匿名人员
2019-6-7 01:56
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行业一周表现与估值
本周房地产板块下跌0.22%，沪深300上涨0.62%，上综下跌0.26%。19年动态市盈率8.78倍，20年动态市盈率7.21倍。
行业判断
本周板块跑输指数，上市房企基本披露完18年报和19年一季报，上市房企依然保持稳健增长，其中上市房企2018年及2019年一季度净利润增速分别为11.33%和13.98%，相比2017年22.95%的净利润增速明显放缓，主要受少数股东损益占比提升及费用率上升影响。其中，2018年大型房企净利润增速领先于中小型房企，2019年一季度中型房企净利润增速明显领先于大型及小型房企；大型房企费用管控能力优势延续，但整体来看三费在2018年整体处于上升趋势，其中18年三费/销售收入为9.73%，2019Q1为12.55%。而2017年这一数据仅为9.61%。展望后续业绩，一方面上市房企预收账款增速较快，毛利率处于较高水平，业绩锁定程度仍处高位；另一方面大中型房企销售增长稳定，2019年一季度销售情况较好，后续业绩增长具备保障。销售方面，大型房企在销售回款及融资方面保持优势，同时控制财务支出增速，此外偿债高峰期阶段性放缓。2018年上市房企融资环境紧缩明显，表现为取得借款收到的现金增速放缓至-0.8%，偿还债务支付的现金增速提升至约29.4%。但总体来看，大型房企在销售回款以及融资渠道方面表现较好，中型房企融资仍然承压，2019年一季度融资环境好转的利好主要体现在大型房企上。其中2019年一季度取得借款收到的现金增速为同比增长8.37%，偿还债务支付的现金增速提升至约9.74%。负债方面，上市房企负债率上升速度放缓，随着债务到期高峰的阶段性放缓，短期偿债压力变化不大。上市房企负债率相对稳定，2018年末资产负债率上升至约79.38%，2019年一季度末资产负债小幅上升为79.42%，可以看到上市房企负债率仍在提升，但提升速度有所放缓。估值方面，我们看好房地产板块2019年的行情修复预期，尤其是在当前政策底以及政策有望放松修复的预期下，地产板块有望迎来一定的板块修复机会。同时集中度的提升我们再次提及，当前不但有龙头销售的集中度的提升，更有拿地，融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势，在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升，我们继续看好地产龙头公司在2019年的估值修复行情，建议积极关注万科，招商蛇口，华夏幸福，荣盛发展。
本周（2018.4.27—2019.5.3）成交
45个城市本周成交346.7万平方米，环比下降20.2%，同比上升2.7%。累计成交方面，一线累计完成去年的33%，二线完成去年的31.8%，三线完成去年的34.5%。
公司和行业要闻
1、土地出让金下降反映房地产市场回归理性
2、二线城市找房热度开始提升后续政策或微调收紧
风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。
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