能，在中央形成金山新城行政、商业商务、文化核心及生活居住区”。
本次规划范围的主要功能是：金山新城的行政文化中心、新城北部地区的商业中心和东北片居住区。

发展规模
人口规模：本控制性详细规划的人口规模是14.86万人。其中JSC1-0401单元人口为6.27万人，JSC1-0402单元人口为6.37万人，JSC1-0403单元人口为2.22万人。
用地规模：本规划区的总用地面积934.99公顷，建设用地面积为878.89公顷，其中JSC1-0401单元建设用地面积为274.34公顷，JSC1-0402单元建设用地面积为291.07公顷，JSC1-0403单元建设用地面积为313.38公顷。
建设规模：规划总建筑面积822.09万平方米，其中JSC1-0401单元建筑面积为304.53万平方米，JSC1-0402单元建筑面积为285.31万平方米，JSC1-0403单元建筑面积为232.25万平方米。

以上资料为历史信息，仅供参考

金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块出让答疑纪要

地块名称：金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块
地块公告号：201903901
问题解答：
答疑人及单位：上海市金山区规划和自然资源局

1. 请提供地块周边控详规划？
答：详见http://jsq.sh.gov.cn/gb/shjs/n4304/n4342/n4343/n4344/n4349/u1ai125169.html
2. 请提供地块周边CAD版地形图？
答：无CAD版地形图，如需查看，可至金山区地籍事务中心申请晒图。
3. 地块东侧海聚路建设计划，开竣工时间？
答：计划开竣工时间：2019年10月-2020年10月。
4. 地块北侧住宅地块拆迁计划？是否需要考虑住宅北侧民房的日照要求？按控规要求，地块北侧为规划宅地，是否需要考虑模拟日照？
答：地块北侧地块拆迁视项目需要进行。按《上海市日照分析规划管理办法》（沪规土资建规〔2016〕100号）执行。
5. 地块内河道是否由政府负责填埋？
答：已完成河道填埋。
6. 地块南侧燃气站是否有搬迁计划？如果有，请提供具体搬迁时间
答：暂无计划。
7. 保障房的具体户型要求？
答：户型套数比为三室一厅20%、二室一厅40%、一室一厅40%，户型面积按《上海市保障性住房设计导则（经济适用住房篇）（试行）》执行。
8. 本地块为三类住宅用地，是否可以设计别墅产品？是否可以做类别墅类叠拼产品?地块内住宅建筑最低层数限制是多少？
答：不可以设计建造别墅类住宅。三类住宅组团用地以高层住宅为主的住宅组团用地，最终以审定的设计方案为准。
9. 红线内是否有需要迁移的地下管线？如果有，是否由政府负责迁移，以及具体迁移时间？
答：暂无已知的地下建构筑物及管线，如有地下建（构）筑物及管线，由受让人自行办理有关搬迁或拆除手续和承担相应费用。
10. 地块要求配套商业配置在1%以下，是否有最小商业面积要求，是否可以不做商业？
答：配套商业面积未控制下限，可不设置。
11. 地下室面积，包括电梯厅开敞、地下设备间、地下储藏室等是否需要补地价，补地价标准是多少？
答：按照《上海市地下建设用地使用权出让规定》执行。
12. 地块东侧有沈家浜水系，地块内部是否已填平？如仍有水系，是否需要保留，如填平，费用由谁负责？
答：出让范围内已完成水系统填埋。
13. 本地块为三类住宅用地，是否可以排布叠墅和联排产品？
答：同问题8。
14. 地块北侧地块用地性质是什么？是否是商品住宅用地？近期是否还有其他出让计划？
答：地块北侧地块规划用地性质为三类住宅组团用地。出让计划未定。
15. 住宅套数下限1512套，是否包括保障房？
答：住宅套数按住宅建筑总面积计算，未区分房屋类型。
16. 中小套型住宅面积是否包括保障房？
答：中小套型面积按住宅建筑总面积计算，未区分房屋类型。
17. 地块所属幼儿园，小学，初中学区？
答：届时以教育部门统筹安排为准。
18. 地块东侧海聚路何时开通？
答：计划2020年底开通。
19. 请提供地块周边最新控详规。
答：同问题1。
20. 地块内地下是否有现有地下管道，如有，请明确建设（迁移、保护、建设）要求
答：同问题9。
21. 地块内现有简易棚，是否净地交付？
答：简易棚不在本次出让范围内。交地条件为净地。
22. 地块内地下是否有现状人防建筑？是否有原有地下设备基础等需要花钱才能拆除的障碍物？
答：地下无人防建筑。暂无已知的地下建构筑物及管线，如有地下建（构）筑物及管线，由受让人自行办理有关搬迁或拆除手续和承担相应费用。
23. 地块周边的市政道路管线是否齐全？
