房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老七陌柳色新

销售：市场整体下行，预计明年销售面积同比增速为-4%，销售额同比增速为-2%，整体房价涨幅为 2%。区域分化缓和，虽然温度相近，但一线大致在初春，三线及以下可能已处初秋，二线城市则预计呈现更多的冷热不均。

投资：过去两年“土地购置拉动投资，建安投资拉后腿”的趋势不会持续，土地购置的拉动作用将逐渐下行，建安投资将接棒土地购置，支撑房地产投资。我们预计明年房地产开发投资增速为 2.1%。

土地：市场预计继续降温，但前两年土地成交并不明显过剩，供给层面不存在明显大幅增加的可能性。明年上半年预计土地流拍率将在三季度 7.3%的基础上小幅上升，下半年预计有所回落。成交土地溢价率下行空间较小。

政策：调控必要性减弱，叠加放松调控动机增强是实际情况。但我们认为明年房地产调控不会出现国家层面的整体转向，政策放松更多会以“小幅+局部+默许” 的形式出现。一线及强二线城市政策小幅放松可期，三线及以下

则面临较大不确定性。投资建议：

延续上明年“销售下行+分化缓和+政策小幅局部回暖”的判断，我们看好“ 一长一短”两类房企：一是布局一二线城市为主的全国型龙头房企（长期阿尔法收益），二是深耕高潜力区域的高弹性黑马房企（中短期贝塔收益）。全国型龙头寻求穿越周期，享受集中度提升带来的阿尔法收益，看好布局一二线城市为主、不过度依赖快周转的龙头房企，其销售增速的可持续性更强、市占率提升的趋势更加不可逆，推荐万科 A、保利地产、招商蛇口。黑马的高弹性主要来自于销售方面的弹性和估值方面的弹性。在板块估值的上升周期和全国房地产销售的下降周期，销售的高增速更加可贵，中短期内有望取得超越板块的表现。推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展。

风险提示：市场整体超预期下行，政策超预期继续收紧，房产税推出时间和力度超预期，房企业绩释放低于预期。
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房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老 七陌柳色新

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