如何消灭炒房客？

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炒房客，绝对是一个贬义词。世人对他的恨溢于言表，对他的爱却发自内心。

最近，很多人咨询我房产投资啥时候入场？我在这里统一答复：目前所有城市都不适合纯投资，一二线时机不成熟，三四线根本不值得。

完全可以看出，大家表面痛恨炒房客只是一种政治正确，但私下所有人都在憧憬并且努力过上炒房的人生。

前几天，一位上海的炒房客朋友和我抱怨，问我对后市的看法，想寻求些安慰，不过我的直言让他失望了。他是死忠水库粉，听信大V对深圳2018年初大涨的预测，抵押掉自己上海的老破小，和朋友合资在深圳龙岗区龙珠花园投资了一套小户型。去年2月买的急抛笋盘3.3万/平，一年过去了现在3.5万/平。如果现在卖掉，算上抵押贷的利息，装修费和税费，还不够本钱。他在上海还有3套老破小，目前的月供靠着银行50万信用贷在维持。他说自己真的很苦，有点撑不住了。

他在炒房圈算入门级，普普通通的炒房客月供5-10万很普遍。只要房价三年不涨，对他们来说就是世界末日。

时间是炒房客最大的敌人，时间可以让他们赚翻，也可以把他们拖垮。

对炒房来说，黄金盛世是2000-2010年，2010年之后，炒房都是在夹缝中求生，需要看天吃饭。现在来看，整个环境对炒房已经越来越不友好，我偶尔会思考，炒房客什么时候会绝迹呢？显然这是一个哲学问题，更是一个政治问题。

1
风向

从去年底到今年3月份，久违的周期再次来袭，刚需和投资全都蠢蠢欲动，只不过高潮太过短暂，小阳春刚露头就被批判。

4月19日政治局会议，半年后重申“房住不炒”，半年后重提“结构性去杠杆”。4月，官方两次对降准的不实谣言辟谣，货币宽松暂时结束。

4月19日，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

4月17日，经济参考报发文《警惕新一轮房价上涨》。4月17日，人民日报发文《“落户放开”不等于“楼市松绑”》。4月19日，经济日报发文《楼市调控成果仍待巩固》。

4月23日，新华社发文《如何看待未来房地产市场发展态势？》，提出要时刻警惕市场预期出现不稳，投资投机卷土重来，一旦发生扰乱市场的情况，必须直接亮剑，坚决遏制投机炒房，给老百姓吃定心丸。

4月17日，自然资源部发出通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

4月23日，西安发文暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。对首套、二套提高首付比例，暂停第三套公积金发放。

4月16日，央视针对70城房价指数，直接点名批评呼和浩特、贵阳、大理和丹东涨幅过快。

4月12日，北京国管公积金中心发文，对二套房贷收紧，实行“认房又认贷”，首付比例提高至最低六成，最多贷60万。

4月11日，长沙发文，对二套房契税优惠取消，契税征收从之前的1％或2％调高至4％。

4月11日，合肥发布紧急通知，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处违法违规行为。4月12日，合肥降低了滨湖新区土地出让最高楼板价限制。

1-3月份还是放松，4月份开始就要收紧。转向就是这么突然，态度就是这么坚决。

毫无疑问，席卷一线和强二线的小阳春即将终结！

以前的风向变化周期是三年，一年刺激，一年调控，一年维稳。现在的周期明显缩短为，一季度放松，一季度收紧，一季度维稳。

这就是目前最为倡导的策略：因城施策、相机抉择、预调微调。其实，高层只有一个原则，不管是放松还是收紧，都不能过份，紧紧松松之中维持一个动态平衡。中庸之道正在成为楼市调控的指导思想。

其实，仔细想来，现在的政策意图很明显，就是让无房户赶紧上车，而不是让有房人房子更多。

所以说，预测房价是最没有科学性可言的。脱离政策预测房价都是耍流氓，现在不需要预测，只需要看懂，根据风向决定自己的动作。时刻紧跟政策步伐，努力站在政策风口。你的成功就是比别人看透一点，比别人先行一步，仅此而已。

