【民生宏观】当前房地产库存和存量的测算——房地产研究系列之一

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文/民生证券宏观解运亮、毛健

摘要

为什么要测算房地产库存和存量？
房地产行业举足轻重，清晰地认识中国房地产行业的周期特征对把握中国经济的整体波动至关重要。截至2018年，房地产业增加值占GDP比重为6.6%，而房地产开发投资占GDP比重达到了13.4%，而根据国际货币基金组织在2017年的测算，中国房地产市场的投资比重占据GDP的24%左右。

房地产库存的测算
截至2018年末，我国狭义住宅房地产库存（商品住宅待售面积）为2.5亿平方米，去化周期仅为0.18年。而对于市场上更为关心的广义住宅房地产库存，我们的测算结果为28亿平方米左右，去化周期为1.97年。

房地产存量的测算
我国城镇房地产存量约为300亿平方米，从实际人均住房面积看，房地产存量仍有较大上升空间。考虑空置住房（12-21%）后，我国城镇房地产存量在349-390亿平方米之间。

中国的房地产市场还有多少增长空间？
未来10年或将成为房地产行业的“白银时代”。到2025年基本实现城镇化的70%，城镇住房总量将达到406亿平方米。在城镇住房空置率为12%的情况下，那么增长空间将达到71-112亿平方米，而过去10年的累计房屋竣工面积为95.4亿平方米。

风险提示：逆周期调节不及预期，全球政治经济形势发生变局。

正文

1、为什么要测算房地产库存和存量？

房地产行业举足轻重，清晰地认识中国房地产行业的周期特征对把握中国经济的整体波动至关重要。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国城镇住房制度发生了根本性的转变。20年间我国房地产业迅速发展，成为经济增长的重要支柱性产业之一。截至2018年，房地产业增加值占GDP比重为6.6%，而房地产开发投资占GDP比重达到了13.4%，而根据国际货币基金组织在2017年的测算，中国房地产市场的投资比重占据GDP的24%左右。

但事实上，我国房地产库存和存量是一笔糊涂账，缺乏全面的统计数据。虽然我国每十年就要进行一次普查，但对居民住房进行入户调查涉及到对居民财产清查等敏感问题，在此前住房信息未实现全国联网的情况下难以有效展开。考虑到统计数据的可得性和有效性，本文力求在已有官方数据基础上，最大程度地描述中国房地产库存和存量情况。

2、房地产库存的测算

（一）房地产库存计算方法的梳理

由于官方统计数据的缺位，目前对房地产市场库存估算，大致可以分为两大类四种方法。第一类为“待售面积法”及其衍生方法。首先是“待售面积法”，住宅商品房待售面积主要指已经竣工但还未销售的房子，本文将其定义为狭义住宅房地产库存，即现房库存。待售面积法的计算公式为：房地产库存 = 累计住宅商品房待售面积的累计值。用这种这种方法描述住宅房地产库存简单直接，数据便于获取，但是仅仅反映了现房库存情况，忽略了期房库存，因此并不能反正我国房地产市场的真实库存水平。

在“待售面积法”的基础上有两种主流优化方法。第一种优化方法是“待售+施工面积”法，从房地产开发商的存货角度看，其存货是由建成未售项目和在建项目两部分构成，因此该方法计算公式为: 房地产库存 = 待售面积 + 施工面积。这种方法虽然考虑了期房库存，但是会导致重复计算和过量计算，高估商品房库存量。因为施工面积不仅包括本期新开工施工面积，同时也包含了上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及已经预售的商品房面积。因此，对第一种优化方法进行调整，将“待售面积+施工面积未拿到预售许可证的面积预售面积竣工面积”定义为广义住宅房地产库存，其中“未拿到预售许可证的面积”用新开工面积衡量。用这种方法不仅同时考虑了现房库存和期房库存，还避免了重复计算和过量计算。

第二类方法与第一类方法思路完全不同，通过每年“新开工面积”和“销售面积”的差额便可计算出每年的新增库存，从t=0时期开始累加求和，便可以直接得到广义住宅房地产库存。我国住房体制改革开始于1988年的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，成熟于1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，因此我国商品房市场基本于90年代开始建立，而从1999年开始国家统计局每月公布“新开工面积”和“销售面积”，但通过在1992~1998年期间国家统计局每月公布的“新开工面积”和“销售面积”同比增长，可以间接得到具体数值，忽略1992年前的商品房市场便可以粗略计算出广义住宅房地产库存。

