房地产行业：销售负增长已成定局，新开工和投资增速持续下滑

统计局公布10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13804万平方米、10660亿元、16171万平方米，同比增速分别为-3.1%、7.7%、14.7%，前值为-3.6%、8.9%、20.3%。

核心观点

10月全国销售面积继续负增长，中、西部楼市分化。10月全国实现商品房销售面积13804万方，同比下降3.1%，前值为-3.6%，增速较上月回升0.5个百分点。10月实现销售金额11782亿，同比增长6.3%。中、西部楼市分化明显，10月单月销售面积同比增速为-1.8%和5.6%，前值为0.5%和0.3%。中部地区经过前期严厉的政策调控，10月销售面积进入负增长区间，西部地区10月销售面积同比增速止跌回升。伴随去化率下降，我们判断四季度销售面积负增长会较为明显。

新开工和房地产投资增速连续3个月下滑。10月土地成交价款为1693亿元，同比增长9.5%，前值18.6%，土地购置面积为2597万方，同比增长12.2%，前值16.4%。因为土地成交增速下滑，10月房地产新开工面积为16171万方，同比增长14.7%，前值20.3%，增速较上月下降5.6个百分点，10月房地产开发投资额为10660亿元，同比增长7.7%，前值8.9%，增速较9月下降1.2个百分点。受到土地市场降温影响，我们判断四季度房地产投资增速将小幅下降。

我们下调对2018年房地产行业销售面积增速的预测至1.0%（原预测值为5.0%），上调对新开工面积和房地产开发投资增速的预测至15.0%/9.0%（原预测值为8.0%/6.0%）。

投资建议与投资标的

10月政治局会议未提及房地产，调控政策边际收紧的可能性降低，政策环境趋于友好。从业绩与估值的匹配度来看，龙头房企性价比进一步提升。在当前市场环境中，我们看好一线龙头低估值修复和快速成长的二线龙头。我们看好两条主线：

1）稳健经营的低估值蓝筹龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注荣盛发展(002146，未评级)。

2）具备高成长基因的公司，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。
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