我从去年就开始一再告诉大家，2019是刚需大年，只要实力允许，刚需改善别再犹豫。

但如果你是纯投资，先问自己一句话：你的正常收入付完月供后能不能保证生活品质不下降，并且可以接受房价3年不涨？如果可以，那么投资继续。

2
炒房的土壤

全中国落实房住不炒最好的只有两座城市：北京和上海。

北京上海不仅不缺接盘侠，而且还在驱赶接盘侠。落户门槛全国最高，限购政策全国最严。

只要在全国有贷款记录，不管还清与否，在北京和上海买房就是二套，北京二套首付6-8成，上海二套首付5-7成。炒房客哪里去搞5年社保，哪里去筹8成首付？

北京上海的房产只有两种用途：刚需改善和长持的布局资产。所以，北京上海没有炒房客，北京上海的高房价是稀缺的结果，而不是炒房的结果。

目前来说，中国真正意义上的炒房客集中分布在深圳、厦门、杭州、重庆、成都、东莞、珠海、惠州、昆山、嘉善、北三县。

这些城市之所以沦为炒房重灾区，首先是限购政策有人为漏洞，形式主义太强，其次是经济上有概念有潜力有炒作的空间，最后是当地政府在做大做强的驱使下对炒房客睁只眼闭只眼，对土地财政恋恋不舍。

比如，炒房客扎堆的深圳，落户门槛之低等同于三线，专门办理人才引进获得房票的中介数不胜数。链家系统的数据显示，今年3月份深圳二手房挂牌量有6.3万套，而去年3月只有3万套，整整翻了一倍。这多出来的3万套很多都是过去两年损失惨重再也扛不下去的炒房客。

根据各地公布的2018年统计公报，用“住户贷款”占“住户存款”的比重，来衡量一个城市“楼市杠杆率”的高低，前三名分别是厦门172%，深圳144%，杭州137%，这三座城市与上海78％，北京53％相比，贷款严重超过存款，可见炒房风气有多盛行。

炒房意识绝非一蹴而就，灵光一现。为啥过去越调越涨，越涨越调，因为大家都知道调控坚持绝对不会超过3年，到期后会主动撤销，并且会重启大规模的刺激。我相信很多人本意并不是投资和炒房，而仅仅是在爱国主义的驱使下，为高库存和疲软的经济买单。在尝到了甜头之后，才恍然大悟，原来世界上还有这么好赚的钱。辛苦一辈子不如炒房一阵子。因此，成功者在傲娇显摆自己的投资有道和智力超群时，社会风气就严重走偏。

因此，对待炒房应该有对待阶级敌人的魄力和勇气。炒房意识不彻底摧毁，投机倒把不彻底铲除，楼市不会健康，实业也不会兴邦。

3
如何消灭炒房客？

想要消灭炒房客，其实非常简单。也许有人会说让房价大跌就可以了，如果你这么想，说明你太幼稚了。

消灭炒房客最简单、最行之有效的办法就是：控制房价的合理上涨速度。

具体公式如下：人均收入增长＞房价合理上涨速度≈M2增速＞GDP增速＞CPI增速

2018年我国居民人均可支配收入增长8.7%，2018年12月底我国M2增速是8.1％，2018年我国GDP增速6.6％，CPI增速2.1%。

按照以上公式计算，我国房价的合理上涨速度应该是年涨幅8％左右，相当于9年翻一倍。

当然每个城市的涨幅可以根据各自的经济形势来浮动。这样，即可以保证房产抵御通胀，又不会把泡沫继续吹大。而房价大幅下跌或者多年不涨，对银行的金融稳定和居民财富都是极为有害的。

对于炒房客来说，年涨幅8％就是致命打击。因为抵押贷和各种融资的年利率超过6％，再加上买进卖出的税费成本，以及自有资金的多年套牢，以此来博取不到2％的利差，显然是亏本买卖。

然而，回想过去9年，我们一线和强二线的房价上涨超过了5倍，远远超过了年均8％9年翻一倍的合理涨幅，所以，暴利之下，炒房盛行根本无法避免。

因此，只要在限购限贷的配合下，控制房价以每年8％的速度温和上涨，这个城市的炒房客就会绝迹。

从目前的风向来看，高层是反对炒房的，地方是欢迎炒房的，这才是现在调控周期从3年缩短到3个月的根源。

高层需要不断的施压，不断的督促，稍有松懈，地方就会卷土重来。所以，未来我们一定会看到政策的松松紧紧和反反复复。

消灭炒房客，是一场持久战、攻坚战，更是一场上和下的博弈拉锯战。

房住不炒不应该是说给炒房客听的，而是需要地方执政者自己必须坚守的。

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