房地产市场的二朵乌云（下）#2530

旧文重发系列

房地产市场的二朵乌云（下）[sub]#2530[/sub]
第一朵乌云，是一线城市过度上涨。
第二朵乌云，是一二手不匹配。



一）泡沫现象

房地产市场的第一朵乌云，是“一线城市过度上涨”。


从某些意义上讲，炒房完全是一种“京沪现象”。
又或者说，在过去十年，房地产很好，房价涨了很多。
可是你真正靠“炒房”赚钱的。只有京沪深等寥寥几个城市。


上海的房子，在十六年内大约有十七倍的涨幅。北京深圳也差不多。
可是哪怕你拿广州，天津，涨得都没有这么多。

除了“涨幅”之外，更严重的是“赚钱”。
涨幅和赚钱毕竟还是二个概念。A是A，B是B，这在严谨的理科生眼中，是分得非常清晰的。

如果说“赚钱”的话，则能赚钱的城市更少。
有一些城市，城市很漂亮，经济很发达。生活也很宜居。
哪怕如广州，青岛，苏州，甚至杭州。

你房价涨了，可是你“抛不掉”。一出京沪深，你就完全没有二手市场。
或者二手市场要遭遇非常大的折扣。
或者板块轮动。每一次涨的都是新板块，老板块永远不涨。


按照“货币如水”的理论。2001年秀相上台，M2大概在11万亿左右。
截至2016年6月末，M2数字已经开始造假。但是“金融业总资产”大约在250万亿。
货币注水在6倍左右。

但是如果你观察三四线城市。他的房价是没有6倍涨幅的。
甚至有些小城市，当年1500~2000，现在也就3000~4000。几乎没有任何的涨幅。



2005年时我们提出“2N”理论，在货币滥发的情况下，你的任务就是尽可能地买入资产。
哪怕天涯海角，砖头永远比纸币保值。

但是2016年我们回过头来看，发现我们的财富之中，有“Lucky”的成分存在。
因为水库多军基本都生活在京沪，哪怕喊着要“砖本位”，但是归根到底，我们的资产以京沪等超大城市最主。


这就使得我们获得了“超额收益”。赚到了很多很多钱。
同期的时候，水库还有一个很NB的多军叫做cerevisiae，执行力/刚毅果断丝毫都不逊色。
但是他是石家庄人，他就很惨。

水库2012年成立，过了几年之后，一直到2015年。
他眼泪汪汪地上坛来问，“各位老师，为什么石家庄永远都不涨”。
“我听你们的话，倾尽全力信用卡信用贷互相拆借满地打滚，搞了一大把满仓的仓位”。
“可是石家庄房价三年都没有任何涨幅，媳妇都快把我骂死了”。

同样类似遭遇的，还有宁波的一个id：ptzerg



这就让我们有一种“兔死狐悲”的感觉。
因为我们认为Key核心思想是：“货币超发”。

货币超发的意思，应该是全国“普惠”的。所有用人民币的地方，物价都应该上涨。
而到最后，却变成了北京上海深圳拼命地涨。哪怕200KM开外的河北就一点也不涨。


如果“事实”是这样的话，你的理论就应该修正为“政治特权”。
以后你蹬大着眼睛看政治特权城市，看哪一个是国家重点开发城市。而对于“货币政策”都不用关心了。
如果货币因素是No.2的话。


这就是房地产市场的第一朵乌云。一朵长期困扰我们夜不能寐的乌云。
当京沪房价100000元/平米，而河北的房价只有8000元/平米。
我们算一算，手里一套房子就要上千万。过去三个月就赚了上百万。

这个时候，“严谨”的理科生感觉到的不是欣喜，而是恐惧。
“德不配才”
“吾日三醒吾身”
我能获得这些财富，究竟是我学问好，一切算无遗策。还是仅仅靠我的运气好?


我是不是一个大笨蛋。长期以来自以为是的聪明？
靠运气的话，这一切就如同建筑在沙滩上的城堡。是极其极其危险的。
下一把，2017~2018年你还敢不敢继续赌大。

如果河北长期维持在8000元/平米的价位。而你北京房价100000元/平米。
然后你还要博，还要博北京房价再涨一倍。涨到200000元/平米。
你到底是不是疯了？


故事的结尾：

故事的结尾，这件事以一种“传奇而搞笑”的方式。获得了圆满的句号。

从2016年夏季开始，尤其是6月之后。“全国房价”开始了疯涨。
合肥房子，号称一年之内翻了三倍。从1W~2W~3W。
福州房价，半年一倍。
苏州金鸡湖，号称去年9~11月。三个月就翻翻。
武汉楼市，不知不觉也3W多了。


