匿名人员
2019-2-23 23:58
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狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，11月末全国商品房待售面积5.26亿平米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。
从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018年10月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。
我国商品房去库存约需3.7年；分类型看，住宅去化周期1.8年，办公楼6.8年，商业用地10.8年，其他性质用地24.4年。
真实需求测算方法一：假定（1）2018-2025年每年出生人口为1600万人，且全部为城镇住房需求（2）按人均住房面积33.5平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约5.35亿平米。
真实需求测算方法二：参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。
虽然行业长期真实需求旺盛，但是过高的房价收入比影响了有效需求的形成和释放
2017年，40城房价收入比为11.4，相比2016年的9.9增长了15%。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高
行业投资建议
行业需求向好，供给稳定：行业需求端，城镇化率仍存在上升空间，真实潜在需求旺盛，但由于房价高企，总体有效需求仍然不足；行业供给端，房地产投资维持高位，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，房企业绩向好且分化加剧，“去库存”政策及供给侧改革进入新阶段。
2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观：预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；销售金额同比增速-2%到-4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。
龙头房企优势凸显，一二线市场有望在2019中期企稳回暖：行业景气度下行和高价地项目入市导致2019年销售项目的盈利水平承压。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。
重点公司推荐：业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。
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