房地产：2018年百强房企销售数据点评：百强房企单月同比增速继续放缓

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克尔瑞发布 2018 年房地产公司 TOP100 销售排行榜，碧桂园销售流量金额已突破 7000 亿元，达到 7286.9 亿元。万科地产销售流量金额超过 6000 亿元，6069.2 亿元。中国恒大销售流量金额超过 5000 亿元，达到 5511 亿元。融创中国和保利发展销售额突破 4000 亿元，分别为 4600 亿元和 4050 亿元。

点评

百强房企单月同比增速进一步放缓。 2018 年百强房企销售规模进一步增长，同比增长 35%。不过值得注意的是，自下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下降，行业增速放缓。特别是第四季度，虽然房企推盘量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。 12 月 TOP100 房企单月销售规模达到 12800 亿元，创历史新高，但单月同比增速偏低，并从 7 月近 60%大幅回落至 21%左右。此外，百强房企内部分化也愈发明显，全年销售规模 500 亿以上的房企数量较 2017 年进一步增加了 20 家，强者愈强。与之相比， 300-500亿房企的数量则逐年减少。这说明，当前中小房企把规模维持在 300 亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上 300 亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间的房企发展面临较大瓶颈。

多城市地产政策出现微调。近期菏泽、广州、珠海等地都出现政策微调，这符合市场发展需要的，也符合“一城一策”的政策导向，地方政府根据自身状况进行政策微调的空间较大，这也意味着当前阶段基于政策宽松预期的博弈行情仍将反复。通常情况下，在新开工和商品房销售面积同比增速转负后 1-2 个月地产股见底，不过本轮销售与新开工增速出现错位， 9 月销售已经转负，但新开工仍保持两位数的增长，但 2018 年 8-10 月土地成交面积增速快速走弱，考虑到新开工将将滞后土地成交 6-9 个月左右的时间，预计将在明年 2 季度传导至新开工的走弱、甚至转负，伴随着新开工增速转负，施工类投资将会出现明显下行，对于地产上游的影响较大，宏观经济整体下行压力较大，政策宽松的拐点也将出现。这也意味着，地产板块可能会在 2 季度见底，叠加行业政策边际宽松，地产股将迎来投资的“蜜月期”。建议投资者重点关注保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福和荣盛发展。

风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧；调控持续加码。
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