多地下调首套房贷款利率，存量房房贷能降吗？

1月29日，距离人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制不到一个月，郑州即打响了降低房贷利率的第一枪，当地多家银行把首套房贷款利率从4.1%降到了3.8%。此后几日，太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地纷纷调整首套住房贷款利率下限，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”字头阶段。
随着越来越多符合条件的城市下调首套房贷款利率，关于降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。许多在房贷利率高点上车的购房者，期盼着政策福利能延伸至存量房。
一位2021年在郑州购房的购房者告诉经济观察网，当时其贷款利率在6.125%，这意味着100万元的贷款每月月供为7222元，而按照当前郑州首套房贷款3.8%的利率，月供不到6000元，两者的利息总额相差超过30万元。
这样的情况并非少数，人民网领导留言板上，自2022年年初以来，来自全国各省市有关呼吁降低存量房贷款利率的留言超过70条，购房时间多在2019年-2021年期间，加点多超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。
一名江苏购房者留言表示，其2021年10月在昆山购房后，与中国工商银行签订个人商品住房贷款合同。贷款120万元，30年期，利率为6.4%（LPR加点175个基点），三个月后，苏州市多家银行都将首套房贷利率下调至5%以下。
工商银行房地产团队回复其称，商业银行个人住房贷款利率执行市场化利率，受国家对房地产市场调控，央行、银监等部门出台的政策影响而上下波动。2021年下半年楼市火爆，同时个人住房贷款规模受限国家宏观政策调控，导致利率上涨；今年以来，受居民购房意愿下降、国家政策调控等因素影响，房地产市场整体需求回落，个人住房贷款利率随之下降。“6.4%的房贷利率为银行在客户需求时点，根据当时市场实际情况结合首套刚需房利率政策制定。亦受苏州银行同业协会约束”。
“存量房房贷利率加点重新调整可能性不大。”一名上海四大行某支行信贷负责人分析，银行的营收压力会非常大。
他介绍，由于提前还贷客户扎堆，该行上海多家支行2023年提前还贷额度已经用完，还贷需要排到明年。不仅提前还贷潮出现，其所在支行房贷放款额度较去年同期已经连续几个月下降。
经济观察网注意到，中国人民银行发布的最新数据显示，2022年住户贷款增加3.83万亿元。代表个人住房贷款的中长期贷款增加2.75万亿元，与2021年相比已经腰斩，创七年历史最低。银行利润的重要来源是存款和贷款的利息差，而2022年，全年住户存款增加17.84万亿元，2021和2020年这一数字均未超过10万亿元。
实际上，中国曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
“但从实际操作的层面考虑，现存存量房贷规模已经超过50万亿，是2008年的十几倍。调整存量利率，意味着一些银行可能需要再对征信进行核查，这也是一个巨大的工作量。”上述负责人表示。
“存量按揭贷款多为2017年之后发放，高息贷款占比较大。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示，通过对2009年以来发放的按揭贷款进行分析发现，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017-2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿，占比达73%左右。
“同时，2017年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。”2017-2018年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间内高位运行。
王一峰认为，受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
但他同时表示，从现实操作的角度来说，存量房利率下调存在一定难度。首先，各个城市目前利率不统一，如果要降，怎么降是个问题，以及可能还要与贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能会影响到银行自身经营的稳定性。

期权匿名回答 · 2023-2-4 11:43:57

大抵不会下降的。
假设银行房贷是10万亿，利率从6.3%变成3.7%，银行一年减少2600亿收益，
何况2017年到2021年银行贷款额存量远不止10万亿。
一
个别地方卖二手房难度增加，
卖二手房还贷要提前22天左右预约，
以前卖二手房你可以立刻还款，现在你要找银行去预约。
杭州招商银行告诉我需要提前22个工作日，也就是起步30天。
这就增加卖二手房难度。

二银行揽储基本没有任务，
如果2022年1月份你去存钱，银行工作人员会非常积极。
朋友还让我帮忙揽储任务。
今年长辈要存钱，我打电话问了一下，
他们态度是你要存也可以，给我发条消息，再没有声音。
武汉邮政银行这边三年期大额存款，据说要申请额度，搞不好每一级工作人员要扣钱。

三银行贷款非常积极，
招商银行某贷款，我客户经理非常积极，主动帮我申请低利率，
还主动问优惠卷到账没有？

目前银行想放贷款，
不要存款，
年均6%左右利率的房贷对他来说是超级优质贷款。

我叫啊啊啊啊啊讲房子，
一个宁肯自己不拿佣金，也告诉你2018年除非硬刚需可以不买房子的人，
一个可以预测2021年3月份是大多数城市顶点的人，
麻烦点个赞+收藏+转+关注哦。

