房地产行业2018年报综述：持续兑现业绩确定性

重点房企实现增收又增利，控杠杆卓有成效。得益于2016、17年量价齐升的房地产市场，2018年重点房企结转实现营收19723亿元，同比增长26%，实现归母净利润1750亿元，同比增长30%，毛利率、归母净利率均稳步提升。截止至2018年底，重点房企合计预收账款23448亿元，同比增长37%，预收账款/营收比值由1.09上升至1.19，短期业绩确定性强。2018年全年土地市场前热后冷，龙头房企合计存货总量达44957亿元，可售货值充裕。截止至2018年底，重点房企有息负债率由104%下降至95%，降杆杆取得卓越成效。我们认为行业集中度提升的趋势将延续，龙头房企能够凭借其土地储备、城市布局、资金运作、开发能力等多方面优势，即使在行业下行期，仍能取得增长，获取更多的市场份额。

坚持房住不炒基调，贯行因城施策，政策方向将以稳为主。自2017年2月中央首提长效机制概念后，此后历次中央政治局会议上多次提及长效机制与房住不炒概念。我们认为未来中期政策方向上会保持房住不炒主基调，同时加速推进建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，而在过程中将更加强化地方政府的责权，强调“一城一策、因城施策”。另外，随着各大城市群相关规划、政策的加速出台，将为布局于各大都市群的龙头房企带来利好。

板块估值仍处低位，龙头房企配置价值凸显。受业绩释放与大盘调整的影响，截止至5月10月，SW房地产板块动态市盈率为10.47倍，市净率为1.41倍，两者均处于历史相对低位，仅略高于2018年三季度与四季度的估值表现，具备配置价值。考虑到未来中期政策方向将以稳为主，进一步加码空间不大；业绩方面，龙头房企凭借充裕的预收账款锁定了未来1-2年的业绩增长，而稳中有降的财务杠杆则进一步降低了信用风险。

个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、华侨城A和金地集团；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行
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