房地产商是如何为房子定价的？

麦维 · 2018-9-24 00:56:50

专业上来说，各位已经把算法说清楚了，但是在中国，因为现在泡沫过大，地产定价只跟市场行价有关。

在实际执行中，参考周边市场均价后，会根据地产商自己的品牌和品质上下浮动。

同时，每个楼盘的第一次开盘价低，第二次上升，这是大家都用的规则。

有兴趣的话可以参考搜房的数据，比如说这个 http://fdc.soufun.com/news/zt/201110/10xkp03.html
点具体的楼盘有相应的价格预测

李双花 · 2018-9-24 00:56:51

房地产估价就其理论分一般有四种较主要的方法

一是市场比较法，即寻找项目周边区域近期内成交类似的案例，根据自己项目和参照项目各方面条件的优劣，按照一定的分因子进行加权或者减权，最后统计得出各个参考价格的权重，用算数平均等方式计算出参考价的。地块交通情况、产品类型、开发企业品牌、规划前景、都可以成为考虑的因子。

二是收益还原法，房屋的真正内在价值来源于他的收益性，简单说我们可以根据一个房屋大致的年净收益，除以一个设定的还原率，然后估算出房屋的客观价值。比如一个房子月租200元/平米，而公司内部认为的还原率8%，那么可以大致计算物业参考价格 200*12/8%=30000元/平米

三是成本法，这个理论相对简单，即是土地和房屋的开发成本加上一些适应的税费、广告费、财务费、管理费之后，得出的成本反过去算的价格。举个例子，20万的平米的房子开发出来，我大概要10亿，那么物业的参考均价肯定至少5000元/平米。

四为假设开发法，基本理论是在目前未成型的现状上，还要追加投资，最后投资完成之后物业评估价值减去已投资的成本，就是房地产目前的价格。这种方法适用于土地和旧的房产。

实际操作中，一般我参与的团队看新的项目，在前期土地论证阶段已经至少测算过土地开发成本、区域建安成本，而管理费与税费等一般都有固定的经验数据，市场策划部的同事会踩盘走访目前区域内可能在售的其他物业售价或者租金，最后得出定价的结论是综合了至少前三种方法的，一般来说，成交案例丰富的地方市场比较法和衍生出的路线价法占用的权重较高，成交案例不那么丰富的用政府公布的基准地价修正法去估算土地价格再算成本和预计收益，考虑成本法的权重较高。

杨沁雨 · 2018-9-24 00:56:52

根据成本看市场行情定价，目前手上的项目，体量五万方，总成本2.3亿，每平四千六百元，目前的售价在六千八到七千五之间，根据市场的冷热度浮动。之前老板定的价格是每平九千到一万三。

禹云志 · 2018-9-24 00:56:53

谢邀。换个思路答题。
前面回答都挺全。李双花说的是估价，题主指的应该是营销定价才对吧。
营销定价基础依据来自于市场比较，但根据具体的销售策略选择，会有很大的不同。
定价算是最说不清的事情，实质是买卖双方的博弈，高明的定价是贴着客户的心理走的。说说实践中的具体场景吧：
1、开盘前夜，开发商老板一看售楼处外面竟然有人排队，回头跟代理商的人说，“价格表拿过来，所有单价提500。”第二天，照样火爆销售，老板挺得意，远见啊，远见。
2、某县城，核心商圈商铺，市场价格16000左右，老板发话："稀缺产品，30000一平不愁卖“。于是30000开卖，卖了一部分，剩下的抵押给银行融资。高价入手的客户千奇百怪，有个是因为老公爱赌，不如先把现金变成固定资产放着，还有个，怎么看着都像洗黑钱的。
3、某二线城市楼盘，2008年，均价4000入市，开盘买了20套，现金为王呀，立马出折扣政策，结果一个星期内最低做到7.8折。
4、某楼盘，极品客户，听说开发商内部折扣最低给到了8折，死乞白赖呀，最后躺地上了，”不给我打折，我今天就不起来了“。神人呀，最后如愿以偿了。
5、见过所谓的尾数定价法，定好价格表后，在千位上再上调几个数，理由是：上百万都出了，谁还在乎多出这几千块。
这都是房地产定价的故事。定价这事，真是说不清。

Max Qi · 2018-9-24 00:56:54

现在用的最多的就是市场比较，不过一般新的楼盘都会在原来的市场价上提高一成。

叶原 · 2018-9-24 00:56:55

一是成本倒推法，二是市场比较法。通常采用后者，因为之前土地升值太快，成本倒退明显低于市场很多。

罗pp · 2018-9-24 00:56:56

从营销的角度来说，一般有两种定价方法。一种是产品价值定价，通过产品性能的综合比较来实现的，它是从消费者角度对产品使用价值的先期比较认定的一种定价方法，它的定价基本准则是产品的内在使用价值。另外一种是市场竞争定价，顾名思义就是通过市场竞争者的价格结合本楼盘的定位确定价格。
不知是否为楼主需要的答案。

moulinsart de · 2018-9-24 00:56:57

前面回答的挺全面了，土地增值税应当考虑一下，尤其定价接近税率档次划分的临界点。

董建勋 · 2018-9-24 00:56:58

方法只是工具而已
其实考虑的逻辑和任何其他产品一样：
1.你在未来需要多少钱也就是现金流
2.什么样的定价能实现这个目标（综合市场需求和竞争产品价格）

在成本前加1加2的说法纯属搞笑啊
成本在拿地前的测算考虑的比较多，销售前定价只是参考了，成本高行情不好的时候亏本也要卖，成本低行情好翻几倍也是有的。

房地产商是如何为房子定价的？

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