答：齐全。
24. 是否有类似电缆（地埋/架空）等正在使用的涉及拆除安全等的障碍物？
答：无。
25. 是否有未拆除的地上构筑物/农地/林地/坟地等障碍物？
答：无。
26. 地块周边的燃气、电力、自来水等配套接驳条件如何？
答：具备接驳条件。
27. 请提供地块周边最新控制性规划图？
答：同问题1。
28. 本地块是否有建筑密度要求？
答：以审定的设计方案为准。
29. 本地块是否有建筑限低要求，系几类住宅用地，对建筑形式有无特殊要求？
答：无限低要求，三类住宅组团用地，建筑形式以审定的设计方案为准。
30. 本地块是否必须设置配套商业，可否不设置？
答：同问题10。
31. 地块涉及的1）商品房2）保障房3）配套建筑设施及地块地下建筑面积部分，是否须缴纳1）大市政配套费和2）维修基金？如需，应分别参照何标准？
答：地块内的商品住宅需缴纳城市基础设施配套费，保障性住房需办理城市基础设施配套费减免手续，配套建筑设施及地块地下建筑面积部分均不需要缴纳该费用，缴纳标准为住宅建筑面积每平方米430元。维修基金按实测面积缴纳，缴纳标准：交款金额=房屋建筑面积*单位建筑面积成本价（1295元/㎡）*交款比例。
32. 本地块对口哪个幼、小、初学校，隶属哪个街道居委？
答：同问题17。本地块位于山阳镇。
33. 中小户型比例占比60%，是否包括保障房部分？
答：同问题16。
34. 地块保障性住房的类型、户型比例、建设管理要求是否有限制及要求？
答：同问题7。
35. 目前做PC夹心保温，奖励3%计容面积的政策是否在本项目执行？
答：执行。
36. 地块红线内现有水系是否需保留？如保留请提供相关水文资料。
答：同问题12。
37. 地块红线内现有水系是否联通沈家河，是否已经填埋完毕？如未填埋，政府是否代为填埋？
答：同问题12。
38. 地块周边规划海聚路何时启动施工，何时完工，施工主体为哪家单位？
答：计划开竣工时间：2019年10月-2020年10月，建设单位：金山新城区建设发展有限公司。
39. 根据预合同第十二条：地块内设置一条宽度不小于6米的公共（步行）通道一条，长度不小于220米，需满足连续舒适的步行要求，两端不得设置围墙，满足24小时对外开放。公共通道建议布局于地块中部（在蒙山北路及海聚路设置连接口），其位置、线型可结合方案调整。公共通道建成后产权归受让人，24小时向公众开放。公共道路是否必须东西向，可否沿龙堰路或龙航路设置？
答：公共通道位置、线型可结合方案调整，具体以审定的设计方案为准。
40. 本地块周边龙航路、蒙山北路、龙堰路道路中间绿化带是否可以中断，便于设置地块车行出入口？
答：以审定的设计方案为准。
41. 地块周边龙航路的金山万达公交枢纽站，与临近建筑物或小区出入口是否有距离限制或要求？
答：按《上海市城市规划管理技术规定》执行，具体以审定的设计方案为准。
42. 地块车行出入口处是否可中断道路中心绿化带？车辆可否直接通行至对向车道？
答：以审定的设计方案为准。
43. 由于本地块离居住小区较近，是否对施工周期、施工时间有要求，如居民提出影响生活诉求，当地街道能否出面协调？
答：该地块南侧为居住小区及商业综合体，人口密集；北侧尚有中兴村几户农宅。为保证地块周边居民的生活不受影响，施工方应在规定时间内进行施工；环境噪音不大于70分贝；同时不建议进行夜间施工；开发单位要做好各项安全文明措施，控制好扬尘、震动等。在此基础上，若居民有相关诉求，山阳镇可配合做好协调解释工作。
44. 主结构外的阳台若做成封阳台，计容面积是否仍按一半计入？
答：阳台建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行；计容面积按《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》。
45. 地块周边燃气设施是否为燃气调压站，燃气设施与临近建筑物或设计出入口是否有距离限制或要求？
答：建筑间距按《上海市城市规划管理技术规定》执行，具体以审定的设计方案为准。
46. 地块四至道路是否有预埋管线，地块靠近蒙山北路侧预埋的是否为燃气管线？对工程施工及小区车行出入口是否有限制和要求？
答：地块周边相关配套管线齐全，建筑间距按《上海市城市规划管理技术规定》执行，具体以审定的设计方案为准。
47. 地块内地下是否有现有地下管道，如有，请明确具体建设（迁移、保护、建设）要求。
答：同问题9。
48. 本地块周边道路相应市政配套管线是否齐全？
答：齐全。
49. 地块内设置配电设施是否有数量及位置要求？如有，请提供。
答：以审定的设计方案为准。
50. 地块内配电设施可否设置于地下？
答：不可以。