期权匿名回答 · 2023-2-4 11:44:46

现在的存量房贷分为两部分：LPR+加点、固定利率。
先说固定利率，顾名思义就是房贷维持在某一固定的利率直至贷款还完，这部分贷款用户都是2020年基准利率制度废弃之前产生的，当时用的是基准利率结合上浮下调定价的，比如基准利率是4.9，下浮10%就是4.41%，上浮10%就是5.39%，上浮20%就是5.88%，当然之前上浮30%的6.37%都是很常见的，毕竟房地产永远涨的信心会让人忽视掉这高昂的利息，大家更加关心增值预期而非持有成本。最重要的是，lpr改革之前，有一个选择的机会，很大一部人出于对银行的不信任等因素，选择了固定利率，也就意味着这部分存量房贷利率是无法改变的，即便现在的lpr和市场利率持续下降的环境下也无法获得一点利率优惠。
再说LPR+加点的存量房贷，特点是lpr是浮动的，而加点是固定的，也分为两部分群体：
一个是2020年之前的存量房贷，在当时的那次固定利率和lpr之间选择后者的存量房贷，比如当时4.41%的房贷利率就会变成lpr-0.39%，当lpr是4.8的时候，执行利率还是4.41%，当lpr下调到4.3的时候，执行利率则是3.91%，降到了3开头，相比于固定利率少还50bp的利息。同样的方法可以计算2020年之前5.39%执行利率的组成：LPR+0.59，当lpr降到4.3的时候，执行利率为4.89，同样比固定利率少还50bp。
第二部分群体是lpr改革以后，只能选择lpr+加点的群体，加点则根据各个城市和不同时间都有差异，比如去年买房的很多人能拿到-20的加点，房贷利率组成就是LPR-0.2%，现在也就是4.1%的执行利率，随着房贷利率下限的放松，去年就涌现出一批3开头的房贷，也就是加点小于-30bp，今年这类城市还在迅速增加，晚一年买房，不考虑房价的下跌，仅上百bp的利息就比前几年买房的人要省下一大笔钱。
总结起来，2020年之前的存量房贷中，固定利率除非出台专项政策，否则不可能下调直至贷款还完，选择LPR+加点的已经享受到部分让利，主要是LPR下降的那50bp，虽然有让利，但远不如去年和今年的执行利率让利，基本享受到了lpr和加点共同下调的让利，保守在100bp以上，部分城市可以做到200bp，那可是几年的结余，侧面也能反映选择有时候真的大于努力。至于早几年的存量房贷，都是银行的优质资产，现在放低首付门槛，放低审核门槛，放低利率，相对要差很多，所以过去的存量房贷大概很难再有特殊的让利渠道，当然市场也不傻，最直观的表现就是提前还贷潮。
详细讨论可以参考2020年初的文章：

贷款基准利率4.9%，无上浮，无折扣，余25年，选择固定利率还是lpr?

期权匿名回答 · 2023-2-4 11:44:59

如果是去年我还是支持降低存量房房贷的，现在的话我觉得事情变得有意思起来.....
所谓的存量房房贷利率上浮指的是，过去几年购房办理贷款的时候，房贷利率除了LPR利率外还额外有固定增幅例如170BP（LPR利率+1.7%），这个1.7%无论LPR如何降低都是雷打不动的，但是这个群体很多人按照目前的政策是可以按照首套无需附加上浮利率的。
那么发展到现在存量房房贷利率上浮带来什么有意思的变化呢？
1.大批人提前还贷。
2.大批人挂牌出售。
这两点分别非常精准的直击银行与楼市，所以我说有意思起来。
提前还贷，意味着银行的收益将会降低，银行现在普遍愁放贷放不出去，因此对银行业会有影响，银行在给城投、交投、水投放贷的时候会更加谨慎。同时银行&#34;故意&#34;让提前还贷群体排期排队的行为会造成范围更大的影响，让很多不打算提前还贷的群体担心后面排队期更长，因此也加入浩浩荡荡的提前还贷大军，提前还贷激增的带动初始点，就有存量房房贷群体挂牌出售的&#34;功劳&#34;。
挂牌出售，意味着二手房挂牌量增加，供大于求会带来踩踏效应，会产生无论新房还是二手房都不得不降低成交价的效果，但是最严重的是降价也不成交，因为挂牌量持续增加何必现在买房，再等等挂牌量被随从效应刺激到更多不是更好吗？挂牌量激增的带动初始点，就有存量房房贷群体挂牌出售的&#34;功劳&#34;。
换句实在且通俗的话说，如果真的想达到居者有其屋、人人买得起房的效果，或许坚决不取消存量房房贷上浮利率是个好办法？
下面通过一个简单的计算题让你明白为什么存量房利率上浮的人们纷纷提前还贷、挂牌出售。
张三现在买房，贷款200万，利率为LPR-下调利率70BP为3.7%，月供9250元，30年累计支付利息131万元，还款总额331万。
李四是2021年买的房子，贷款200万，利率为LPR+上浮利率220BP最终为6.5%，月供12641元，30年累计支付利息255万元，还款总额455万。
上浮利率最恐怖的就在于《无论LPR怎么降，利率上浮部分永不削减或降低，除非还清贷款》。张三和李四永远存在290BP的利率差值也就是2.9%，未来利息这一块的差别有足足124万。
我和很多提前还贷、挂牌出售的校友朋友聊天来看，他们对每个月月供比别人同样贷款高很多这种不爽，主导推动自己提前还贷、挂牌出售的行为更明显，还真没考虑过太多利息总和的差异......真的有意思。
老规矩，地产类回答附上&#34;我还是喜欢桀骜不驯的你.jpg&#34;

期权匿名回答 · 2023-2-4 11:45:54

现在出现了恶意提前还款！你说呢？？？

期权匿名回答 · 2023-2-4 11:46:38

房贷利率调整跟两方面有关：利率调整周期和LPR加点。
所以如果问：多地下调首套房贷款利率，存量房房贷能降吗？
那么，前者是基本不能，后者是不能。
1.利率调整周期
房贷合同里的利率调整周期只有两种，一种是以自然年度为周期，一种是约定日期（即放款日），其中绝大多数都是以自然年度为调整周期的。
所以，现在对于绝大部分借款人来说，2022年的LPR下降导致的降息，今年1月份已经开始享受了。
今年如果LPR有什么变化的话，也要攒到明年再开始执行。
2.LPR加点
合同里面的执行利率是用LPR加多少点来表示的。
LPR可以随（央）行就市，但加点一旦写进合同，就不能改了。
所以，存量房贷借款人不能因为今年的房地产市场行情和房贷情况，来改变过去的合同。
就像你去年加价买了台车，但今年人家降价了，或者身边朋友没加价就买到手了，但你不能因为他们价格低，就把自己去年的合同也改了。
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