房地产行业月报：11月70城数据跟踪及预测：基本面高位缓降，二线和强三线韧性较强

11月全国商品住宅成交继续高位下行： 11月样本70城商品住宅成交面积同比上涨9%，成交金额同比上涨27%。预计11月全国商品住宅成交面积累计同比2%左右（全国非70样本城市8-10月商品住宅累计同比均值4%），预计11月全国成交金额累计同比14-15%（全国非70样本城市8-10月商品住宅累计同比均值18%）。

存量和存量去化周期处于中等偏下水平：低库存情况下，一旦政策放松将会导致房价上涨压力过大，预计未来调控政策依旧维持现状，部分高库存城市可能边际放松。

强三、四线城市和二线城市表现优于一线和弱三、四线城市：商品住宅方面，一线城市供应在修复，成交仍处观望，供大于求，累计供求比持续上升，二线城市供求增速保持平稳，供小于求，政策压制效果明显，累计供求比有上升趋势，强三、四线城市供求增速均较快，供求基本平衡，累计供求比维持上月水平，弱三、四线城市供应增速维持高位，需求较上年小幅下滑，供略大于求，累计供求比呈上升趋势。

年末放量，促使商品住宅去化率呈下降趋势，整体销售压力增大：一线和弱三、四线城市面积去化率在60%左右，二线和强三、四线城市面积去化率在80%左右。随着年末开发商加紧供货，抢收业绩，我们预计面积去化率会进一步下降。

年末政府增加供应，房企拿地热情低，一线城市成交楼板价持续回升，其他城市继续降温：样本336城11月供应同比上涨9%，累计同比上涨37%，成交同比转负：下降-9%，累计同比29%，增速均高位下行。各能级城市均供大于求，溢价率持续走低，供求比均有震荡上升的趋势，政府年末集中供地，房企拿地审慎。三、四线城市土地市场热度高于二线城市，但持续降温趋势也较明显。累计楼板价同比一线在持续回升，二线和三四线均持续走低，二线为-14%，三、四线为2%。

风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示）
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