（二）狭义住宅房地产库存的测算

我国狭义住宅房地产库存为2.5亿平方米。住宅房地产库存作为“四万亿”的产物被清晰地反映在了住宅商品房待售面积的变化上，我国狭义住宅房地产库存从2010年的1.06亿平方米开始飙升，到2016年达到峰值4.7亿平方米，7年间增长幅度达到338%，年化达到23.5%（图2）。从2016年狭义住宅房地产库存开始回落，到2018年末降至2.5亿平方米，由此可见供给侧结构性改革的“三去一降一补”成果斐然。由于待售面积仅统计已建成房屋的库存，而我国房地产管理借鉴了香港的预售制度，据此前住建部数据，我国商品房销售的80％以上采用预售模式，因此待售面积（仅考虑现房库存）明显低估了商品房库存（现房库存+期房库存）的情况。

（三）广义住宅房地产库存的测算

我国广义住宅房地产库存约为28亿平方米左右。通过将1992~2018年“新开工面积销售面积”累计求和，得到截至2018年末我国广义住宅房地产库存的为27.9亿平方米（图3）。为了对上述广义住宅房地产库存的数据进行验证，本文通过对狭义库存进行调整，用另一种广义住宅房地产库存的测算方法进行补充计算——“待售面积+施工面积未拿到预售许可证的面积预售面积竣工面积”，得出的我国广义住宅房地产库存为27.8亿平方米。综合来看，两种方法的测算结果偏差几乎可以忽略，我国广义住宅房地产库存约为28亿平方米左右，广义库存去化周期约为1.97年，处于一个相对较低的水平。（注：库存去化周期=库存/销售面积，2014~2018年年均销售面积为14.2亿平方米）

3、房地产存量的测算

我国城镇房地产存量约为300亿平方米，从实际人均住房面积看，房地产存量仍有较大上升空间。本文探讨的房地产存量是指城镇房地产存量面积，但是该指标同样也没有直接统计数据。本文将“城镇常住人口*人均居住面积”，作为城镇房地产存量的粗略计算结果。截至2018年，我国城镇常住人口为83,137万人，城镇人均住宅建筑面积为36.9平方米，我国城镇存量住房面积约为306.8亿平方米（图5）。但是从人均住房面积的国际对比来看，我国城镇人均住宅建筑面积与英美德法等西方主要发达国家有较大差距。但考虑到中国独有的公摊面积后，假设套内使用面积仅为建筑面积的70%，也就是说，中国实际城镇人均住房面积仅为25.83，甚至远低于同处东亚文化组的日本。因此从实际城镇人均住房面积这个角度来看，我国房地产存量仍有较大上升空间。

考虑空置住房后，我国城镇房地产存量在349~390亿平方米之间。从严格意义上来讲，“城镇常住人口*人均居住面积”只是城镇人口使用的存量面积，未包含空置住房，因而不能准确地反映全部存量住房的情况。而目前无论是学术界还是业界对中国房屋的实际空置率都有着较大的争议，国家统计局也没有专门统计空置房的指标。本文首先参考了西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调研数据，2011、2013、2015和2017年的总体空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，截至2018年末城镇空置房屋面积为83.5亿平方米，考虑空置住房的我国房地产存量达到390亿平方米。此外，国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，按保守的12%房屋空置率来测算，截至2018年末城镇空置房屋面积为41.8亿平方米，考虑空置住房的我国房地产存量达到349亿平方米。

中国的房地产市场还有多少增长空间？未来10年或将房地产行业的“白银时代”。如果要到2025年基本实现城镇化的70%，人口保持基本稳定增长到14.5亿，那么城镇人口将达到约10.15亿，假设城镇居民人均住房建筑面积达到40平方米（实际住房面积28平方米，仍然远低于日本），所需要的城镇住房总量将达到406亿平方米。在不存在空置住房的情况下，仍有16~57亿平方米的增长空间；考虑2025年城镇住房空置率为12%，那么增长空间将达到71~112亿平方米，而过去5年的年均竣工面积为10.2亿平方米，而过去10年的累计房屋竣工面积为95.4亿平方米，未来10年房地产行业或将进入“白银时代”。

风险提示：逆周期调节不及预期，全球政治经济形势发生变局。

详见报告《当前房地产库存和存量的测算——房地产研究系列之一》-20190513

民生证券宏观团队

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