我现在为什么减持银行增持地产

银行地产往往被认为是一条绳上的蚂蚱，除了产业链的关系，两个还都是极高杠杆率的行业（一些企业权益乘数甚至高达10倍杠杆），虽然ROE数值高但是靠杠杆加上去的，隐藏风险大，因此往往被理性的投资人给予低估值。我将银行地产放入我的“高杠杆风险行业”策略组中。在过去一年里我超配银行（占持股市值的50%）并执行轮动，感谢银行的坚挺，帮助我在2018年熊市没有亏损。上周我战略性调仓将一半的银行换成了地产，逻辑如下：

1，银行ROE持续走低，地产ROE坚挺

如图，银行ROE绝对值仍然挺不低，但走势持续下降。如今10%出头的ROE从过去的一枝独秀已经沦落为蓝筹股平均水平。我不赞同所谓的“隐藏坏账”说，我认为银行的风控是所有行业中最好的。这一定程度上抵消了其杠杆水平。但其ROE的走低反应了我国利率市场化的不可阻挡的历史车轮步伐。目前还不能说银行是夕阳行业，因为夕阳与否更要看ROE绝对值，但ROE的变化趋势无疑也很重要。
与之对应，地产ROE坚挺，仅次于食品饮料。目前资金对地产的负面新逻辑主要是城市化进程尾声+房产税预期形成的地价房价下跌风险，这对存货大的房地产企业尤其是致命一击，而万科之类的低杠杆房企就要好得多。这个逻辑是否能主导未来几年是个非常难的话题，目前我倾向于否。

2，银行估值历史高位，地产估值冰点

如图，估值指标是我自用的一个包括了pb和pe成分的保守指标。银行估值一向是全市场最低，地产也低但比银行一直强得多。然而今年以来地产猛烈杀估值，银行价格坚挺、但估值的相对高度持续上升是全行业之最。目前地产估值已经接近银行。事实上，今年银行的坚挺来自于所谓估值修复（或曰相对泡沫）而不是来自业绩。

上周调仓之后，我持有银行地产各占我股票总市值的25%，并分别在内部轮动。地产轮动比银行复杂，主要因为银行资产相对简单透明（除了真实不良率可能对估值有大的影响其他都还好），而地产的资产差异性很大容易隐藏猫腻，土储分散统计麻烦。地产轮动我也是在尝试中，回测表现尚可，但实战效果还需观察。

Jupiter

我可以说，如果根据他的估值方法，现在觉得银行估值高，那么觉得地产估值低的结论也是站不住脚的。

银行固然是高杠杆的生意，但是任何商业的风险，不取决于杠杆，而是商业模式。银行是通过客户的广泛分散性来分散风险，利用资金期限匹配解决流动性问题，因此，银行的高杠杆不会成为风险。只有管理层冒进的经营和投资方式才会是风险。

话说回来，中国的金融非常不发达，银行家就算激进，也不过是多房贷款，比起美国那些从事大量衍生品交易的银行来说，风险能高到哪里？金融危机时，美国的银行限于困境主要是两方面因素，一是投资及大量金融衍生品交易，二是次贷。

以国内银行的经营方式来看，觉得银行风险比其他行业高，真是杞人忧天。在国内现在的情况，银行不行，没有哪个行业能够行。

如果说觉得银行风险大，减仓银行还可以理解。但是减仓银行，加仓地产的逻辑是不成立的。

道理很简单，去看看银行的贷款中，住房贷款有多数比例，再看看地产建筑行业的比例，就会明白，地产与银行相关性极大。

此外，简单比较银行和地产的ROE是错误的，银行和地产的特点都是盈利E是不确定、易调节的。如果要比较，需要有合理的方法将盈利进行调整。而地产由于收入结算的特点，其盈利根本是不能看的，不是地产专家，不认真分析财报，根本无非还原出合理的盈利和ROE。

zenglm
主贴我只看了一遍，没看到详细介绍估值方法，可能没看仔细。我理解，楼主说的估值高低，是与历史比较，而不是两行业横向比。

主贴和楼主自己的回贴，我看不出他有说因为银行杠杆高，经营激进，所以出售的意思。相反，他提到银行风控在各行业中最好。

如果说，银行放贷大量与房地产行业有关，似可推论，地产差则大概率银行差。反之未必然？

楼主的结论能否成立，这个要由实践来检验，但是他把自己的逻辑说得很清楚了：减仓银行不是因为风险大，而是因为估值变高。同时预判，利率市场化趋势将导致未来银行ROE进一步走低。

说的是因果，而不是相关。

有一点非常赞同，地产的资产差异性很大，轮动极难。

长按以下二维码，选择“识别图中二维码”，关注集思录微信

特别提示
本文不构成任何投资建议，仅为信息分享。任何因本文导致的投资行为发生的亏损，本公众号及作者概不承担任何责任。

集思录微信公众号：jisilu8 　

集思录(www.jisilu.cn)是一个低风险投资理财社区，我们的理念是在保证本金安全的前提下，使资产获得稳健增长，我们专注于新股、债券、可转债、分级基金等低风险投资品种。

快捷查询：

搜索微信号“jisilu8”添加我们

回复“新股”学习申购新股基础知识

回复“债券”了解债券基础知识

回复“分级”学习分级基金基础知识

参与讨论请猛戳“阅读原文”链接