京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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进入知识星球可进行提问 Q:提问:星主，您好！孩子24年小升初，准备明年内换房海淀。请问台马开放双限之后，马驹桥珠江逸景是否还要观望一段时间出手？请问什么时机置换合适？现金600，海淀区您除了推荐清河莱圳和龙樾，还有什么值得入手的板块吗？谢谢！
A:回答:您好,1、任何一个区域突然出现政策性的利好,区域都会出现短暂的房价上涨,先是新房市场炒作,量多会带动区域内的二手房,一些品质不错的二手房盘会出现行情,珠江逸景热度还不错,我觉得可以等等卖个好价,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但如果这个区域的基础过于薄弱,上涨过后会出现冷静期,冷静期内会导致横盘或者下跌,马驹桥虽然有规划利好,但兑现周期不确定,我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读;从效率原则如果有条件投资确定性更强的板块可以优先后者;这种区域在市场高峰出货是个不错的选择,2、这个预算在清河板块选的话较为合适,能买的盘居住感和升值性都高于海淀其他板块,可以重点淘淘笋盘,祝一切顺利!
Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，偶然机会看到京总关于房产购置的指导问答，专业而权威，于是慕名而来，求教意见。我家在回龙观云趣园有一套120平3居（自住）大概能卖500；在沙河恒大城有一套80平2居（出租），因为建委限制可网签不可过户，算是有价无市；手头现金500。我上班地点在西二旗，爱人上班地点在小西天。
因为我父母随子女落户北京，所以父母还有一套购房资格可用。老大23年读高中（尚不知高中去向），老二24年幼升小，主要为老二上小学准备，考虑在海淀新买一套房落户（600左右）或者置换当前回龙观的房子，换成适合居住的海淀三居（1000左右）。
方案一，育新花园，新增一套600左右两居，可以育新小学九年一贯制，优点是教育、医疗配套好；缺点是小区太老，居住环境欠佳；如果买这里，基本上就是6年后学区用完，再出售，不知道到时是否会跌价；方案二，卖掉回龙观的房，置换一套总价1000左右的三居，兼顾学区和自住。比如北邮家属院，确定可以上北邮附小。
方案三，京总比较推荐的世华龙樾和莱圳家园，小学/初中都是派位，小初的不确定性都比较高；橡树湾小学比较确定，2居总价过1000万，承担有困难。方案四，有朋友推荐看看尚峰尚水或者北辰香麓，还没有考察。我们倾向于在23年年中之前解决，预留一年落户缓冲期。请京总帮忙看看方案一育新花园，方案二北邮家属院的可行性。其他方案三以及方案四，给些评论意见，或者其他方向意见均可。非常感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、回龙观一直是北京交易量稳坐前三的区域，云趣园流通性保值性都可，应该保留回龙观出掉沙河恒大城这套，如果因政策原因导致暂时无法交易，可以想想办法，如签远期合同，在价格上可以给买家一些折扣也能出掉。
2、关于选筹上，方案二三都可，方案一育新花园溢价很高，这个盘这么高的价格学区占30%，如果把学区剔除，这30%就是面临的风险，本身西三旗这个商圈的居住体验就比较一般，育新花园的居住体验也比较差，买这个盘完全是为了学区付费了，风险较大，方案四更为离谱，尚风尚水和北辰是常年横盘微跌的盘，且流动性很差，或者说很难卖出去，方案三要比方案二更优，可以淘一个小户型，莱圳的2居认真淘800以内可以搞定，清河的商圈配套在整个海淀北部可以说是数一数二的，依靠上地天然优势，这类盘的长期价值更大，包括流动性，保值性增值性都比较稳健，橡树湾的居住品质更高，价格也就更高，如果拿橡树湾比较吃力可以考虑莱圳，祝一切顺利！
Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：
1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；
3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？
A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会瞬间转移，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值始终在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。
3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利！
Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,
首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收;怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;祝一切顺利
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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