金融支持地产16条措施

11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。

这份通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

附《通知要点》
一、关于融资：
01、开发贷：所有制下一视同仁，区分项目风险和集团风险，市场化原则满足项目融资需求，切实保障资金安全——【已有政策】
02、按揭贷：支持因城施策、支持刚需和改善，优化新市民住房金融服务——【已有政策】
03、建筑业：提供必要的贷款支持，稳定信贷投放——【已有政策】
04、支持开发贷和信托贷合理展期、促进项目完工交付，未来半年到期的可以多展期1年——【展期台面化，让位保交付】
05、支持优质房企发债，推动增信支持，按期兑付确有困难可合理展期——【展期台面化】
06、信托按照市场化原则支持房企和项目合理融资需求——【已有政策】
二、关于交付：
07、支持政策性金融提供保交楼专项借款，加快建设已售逾期难交付项目——【非增量信息】
08、市场化原则和商业自愿前提下提供配套融资，不超过3年期限，项目剩余货值或其他来源确保还款安全，后进先出原则；半年内新增配套融资在期限内不下调风险分类，债务新老划断后的承贷主体可算合格借款主题，新增不良已尽职可免责——【对于有剩余货值且能预期回款的项目，实操层面本身不算增量信息，但对于风险的监管态度则更趋积极，有条件免责】
三、关于风险处置：
09、项目并购金融支持——【已有政策】
10、市场化支持方式，推进破产重整——【已有政策】
四、关于住房金融消费者合法权益：
11、鼓励合理延期还本付息，处理恶意逃废金融债务——【展期台面化】
12、保护合理延期的个人征信——【展期台面化】
五、阶段性调整部分金融管理政策：
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期——【非关键矛盾】
14、阶段性优化房地产项目并购融资服务——【已有政策】
六、加大住房租赁金融支持力度：
15、优化住房租赁信贷服务，保租房信贷不纳入集中度管理——【已有政策】
16、拓宽多元化融资渠道——【已有政策】
这份通知有关房地产的部分实质内容大多是对过往政策的重申和再次确定，关键是这份通知出台的时间点很特殊。

政策内容来看，边际变化主要有三条：
1）正式提及“可合理展期”，以前未被摆上台面，以时间换空间，避免挤兑风险，稳定房企资金链，保交付为第一要务，只是展期合理化之后，债券发行可能更需要增信。
2）正式提及“有条件免责”，这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内，“差项目”短期仍待解。
3）贷款集中度“过渡期延长”，主要体现逐步趋松的监管态度，但实际超标的银行已不多，且缺的不是资金供给，对促进实际投放意义有限。
当前仍处于“政策上/周期下”阶段，重申波动向上是大趋势；政策预期主导短期行情，问题尚未实质性解决，政策仍有进一步空间，且当前处于加速推进阶段；民企地产融资环境边际改善，预计风险偏好将有边际修复，尤其有优质资产的未出险民企；有效率的国央企仍是格局优化的长期胜出者，虽短期弹性略小，但长期可穿越周期。