匿名人员
2019-6-7 01:48
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五月楼市略有降温，后续预计以稳为主。随着2018年“5.15”调控升级后楼市降温及低价地的消耗，政府逐步放松高价地入市价格管制。因高价盘入市、土地市场升温带来预期变化，春节后成都楼市逐步回温，前4月新房成交同比增速较2018H2上升13.6个百分点，受高价盘占比上升影响4月均价较年初升1.8%至11705元/平。随着积累需求释放、高价盘抬升购房门槛、政治局及住建部接连发声，草根调研来看4月下旬楼盘上访量已逐步下降。往后看，在政府稳地价、稳房价、稳预期背景下，预计后续成都楼市仍将以稳为主。
首置首改为主，区域分化明显。市场以90-120平首置首改户型为主，2019年前4月成交占比47%。受总价限制，刚需客群逐步转向二手市场寻求更小面积户型，60-90平二手房成交占比已升至46%。分区域来看，外围（近郊及远郊）新盘整体供应量较大，合计供应占比达75%；而近郊由于具备区位优势且配套更为成熟，前4月成交占比达32.4%。从库存周期来看，成都全市库存去化9.7个月，其中远郊10个月、主城区9.9个月、天府新区9个月、近郊7.7个月，整体仍处于合理区间。
土地市场持续升温，外围成供地主力。楼市回温带动地市升温，2019年3月成交溢价率升至38.9%，个别项目楼面地价已超前期高点。外围区域（近郊、远郊）因面积相对广阔且开发较晚等原因，土地供应相对充足，前4月龙泉驿、青白江土地合计成交占比达52%。楼市、地市上行背景下，政策收紧预期提升，近期成都亦减少中心区域土地供应以降低可能出现的“地王”对市场预期的影响，4月成交溢价率降至13.5%，预计后续成都地市将趋于平稳。2018年卓越、中梁等9家企业首进成都，反映品牌房企持续看好成都市场。
战略地位提升，中长期基本面扎实。《2019年新型城镇化建设重点任务》提出培育成渝城市群形成新的重要增长极，成都作为成渝城市群中心城市之一，战略地位提升有助于其后续快速发展。目前成都已汇聚285家世界500强企业入驻，拥有高校数量达64所；2018年常住人口、户籍人口同比增长3%、1.8%，保持稳步净流入趋势；整体收入房价比3.6，高于合肥（3.3）、杭州（2.5）等多数同类城市，经济发展及人口汇聚为区域楼市健康发展奠定基础。
开发商及楼盘调研小结：1）2018年末限价松动，高价盘增加及地价攀升，引发春节后恐慌入市，推动周边低价盘销售，带动销售回升。4月下旬来楼市逐步降温，五一节后上访量较节前高点降近50%。2）因区位优势及断供时间较长，三环内高价盘去化尚可，外环压力则较大。3）首套房贷利率上浮15%，较年前几无变化。4）限价松动情形下，未入市高价地开工意愿增强，开发商拿地补库存意愿仍较强烈。
风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求.萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；4）春节以来楼市回温，土地成交溢价率亦持续走高。近期政治局及住建部接连发声，重提“房住不炒”，苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策。若后续部分城市市场热度延续，未来或存在调控加码风险。
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