投资要点：
上周（19/05/25-19/06/01）主流45城一手房周成交675万平米，环比+5%；其中，一二线环比+8%、三四线环比-4%；5月月成交同比+7%，较4月下降26pct，高基数效应来临，其中一二线同比+17%、三四线同比-13%，分别较4月-35pct和-9pct，其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交177万平米，环比-1%；5月截至上周累计成交724万平米，同比+0.2%，较4月下降24pct，高基数效应来临。库存方面，上周15城推盘环比-31%，成交环比+9%，周成交/推盘比1.22倍，高于上周的0.77倍，高于4月的0.90倍；15城可售面积7,694万平米，环比-0.5%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，苏州政府称全年房价涨幅必须控制在5%以内；海南表示将坚定不移一手抓房地产调控，一手抓长效机制的建立；天津滨海新区放宽落户、并给予补贴；上海成立上海市国资国企改革工作推进领导小组，深振业Ａ表示积极争取混合所有制改革，今年国改有推进迹象；国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税，或将利好物业板块。公司方面，克而瑞数据显示5月50家主流房企销售额同比+17%，高基数下保持稳增、并仍高于行业平均。我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线高成长蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，我们维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。
支撑评级要点
房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交674.8万平米，环比上升4.7%；5月一手房合计成交2,823.1万平米，较4月同期环比下降0.1%，较去年5月同期同比上升7.2%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+12.0%、+7.3%、-5.4%、-1.9%，当月月成交同比分别为：+11.1%、+18.4%、-5.7%、-25.5%。15城可售面积为7694.1万平米，环比下降0.5%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.1个月。
主要政策新闻：央行称投机做空人民币必然遭受巨大损失；继续实施好稳健的货币政策。易纲表示，解决好民营企业和小微企业信贷支持和直接融资问题，是现在最重要的任务。国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税。上海市成立上海市国资国企改革工作推进领导小组。苏州市政府与住建局称，若楼市几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，全年房价涨幅必须控制在5%以内。天津滨海新区放宽落户，给予储备人才住房和生活补贴。
公司动态跟踪：保利物业境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。招商蛇口截至5月31日累计回购公司股份1.66亿股，占总股本的2.10%，已支付回购金额36.17亿元。中南建设发布股权激励计划，拟向激励对象授予股票期权1.38亿份，占总股份约3.73%，其中首次授予共计486人，1.12亿份，行权价格为8.49元。阳光城与佳兆业拟签署战略合作框架协议，推进湾区项目开发合作，总投入金额不超过45亿元。荣盛发展拟发行境外公司债券。
一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.76%，沪深300指数上涨1%，相对收益为-0.23%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：空港股份、洲际油气、苏州高新、中茵股份、运盛实业。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业资金改善不及预期。
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