上周（2018/12/1-2018/12/8）40个重点城市新房合计成交539万平米，环比下降6.8%；12月截至上周累计日均成交75万平米，环比11月下降2.6%，较去年12月下降8.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-16.2%、11.3%、-25.4%，北上广深环比变化分别为：-48.8%、-17%、-3.2%、34.9%。上周中粮地产资产注入及配套融资方案获证监会无条件通过，释放政策态度边际好转信号，预计房企再融资渠道将更加通畅，行业流动性边际改善。同时，在居民端融资方面，全国平均按揭贷款利率在9、10月份见顶，近期松动迹象明显，北京、杭州等城市出现5-10%的下调，有利于带动居民购房需求。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
支撑评级的要点
板块行情：上周SW房地产指数下跌0.37%，沪深300指数上涨0.28%，相对收益为-0.65%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：南国置业、天业股份、上实发展、沙河股份、华夏幸福。
公司动态：保利发展前11月累计签约额3,683亿元，单月斥33亿增6项目；招商蛇口1-11签约销售1,488亿元，当月新增7个项目；海航拟76亿元出售10个国内项目，未来会陆续转让资产；金地前11月销售增10%至1,336.9亿元，11月新增6个项目；正荣地产40亿住房租赁专项私募公司债获上交所通过；新城控股前11月销售1,985.6亿，同比增88.6%。
政策新闻：统计局公布11月CPI环比下降0.3%，居住价格同比上涨2.4%；广东出台不动产登记新规，小产权房不予办理手续；香港11月住宅销售额、销售量均同比腰斩；北京加强公租房转租转借管理，违规5年内不得再次申请。
行业数据：上周40个重点城市新房合计成交539万平米，环比下降6.8%；12月截至上周累计日均成交75万平米，环比11月下降2.6%，较去年12月下降8.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-16.2%、11.3%、-25.4%，北上广深环比变化分别为：-48.8%、-17%、-3.2%、34.9%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.6个月，环比下降0.22个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,088万平米，环比下降18.7%；年初至今累计成交10.91亿平米，同比上升7.9%。
风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。
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