51. 本地块人防等级为几级，对人防设施设置是否有具体要求？
答：住宅类项目属于民防结建范围，按规定应配建民防工程。结建民防工程的建筑面积应按下列标准计算：1、10层（含）以上的民用建筑按首层建筑面积配建；2、9层（含）以下的民用建筑，基础埋深大于3米（含）的按首层建筑面积配建；基础埋深小于3米的按地上总建筑面积的2%配建。
52. 本地块车位配比有无具体要求，是否按照新城要求配比？
答：根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2014）、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》（DG/TJ-08-2093）等有关规定配置足够数量的机动车、非机动车泊位及电动汽车充电设施。按三类区域标准配建停车设施，小区内地面泊位总数占总泊位数的比例不宜大于15%。
53. 本地块建筑物退红线要求是否有规土征询单外的限制或要求？是否需考虑建筑与两侧主干道、次主干道的额外退界要求？（行政审批科）
答：以审定的设计方案为准。
54. 请提供CAD图。
答：同问题2。
55. 出让预合同中提到“配套商业总量控制在总建筑面积的1%以下，业态以满足小区居民日常生活需求的生活性服务业为主，建议综合考虑金山万达广场商业建设。”配套商业的体量按照总建面的1%算，这个体量是一定要做足吗？
答：同问题10。
56. “集中布局配套商业，避免出现大量沿街商铺。”可否理解为集中配套商业需独立设置，不允许商铺建在住宅一二层？
答：以审定的设计方案为准。
57. 配建的保障房，参照的标准是哪一个？
答：见问题7。
58. 蒙山北路是否有规划向北延伸？
答：蒙山北路向北延伸到龙湾路。
59. 规划道路龙聚路是由政府出资建设吗？通车时间在什么时候？
答：政府出资，计划2020年底通车。
60. 该地块是否一定要设置1%以下的商业配套用房？？即，是否可以不设置商业配套用房？？
答：同问题10。
61. 该宗地为三类住宅用地，请问可以做4层及以上的叠加产品吗？
答：同问题8。
62. 保证金截止时间为2019年4月28日16:00点，请问2019年4月27日（周六）当天可否去报名窗口预审材料和报名？
答：2019年4月27日（周六）非业务办理时间，请于2019年04月18日至2019年04月28日期间的业务办理时间（除双休日、法定节假日和周五下午外的工作日上午9时30分至11时30分和下午13时30分至16时）办理相关业务。
63. 预合同中规定：保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 \ ％以上，计 \ 平方米以上。请问本地块保障房是否可以毛坯交付？
答：可以。
64. 预合同规定：本地块配建保障性住房按规定无偿移交给金山住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。请问具体是做租赁住宅？还是经济适用房？或是其他什么类型？（房管局）
答：共有产权保障住房。
65. 预合同规定：配套商业总量控制在总建筑面积的1%以下，业态以满足小区居民日常生活需求的生活性服务业为主，建议综合考虑金山万达广场商业建设。请问本地块是否可以不建配套商业？
答：同问题10。
66. 请问本地块东侧规划道路海聚路是否有明确的开工、完工时间节点？
答：同问题3。
67. 请提供地块及周边最新的控规。
答：同问题1。
68. 请问本地块报名材料中自有资金证明是否不需要会计事务所签字盖章？
答：《商品住房用地交易资金来源情况申报表》原件、《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》原件及其相关附件不再需要经境内会计师事务所及其聘用的中国执业注册会计师鉴证。
69. 请问，该地块出让合同中要求的最少套数，包括保障房吗？
答：同问题15。
70. 出让文件中指出需建设不计容950平方米的居委综合用房，是否还需要按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》配置计容配套（居委会、文化活动室、老年康体活动室、家政服务站）？
答：不需要。
71. 出让文件中指出需建设总建筑面积的1%以下配套商业，此项是否可以不做？
答：同问题10。
72. 预合同中规定：配套商业总量控制在总建筑面积的1%以下，业态以满足小区居民日常生活需求的生活性服务业为主，建议综合考虑金山万达广场商业建设。请问该商业是否一定要建？若建设，是否可售？
答：1、同问题10；2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）。