银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，全国 ...

银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转
银保监会相关部门负责人23日表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。部分大中型企业债务风险平稳化解。渤海钢铁、海航集团、东北特钢、北大方正等一批债务金额巨大、涉及面广的大型企业债务风险事件得到平稳处置。截至今年8月末，市场化法治化债转股落地金额约2万亿元。 (上证报)
据21财经，银保监会相关部门负责人介绍，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

期权匿名回答 · 2022-9-25 12:36:03

你说房价下跌会引发金融危机我都觉得好笑。
美国次贷为什么引起金融危机？是因为房价下跌？是因为美国人不守信用不还贷款让银行亏本了！！！
中国人这么守信用，就算房价下跌也照样还贷，节衣缩食亏谁也不会亏银行，怎么可能会有金融危机……

期权匿名回答 · 2022-9-25 12:36:47

究竟是房地产泡沫得到了扭转？还是泡沫本身维持不下去自己崩了？这可是两个截然不同的概念，不应混为一谈。
扭转了泡沫，是在泡沫膨胀的过程中主动作为，平稳出清。泡沫崩了，是在泡沫膨胀过程中无所作为，然后价值规律看不下去了，出面解决问题。
从结果上看都是泡沫消失，但从行为上来看，这完全是两码事。
现状究竟是主动扭转，还是泡沫自崩，所有人心里都有数。
上海的第三轮土拍最近刚刚开始，总计35块地卖出去了28块，其中有20块地因为只有一家企业参与竞购，因此只能以底价成交，溢价成交的地只有4块。
上海的地都卖不出去了，其它地方不问可知。
这才是基本现状，我们必须承认并尊重现状。
我们不能贪价值规律之功以为己有，这是不体面的。
至于这点保交楼专项贷款，它和房地产行业的资金缺口相比实在是差距悬殊，最好的结果也就是起到一点杯水车薪的作用。最坏的结果，可能会重现90年代的三角债清欠故事，下面看到上头愿意兜底，就可劲嗯造，最后越清越多，1990年开始清理的时候全国三角债统计在册的有2000多亿，等到1992年的时候因为越清越多而停止清欠，1995年停止国家注资，等到1997年6月的时候，三角债规模已经超过10000亿。

期权匿名回答 · 2022-9-25 12:37:18

这一系列的救市，最终还是一个字“贷”，去救一个负债累累的人，方法是借给他更多钱，以债养债，用汽油救火，如果救不活，可能会理解为给的汽油不够，加大汽油的力度，侧面也能反应房地产才是真正的金融市场，房地产问题依旧是过度金融化，并且需要不断输血才能稳住。
所以现在房地产是系统性的金融问题，救这种旁氏信贷，靠官方的资金大概率是抱薪救火，期待吸引民间投资和居民接盘才有可能盘活，但问题是后面人真的会接和接的住吗？
以往真正消化泡沫靠的是经济高增长和转移给居民口，包括15年的涨价去库存的杠杆向居民转移，现在这两个基础不那么可靠了，经济增长放缓，居民杠杆潜力见底，再怎么微操总是要有人吞下资产泡沫的代价。
第一个消化泡沫的前提高增长不存在了，靠着左手倒右手，内部的风险转移并不会真的解决问题，而只是把成本从一些人身上转移到另一些人身上。或者说，现在消化泡沫是很难的，需要直面这些经济泡沫了，而不是继续往未来转移风险。
第二个是产出速度放缓，居民收入在一次和多次分配中是否能够保障，任何经济体都有既得利益者，我们自然也不例外，加上重劳动税反而轻资产税，分蛋糕不均相比其他经济体有过之而无不及。以往的靠居民口分摊风险也很难发挥作用了，既要普通居民少拿蛋糕，又要多承担风险和债务转移，个人破产制度缺失还是无限责任制，万事都是有代价的。
第三个则是泡沫的体量已经不是中下层可以承担的了，向未来借了二三十年的钱来刺激短期的投资和消费，居民储蓄的金山银山也吃空了。虽然上半年流入银行的储蓄还在大幅度上升，然而不是财富结构中承担风险转移群体的财富，继续加杠杆也加不了多少了，这也是这两年各种货币政策和地方政策拉动资产泡沫失效的原因。
个人觉得与其关注政策如何拉动资产泡沫和维系债务黑洞，不如换个思路，把思考重点放在经济体的泡沫如何出清，以及出清可能的表现形式上更加符合实际情况。
最后说说房地产的金融化泡沫化问题，不是政策扭转了房地产的金融化泡沫化，明眼人都能看到市场在自发的出清，根本就没多少人接盘，70城数据就在那里。反过来是政策在阻碍房地产的去泡沫化、去金融化，要不是今年政策的阻碍出清，或许现在很多城市的跌幅可就不是这点了。