更可怕的是，接着衍生了“第二梯队”。
南京+天津，这二个城市居然都已经不知不觉地站在了5/3/2。

如果说上海房价，上海房价一直到今天，或许也仅不过8/5/3.
这还是经过了无数次的“上涨”，无数次+50%的剧烈大行情，被砖家骂昏头，无数次的疯狂突破极限想象力的结果。

而南京，天津，居然也不声不响地悄悄地5/3/2了。
难怪说第一个400米跑45秒是巨大挑战，而后来人学习就快得多了。


水库上的天津三剑客，手里一把扑克牌合伙打双扣。
北京房价涨到100000元/平米。可是天津还是2~3W。四五年了都没有“脱离成本区”。
三剑客心灰意懒，背负巨大，本来都已经开始“怀疑人生”了。

好了，今年一涨。顿时满血满魔原地复活。
去天津摆了满满一桌的海鲜大宴。
红光满面，“一年赚了前半生的钱”。


石家庄也发来贺电，现在也涨到12000~15000了。LP也不闹了，ZMN也不冷嘲热讽了。
总之都是好事，喜乐融融。

“二三线城市”的夸张之处，就在于四五年不涨。
一涨，它们就是翻二倍，三倍的涨法。
10000的房子，直接涨到了20000，不歇气，然后再到30000.


于是呢，“第一朵”乌云暂时算是解决了。
暂时不用怀疑人生了。



二）一二手价差

房地产理论的第二朵乌云，是“一二手价差”。


在之前的文章《泡沫分水岭》中，我们曾经画过一个“孤峰”的图。


意思是，每个人都说“房子贵”，都说房地产有泡沫。

但其实房子不贵。真正说房子贵的，他要加一大堆的定语：

房子贵。仅限于北京的房子贵。石家庄的房子不贵。
北京房子贵，仅限于一手楼盘贵。二手三环内不贵。
住宅贵，仅限于住宅贵。酒店式公寓也不贵。

所谓的“房子贵”。其实是专宰码农屌丝小白领。
只有屌丝小白领特别喜欢的“五环外品牌KFS新盘”，才卖得特别贵。
只要你除了这个类型。其他都不贵。


如果你要画图纸。他表现为一个“孤峰”。
只有一个尖尖的山顶。向南跨二步，向西跨二步。房价都会急剧地降下来。
这是一个极陡峭很孤例的市场。房地产总体并不贵。


所以当时多军估算自己的资产。都是要打一个深深的折扣的。
因为“孤峰不长”。木秀于林风必摧之。
你仅仅是一个《小众市场》，要符合《三维价格》。所以你实际没那么富。

就好比你手里有几万股“暴风科技”。但你未必就是千万富翁。



在“孤峰”的基础上，我们引出了房地产的第一朵乌云。也即是“北京和石家庄”的房价差异。
随着2016年的二线省会城市大涨。这个坑目前看渐渐被填上了。
“10万/m”不再是一个孤峰，而是一片山坡。

但是，这样还是不够的。一片山坡，还不是一块平地。
价格还是没有夯实的。


第二朵乌云，是“周浦8W”和“小陆8W”之间的巨大鸿沟，依然没有填满。
一手房和二手房，热度之间的巨大裂痕。

2016年的市场，没有想象中的那么热！

你如果关注SPI（上海房地产观察）的公众号，你一定认为2016年上海地产已经热疯了。

地王频出。平均260%以上的溢价。也就是一个板块目前卖30000元/m，拍出来的地王就是要卖80000/m以上。
随着地王拍卖，则是一手房疯抢。

什么大宁75000，那是去年的新闻。
大宁95000，这是上个月的新闻。抢光。
大宁110000，这才是下个季度的新闻。您等着吧。

距离人民广场75KM的滴水湖万科，近期30000元/平米被抢空。
而这个距离，要从苏州开往上海。开了15KM，进入昆山地界。
连昆山人民都看不起你。昆山才62KM。


如果你看“一级市场”土地市场，“二级市场”KFS一手。2016.09那是真心热得不得不得了。
可是“三级市场”二手房市场，至少要差摄氏30度。
呃，意思就是39°度夏伏天，和9°度秋冬季的区别。


虽然从链家网以及fangdi.com数据来看，“二手市场”也不错。库存一直在消化中，可售房源持续减少。
但是我们奋战在第一线的Front line多军，对于市场是心知肚明的。


市场并没有传说中的这么好。
1500~2000W的区段，早就是重灾区。小企业老板纷纷破产，而小老板破产最先想到做的，是“卖房救厂”。
所以豪宅市场，是绝对的重灾区。笋盘似乎永远也扫不光。
我们吃掉了一些。以非常优异的性价比建仓，但依然无法阻挡大势颓废。
“小陆8W”“周浦8W”


