买房时（预售期房的类型）有哪些方面值得注意？

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zhuang zhuang · 2018-10-17 22:57:33

首先看五证，最重要的是看预售证，有了预售证也就说明这个项目证件全了。如果五证不全，则随时会因为政府监管导致中途停工，交房时间也就遥遥无期了。另外，光有销售证是不足为信的，因为可能是已经交房的现房的销售证。
总之，看证件一定要看清楚是几期几单元的，不要被售楼部的人偷梁换柱了。
其次，开发商如果有什么承诺，比如说这个楼盘是名校的学区房之类的，一定要看到开发商和学校签订的合同才能相信，真的有黑心开发商用这种把戏来欺骗购房客户，等到交房的时候就都不太平了。
这只是举个例子，如果开发商有诸如此类的承诺，一定要亲眼看到合同再相信。

贝壳居住 · 2018-10-17 22:57:34

[h1]一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，所以很多人购买的都是期房，那么什么是期房？期房什么时候交首付？购买期房有哪些风险？[/h1]

一、什么是期房？
期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
二、购买期房有哪些风险？
1.房屋质量风险
购买期房，很常见的就是房屋出现质量问题，一般购房者签订合同的时候，房子还是没有成型的，所以对房屋的实际情况是不太了解的。就算是交了房，一些比较隐蔽的房屋质量问题也是需要入住一段时间才能发现。等到发现的时候，便出现了纠纷。
2.面积缩水风险
一些开发商为了自己的利益，实测房屋面积时，故意改变建筑的面积、加大公摊面积，且不明示公摊面积的数量和计算方法，导致房屋的实际面积和销售面积不相符。
3.规划变更的风险
一些开发商擅自改变原先的规划设计，比如说在配套设施、绿地、容积率等方面随意改动，将小区中本应是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。开发商往往不会在合同中约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。
4.定金风险
很多开发商在签订完购房协议、预售协议之后收取完购房者的定金后才给购房者看合同、签合同。这时，如果购房者不满意合同条款，售房者会拒绝退还定金，导致消费者陷入被动，承受损失。
5.产权风险
现实中总有一些开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多购房者入住后迟迟拿不到产权证。
6.延期交房的风险
很多开发商由于资金不到位等问题会出现延迟交房、不能交房的现象，导致消费者的利益受损。
三、购买期房需要确认哪些证件?

购房者在购买期房时，一定要确保开发商有以下“五证二书”。
五证：“五证”保证的是所购房屋属合法交易范畴，预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

a.《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
b.《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
c.《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
d.《建设工程施工许可证》;
e.《商品房预售（销售）许可证》。

二书：“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

刘刘刘刘 · 2018-10-17 22:57:35

一，看楼间距，测算在冬至日那天自己所在楼层光照时间。
二，看自己心仪房子周围是否有垃圾站，停车场出入口，变电站等公共设施。
三，考察开发商资质，小开发商有烂尾风险。
可以去规划局网站查规划图，验证一和二。

任昊天 · 2018-10-17 22:57:36

开发商尽量找知名度高一些的，然后是一线城市。
小城市尽量不要考虑期房，开发商跑路的情况太多了。

南南往南走 · 2018-10-17 22:57:37

买房对于新手来说还是一个非常复杂的事情，除了要了解各种复杂的流程问题，更重要的是准备置业的朋友们一接触到房市，难免会被期房、现房、准现房的问题难倒，这三者具体怎么划分？应该如何挑选？究竟买哪种更好？
对于现房，期房这些字眼我想我们并不陌生，但是你真正理解什么是现房吗?
再加一个准期房，你知道是什么吗？

