宏观经济以及城市选择的几点笔记

最近有些心得体会，记了些笔记，分享如下：

一、宏观经济展望
1、房地产行业进入下半场，风险开始积聚，存量博弈，如何选择变得非常重要
1）经济下行压力并未消除，“L”型发展趋势已逐渐确立，人口形势面临“少子化”挑战，“00后”人口仅1.47亿人，远少于“90后”的1.88亿人及“80后”的2.19亿人。
2）住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓，从2017年下半年以来商品房销售面积同比增速都在1-3%之间增长，2018年4季度同比增速甚至为负，中国整体城镇化率也已经快速上升至近60%，离发达国家70%-80%的水平已经不远。
2、受政策、金融影响，房地产行业波动性非常强，甚至出现振荡状态
自2018年7月31日的中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”以来，房产及土地市场剧烈波动，各城市大量土地流拍，但2019年1月份以来政策面、资金面双宽松，市场信心恢复，各一二三线城市地王频出，地价已基本上回到历史高位，很多城市甚至完成了对历史高位的突破。
复盘近几年的土地市场的发展趋势，窗口期越来越短，如最近的一二线城市拿地窗口期，是2018年11月至2019年1月短暂的3个月。要么11月之前一二线城市的土拍起始价仍然偏高未调整，要么2月后地价直接被拉回历史高点。
3、房地产企业洗牌仍在继续，资源继续不断向头部企业集中
2018年房地产企业TOP30行业集中度是45%，相比2017年的38%有7%的提高，但是对标汽车行业TOP10的80%的集中度而言，还是低估，预计未来集中度将进一步提高，并不断呈现大鱼吃小鱼的状态。规模是房企在下半场赖以继续生存的门票，如果规模掉队，那么人才、品牌、成本等因素都将使企业发展难以为继。

二、城市布局判断
1、紧跟国家战略，布局城市群，聚焦国家战略
在过去很长一段时间，我们对房地产市场采取了一二三四线城市分级的视角，但是也出现了很多三线城市反而比二线城市市场更好的困惑，也引申出强三线、弱二线等名词。
随着城市群建设的快速推进，我们应该转换为城市群的视角。并以国家战略为导向，积极布局粤港澳大湾区、长三角一体化所辐射的城市和区域，也积极参与长江经济带、海西经济区、环渤海经济区等辖区内的重点城市及产业辐射带，重点关注核心节点型城市内涵扩大带来的机遇，如长株潭一体化、西咸一体化、成都简阳一体化等。
一二线、三四线，不应该再作为拿地的硬性标准，而应该按照“存在即合理”、“一体化预判”等原则进行重新审视，往往东南沿海一个四线城市的房价就已经到了15000元/平以上，比西部的强二线还要高，这也是有原因的。
2、近阶段各城市的土地市场同步升温，寻找洼地更加困难，需要实行城市拓展的一城一策
以往中国各城市的房地产发展有明显的轮动特征，但是由于各房企经历了多次房地产周期，目前的策略较为趋同，造成各城市土地市场同步升温，寻找洼地更加困难。
除了传统认知中经济能级高、消费能力强的好城市、好市场，在目前市场上行阶段，还需要以客户需求为核心逻辑，进行城市拓展的一城一策。
比如过去一段时间部分传统认知的低能级四五线城市房地产市场也有较好的表现，蓬勃发展，究其原因，是由于现代都市圈的不断发展，只要在大城市1小时通勤圈范围内，都有一定可能接受大城市客户需求的外溢，形成同城效应。
再比如不少区域供大于求导致土地市场也较为低迷，但是根据分析却发现，这个区域的购买力高、杠杆率低，供大于求只是因为居民的购买意愿低，暂时性的需求不振，这种区域就有供需大反转的可能性，从拿地角度来看，也是供需关系掩护下的“洼地”。

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