而目前好销的，库存节节下降的，依然是“老公房”市场。
成交最旺盛永远是60平米，300W以下。无电梯的老公房房子。几乎可以当现金使用。
上海二手房平均成交面积不到70平米。

而对于次新房，市场也是运转艰难。
一套市区100平米二房，单价8W，加上税收就要接近900~1000W。
一千万买你一套二手房，依然有巨大的心理抵触。实战过的我们都知道，出货不易！
挂牌价虽然一跳再跳，但市场的属性，似乎仍属于“逼空式上涨”。



目前市场的狂热，貌似严重集中在“一手房市场”。
每个人都知道要买房子，橘子皮要浦出来了。
但是老百姓买房子的第一选择，依然是“一手房”市场。

只要一手有房源供应，哪怕再远，哪怕再没有性价比。他们依然会优先地选一手。
滴水湖3W，马陆5W，江桥7W。
按照一手的地段，这算是亏到家了。套到猴年马月也出不来。


有的人问，你唠唠叨叨讲这么久，是不是想推销二手房呀。
是不是想找人接盘，是不是房子卖不掉。
不是的。


请注意，我是一个无可救药怀疑论者重度晚癌末期。
第二朵乌云，我主要担心的是：“房地产，究竟值钱的是什么”。
究竟卖点是什么，究竟吸引消费者，能让他们掏钱的是什么。


很多人从出生的那一刻，就被人教育“地段，地段，地段”。
后来浦东帮则是喊：“绿化，绿化，绿化”。
深圳帮则喊：“规划，规划，规划”。

我告诉你，如果按照目前的上海房地产市场。则房子值钱，房子价值的核心要素是：“房龄，房龄，房龄！”


是不是很讽刺，听着简直象笑话一样。
可是你仔细想想，还真是那么一回事。

如果房龄=0，那就是一手新盘。
一手新盘，几乎随便你开。任何一个价位都能卖掉。


如果房龄=3，则是新房子。
同一个板块，同一个地段，相同的KFS水平。
A楼盘比B楼盘晚三年，他就可以卖贵+50%价格！
这算什么意思，黑色幽默呀！


开得越晚越值钱，建造越晚，越是能卖高价。
什么地段品质房型绿化KFS素质，统统都不重要。
我要想秒杀你，根本不需要什么“精雕细琢”。我只要比你晚开盘二年就可以了。消费者就吃这套。


如果你观察目前的重庆、成都市场，你会感到绝望的。
因为在重庆，任何一套楼龄>5的房子，都卖不出价钱。
哪怕你是当年的一等豪宅，排队疯抢贴钱拿号。可是等你房龄>5，在市场上就是卖不出价钱，就是没人要。
一线江景品质豪宅，五千多的大把。


目前小陆家嘴豪宅楼龄>10，除了汤臣一品是作为“一手房”处理，持续按照一手房渠道在卖。
其他的二手表现，真是让人伤心。

哪怕你再好的房子，一旦楼龄>10，你就是卖不出价钱。
别人宁愿买周浦8W，也不买浦东CBD的小陆八万。把浦东帮脸都打肿了。消费者吃“楼龄”。

浦东帮和浦西帮吵了这么多年，到最后发现全部都是空话。
因为市场上真正卖点，并不是“新区”和“旧区”。而是房龄。
等到嘉定青浦开始造新城了，就把浦东碾在脚下。


大陆的房地产市场，一直是存在“处房情结”的。[1]
从理论上来说，房子就是货物。价值应该是100%:100%

长期以来，“处房情结”就像新车。
“落地打七折”。一手房=二手房价130%
但是今年特别厉害。你如果看2016年各区销售，这个比值是230%

一手房卖11W的地方，二手6W都卖不掉。
一手房卖7W的地方，二手3W都卖不掉
一手房卖3W的地方，二手1.5W都卖不掉。

我们高度关注这一个现象。2016年的“房价暴涨”，其实非常非常大的程度，是由一手房，以及一手房狂热者拉起来的。
决战在二手。
如果二手没涨的话，等于我们没赚钱。这一波行情也就是热闹。


如果一手房70000，转眼二手只能抛出去35000.
这其实不是房价涨了。而是你缴“智商税”。


我们为什么要高度关注这件事。因为我们需要判断房地产的“真实价值”所在。
你抓不到价值核心，晚上睡觉也睡不踏实的。
我最怕的是，房子的50%价值，来源于“房龄”。而房龄是一种高度不保值的东西。

最怕的是，90后，00后的品味，与众不同。
如果他们宁愿花230%的价格去买“房龄=0”的产品，而不买你地段品质上乘的小陆家嘴。

那么，就没有水库了。
也没有“炒楼学”这整幢大厦。大厦崩塌了。
如果房龄取代地段，成为“万世不移的财富”。那哥哥就回家卖红薯去。



三）逻辑之重要

“二朵乌云”为什么重要。
因为这是严谨的科学素养。
我们对房价的判断，是“算”出来的。而不是蒙出来的。

只要有一丝一毫裂缝，这整幢大厦就会轰然倒塌。
只要一个bug，你就不再是“模型”和算法。


2005年时，我写了一篇文章，叫做《我站在房地产的法庭上》[2]