我们先来看看
[h1]一，什么是期房？[/h1]期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。
[h1]二，什么是准现房？[/h1]准现房不是一个法律概念，是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
[h1]三，什么是现房？[/h1]现房是指消费者在购买时具备即买即入住的商品房，开发商已办妥所售房屋的大产证，与购房者签订商品房买卖合同后，购房者可立即办理入住并取得产权证。
只有拥有房产证和土地使用权证才能称之为现房。
[h1]四，期房，现房，准现房，三者如何区别？[/h1]其实对与买房的人来说，这三者，还是挺好区分的，只是说的不那么专业而已，就是付完钱，立马那房的就是现房，如果要几年后拿到房的就是期房，
我们来看看专业上怎么区分的！
期房、准现房、现房的区别，主要体现在房屋的性质、购房合同、入住时间、配套设施、房屋结构、房屋价格等方面：

1、房屋属性
区分期房和现房的标准，即开发商是否拿到大产证，有大产证的是现房，没有大产证的是期房。
区分期房和准现房的标准，是看房屋建造情况，快要封顶的是准现房，还在建设中的是期房。
2、购房合同
期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房现房买卖合同》。
3、入住时间
期房、准现房、现房的入住时间是依次递进关系。现房可以即买即住；准现房需要等一段时间才能入住，比期房等的时间短；而期房可能要等一两年才能入住。
4、配套设施
5、房屋结构
现房的配套设施相对比较成熟，对于已建好的配套设施，
现房的质量、户型、楼间距、采光、通风、面积等都是真实存在的，
购房者可以亲自检查，通过亲身体验来判断好坏；
准现房的配套设施一般都在建设进行时，但能知道开发商给承诺的配套设施正在落地；
而这两者的期房的了解只能靠沙盘和置业顾问的讲解和想象，配套设施还不一定能实现！
而很多人买期房，
还是看在价格优惠大！但是风险就是比较高的，毕竟看不到实实在在的房子！
一般情况下现房的房价比准现房和期房高一些，准现房与期房的优惠力度比现房大。
所以期房的风险系数比较高，现房比较低，准现房次之，原因是现房和准现房看得见、摸得着，能够通过视觉和触觉来判断好坏，而期房的所有细节都是不确定的。

[h1]现房，准现房，期房，我到底怎么选？[/h1]现房
优点当然就是：看得到，摸得着，实实在在的房子，哪好哪不好的，投资风险降低。产权清晰，可以一手交钱一手交货，减少不安定的等待时间。价格浮动也不会特别大，与周边小区做对比就好；
缺点就是：价格较高购房压力大，一般首付款就较高，容易导致购房者付款、月供吃力。
2、对于品质较好楼盘，楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小。
期房/准期房
优点就是：开发商在价格上会有较大的优惠，如果买的合理、适当，其升值空间比现房要大。这是因为在一些尚未形成规模的地带，期房售价较低，等到发展起来，房价肯定会涨！
而且期房对房型户型的挑选还是有机会的，因为这时候买主很少这么早介入，可以选位置较好的房子。
缺点都知道，没有实实在在的房子，户型面积也难以判断，而且还有楼盘状况，存在房屋标准、质量、面积与预售承诺不符的风险。

当然，现房、准现房和期房三者的区别比较好区分。
建议你们买新房时，注意比较三者的优势，慎重选择，要根据个人的经济实力和实际需求考虑清楚后再做最终决定。

匿名用户 · 2018-10-17 22:57:38

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拆哥 · 2018-10-17 22:57:39

土地类型。
中国房地产制度的本源恰恰就在于土地制度。国有和集体土地的区别，小产权房，开发商的办大、小证，北京的集体用地建设产业用房和租赁房，等等，都是住房选购应考虑的问题。
《拆哥地产课》将主讲《读懂土地分类》。中国房地产制度的本源恰恰就在于土地制度。通过深入浅出的图表，课程会串联起多个目前大家熟知的热点，而这些也是很多人容易在概念上出现模糊的地方。比如国有和集体土地如何划分，从哪年开始？小产权房是在哪上建设的？开发商的办大、小证是怎么回事？北京的集体用地建设产业用房和租赁房是怎么回事？等等。
http://h5.renrenjiang.cn/#/activities/425975?su=1754022 (二维码自动识别)