我梦见站在法庭上，戴着假发，穿着法袍。
　　
　　在我的右手，是一个著名的惯罪犯。他曾经有二次抢劫的记录，浑身流淌着脓血。多次伪造文书，造假酒造假烟，卖假货做传销，进行诈骗和老鼠会，曾蹲过三次大狱。二次作伪证，卖淫吸毒走私犯，越狱袭警爱滋病。
　　
　　在我的左手，是一个声名正洁无私的绅士。他有着大学学历，诚诚恳恳地做着白领工作。他抢救落水少年，拯救火场员工。他做义工，帮助失学儿童。他曾经参与长江抗险，曾经去可可西里保护藏羚羊，去云南贵州保护红杉木。他奋不顾身，保护国有资产，和抢银行的罪犯进行殊死搏斗。
　　
　　尊敬的法官大人，亲爱的陪审团；如果你是陪审团，你会怎样决断，你会相信哪一个人的供词？

逻辑是一整套的体系。当谢国忠2003年“预测”错误时，他就已经身败名裂了。
根本等不到2004年他第二次预测。
根本等不到2005年他第三次预测。


当2004年谢国忠那个SB再要开口时，你上去就是一个耳聒子。

“先把你2003年的历史问题交代清楚”。

谢安迪，2003年你毫无疑问是预测错误了。
请问你有没有反省过，你有没有思辨过，你在2003年论文中，是哪一句话出了错误。


没有，从来没有。
Andy Xie从来没有做过这样的赔礼道歉。媒体和小编也从来没有这样的追根问底。

这并不是科学的态度。
2003年预测错误，说明谢国忠的“模型”是有问题的。
但你一个模型出现乌云，出现问题，和现实不符合。
你第一件事情要做的，是反省自己的模型。


谢国忠完全应该闭门思过，好好读书。认真反省“2003预测”是哪一个环节出了bug。
找出错误，修改错误。再和事实对照。这才是科学的态度。
而不是这个SB在2004年又跳出来放屁。


在一个理科生眼中，这种人渣简直就是MIT的耻辱。
如果你是一个物理学教授，发表物理学论文。
那直接就把你院士/教授的头衔撸掉，一路贬值为副教授，助教，教工，研究员…………最后贬为厮所间门口扫垃圾的。

因为“乌云”是科学态度。只要有一朵乌云，只要有一个bug和现代物理学不兼容。则你整个理论大厦都要推倒重来。这事是没有商量余地的。



“理科生”和“工科生”的区别在于什么。

在于理科生撞了南墙会回头。工科生撞了南墙不回头。

“因为宏观调控，所以房价飞涨”。
当你第一次调控，房价并没有“如你预料”般的下跌，反而越调控越涨。
在那一天，你就应该反思自己的三观，反省自己的模型了。
你的人生观正不正。


而马前卒之类的“工科生”。他们只能造造大桥，造台发动机，负责单个的项目。
“工科生”容许误差的存在。

当“第一次宏观调控”并不如预期，反而房价越调越涨。
“工科生”错判，被自己习惯性的忽略了。熟悉如机器出了故障。
人生观毫无触动。
丝毫不觉得“乌云”是大事。


眼看调控调了十七八次，房价依然在涨。你还傻傻地坚信“调控是降房价的”。
有时候，我真恨不得把几百个小编逮出来，排成一列，跪在地上。

从左边一路扇耳光到右边，再从右边一路扇耳光到左边。
“乌云，懂不懂”!
“科学精神，懂不懂”！
“只要有一次预判失误，你就该开始怀疑人生”。


象谢国忠这样的人，2004年就应该身败名裂。在他检讨“2003为什么错”，彻底反省之前，他没有资格说任何话。
而现实是，谢国忠一直在招摇撞骗。没有因为他的误差，受到任何惩罚。


而民众，选择无视安迪谢的2003年“不合逻辑”。我们的社会没有一丝一毫探索到底的精神。
“大巧不工”，社会因此而分层。也真是罪有应得。




（yevon_ou@163.com，2016年9月22日午）[3]

[1]仔细想想处房情结其实香港也有，日本也有。全世界哪一个国家都有。
[2]《我站在房地产的法庭上》http://bbs.tianya.cn/post-house-7302-1.shtml
[3]最后吐槽一下上一篇留言，说“宏观调控”和“房产税”的。我们用了40几篇篇幅来写《帝国的砒霜--房产税》，难道你从来不看目录的。