匿名用户 · 2018-10-17 22:57:40

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裴叙 · 2018-10-17 22:57:41

作为一个购买了期房的“受害者”来说两句。
本人购买了一套某央企开发商开发的楼盘，购房前对该楼盘进行了一些了解，加上本人也从事过建筑行业，有一点点了解，自觉对房子的情况还算清楚，但是最终还是被坑得不清！归根结底就是经验太少，不够全面，你永远不知道开发商会以哪种方式恶心你。
首先，房子处于本地较好地段，楼下步行五分钟范围内有双地铁，因地区特殊性学区也算有保障，周边三公里内商业配套也不错，大型超市、购物中心，五公里左右有大型森林公园，地铁开通后直达，购买时价格处于周边区域较低水平。园区较小但是五脏俱全，户型方正全明南北通透，三室两厅两卫，一梯两户的小高层。
这么一看，是不是很完美？
交定金前了解到房子的一些缺点，比如公摊较大，大概120平实际套内90平，看了下沙盘以及开发商的定位，感觉应该是看起来蛮高档的小区，可能门厅较大，走廊宽敞，所以也接受了，还有就是有底商，这是我知道的关于房子的缺点。
付首付签合同时，读到不利因素，才知道小区物业在我们楼的一楼，且物业大门跟小区单元门相邻，有的人觉得将来会很方便，但对我来说我只想买个正儿八经的住宅，当时就不想买，但是综合条件看来周围没有更物美价廉的房子，且交了两万定金不给退，老公也比较喜欢，最终思前想后觉得物业在一楼，顶多是单元门外会人来人往，对我住家实际影响不大，于是还是签了合同。
由于是期房，等了很久，房子建好后，看见房子，瞬间如鲠在喉，恶心得不行。首先，一梯两户，两家入户门紧紧挨着，门把手距离不超过三十厘米，这样如果两户人家同时开门回家基本不可能，同时开门出来不注意可能就会撞到。其次，单元门正前方约两米处，盖了一间方方正正的保安室，高约3.5米，严严实实地挡住了单元门，不仅进出不便，且没有光线，大白天漆黑一片，并且有可能影响大件家具的搬运。
我至今想不通开发商是怎么考虑的，小区又不是没有地方建保安室，也不是没地方建物业，好好的一栋楼，一手好牌打的稀烂，作为业主，真的是感觉癞蛤蟆上脚背，膈应死了。
看到房子那会儿，我倒想起来一件事，当时没太在意，因为学的是建筑相关专业，图纸是看得懂的，看房当时交定金前就向售楼员要了小区的建筑图结构图，售楼员“忙里忙外满头大汗”找了很久告诉我没有找到我这栋楼的，让我看下别的楼，户型面积是完全一样的，当时有点遗憾，也没多想，看了另外一栋楼的，感觉不错，园区总平面图也没有，没在意，却没想到最后会是这样。
谁能想到呢？
奉劝各位要买期房的朋友，一定一定要看园区总平面图和要购买的楼体的平面图，你会发现很多，不利因素，可能影响到你的选择。以及，不利因素，售楼员不会告诉你的，我买房交完定金都不知道物业会在我们一楼，见过那么多住宅，从没见过这种情况。
有的人可能觉得没什么，反正不影响正常通行，住宅重要的是自己的一亩三分地，但是我是真的受不了。
另外还想问下，有没有人知道这种情况可不可以维权？
退房是不太现实的，买完之后房价翻倍，退房开发商只以购买价退款。卖出去，因为政策原因不满两年，税高得吓人，而且在周边地区再买也不划算，背贷太高。

郑州黄帅律师 · 2018-10-17 22:57:42

1、尽量选择大开发商，信誉度高的开发商；2、开发商应当五证齐全；3、开发商涉诉情况；4、合同中的付款方式、时间，交房时间、条件，违约金等条款。

买房时（预售期房的类型）有哪些方面值得注意？

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