期权匿名回答 · 2022-9-25 12:37:25

房地产去泡沫化我认同，但是说房地产去金融化我不认同，事实上是房地产市场某种程度上是更加金融化了，之前房地产市场的金融化主要体现在开发商过度放大杠杆，房屋被赋予金融投资属性，全民加杠杆炒房，现在只是传统房企的杠杆转移到地方城投公司而已。
对开发商去金融化的结果就是一堆暴雷和烂尾，房屋本身去金融化的结果就是房屋交易量悬崖式下降，然后开发商开始躺平减少拿地，曾经的地产龙头碧桂园今年1-8月拿地金额仅61亿元，而去年全年拿地金额是1397亿元，折合到前个月大约932亿元，今年同比直接下滑93%；民企中的好学生龙湖拿地金额多一点133亿元，同比下滑69.5%亿元，金地拿地金额71元，同比下滑85%，民营房地产企业是去金融化了。

但是通过盘点全国集中供地数据可以发现全国重点城市土地交易平均下滑38.84%，下滑幅度远低于碧桂园、龙湖、金地等民营房企，其根本原因在于各地城投公司和地方国企的托盘，比如说厦门第二次和第三次集中供地均100%国企和城投公司拿地，苏州和郑州第二次集中供地100%国企和城投公司拿地。
但是地方国企和城投公司大多也是没有钱的，而且龙湖、碧桂园、金科开发的房子卖不出去，地方城投公司开发的房子更卖不出去，在短期根本没办法通过销售房屋回笼现金流，那么其资金来源还是通过银行融资或者发行城投债获取，整个土地交易过程变成了政府的一种融资过程，“集中供地”都可以改名为“集中融资”了，这是哪门子去金融化了？而城投公司及其低效、低能、低智的开发能力是没办法在这个市场下滑周期中让土地快速开发成房子变现，只能不断增加杠杆，不断融资，那么坚持不到2年大多数城投公司都面临现金流枯竭而破产。

期权匿名回答 · 2022-9-25 12:37:41

我来说一下目前「保交楼」的一些手段吧：
1.“中债增”给房地产企业增信

普通人可能不知道这是什么意思，我直白地说明下：
“中债增“是国内首家信用增进公司，其接受央行的指导，股东为首钢、中石油、国家电网、中化等国企和央企资本，其不仅仅是单纯的国企、央企，还代表着“国家意志”。
而中债增现在主动出面给这些民营房企提供增信（国企、央企、等红色背景的房企，本就没什么风险，本就不需要增信），解决了他们融资难、融资贵的问题，让他们能够以极低利率（3%-4.5%）借款3年（中长期），那对于这些经营能力还不错的房企来说，基本就能挺过这段困难时期了，他们手上的各种项目，就基本都能交付了。
除此之外，中债增进场救这些民营房企之后，也给了其他资金以信心，“既然国家队都来担保了，那我就放心借给这些房企钱吧”，如此一来，就完成了少量资金甚至不用资金（用面子）就撬动大量资金，解救濒死房企，保证楼盘交付的目的。
“我不出钱，出面子，诸位给我个面子，都借钱给这些民营房企，让他们度过这段时间的难关”

2.各地设立房地产纾困基金

中债增出面的时候，只需要刷脸。更困难一些的房企及其项目，则不仅仅是“刷脸”这么简单了。对于已经出现债务违约、资金链断裂的房企和项目，就需要靠房地产纾困基金的了。
房地产纾困基金的特点是，由地方政府、地方企业成立的纾困基金，去收并购对应房企的股权、不良资产、土地、项目。从而对原来的半死不活乃至已死的企业进行重组，新进资金偿还欠债的同时拿到土地、股权，并对原本的人员架构进行调整。
这些基金的设立，是针对那些债务较轻、资产尚可的已经停工的项目、已经在破产边缘无法经营下去的企业的。为的是让当前的“死局”活起来，让停工的楼盘不至于烂尾，让民众对房地产不至于绝望。
当然，毕竟是国家队注资，自然也会吸引那些喜欢刀口舔血去买不良资产的风险资金一并参与其中。这其中的代表，就是AMC(资产管理公司)。毕竟“优质资产”是有溢价的，而不良资产是要折价的，这中间的差额，就可以是新注入资金的利润来源。
“我出钱帮你还债，你的股权、你的土地、你的资产给我，嗯，你得低价卖给我”
3.保交楼专项借款

各地的纾困基金那是地方有钱、红色企业有积极性，AMC觉得有利可图，停工的项目债务不深、基本少量资金就可以做到平衡。那么如果地方没钱呢？
这个时候就轮到了我们的保交楼专项借款出现了，直接从国家开发银行出借，提供给各个城市，来支持城市内部的“保交楼”，既然是爸爸借给儿子，那这就不能收太高的利息了，既然不是以经济利益为第一考量，而是为了“保交楼”，挽狂澜于既倒，那能不能还钱就两说了。
而这部分从上面到下面的钱，自然而然会先去缺口小的、项目本身优质（地段好）的地方，至于那些远郊区县里深陷的项目，再等等，再等几天之后，就再等几天吧，要相信相信的力量啊！
“我借到了我不用还的钱，但我借到的不多，欠债少的、重要的先来，先保好的，一个一个来！”

以上三步棋，就是目前我们实实在在地在“保交楼”上做的事情了。
只是，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿~8000亿元的资金。
而保交楼专项借款初期规模是2000亿元，再加上中债增、地方纾困基金、AMC的努力，还是无法完全填补我国全行业的窟窿，但在当前的现代化金融市场里，最重要的还是“信心”，国家目前的三步，也确实是想要给市场注入信心，当信心足够的时候，当展期到足够久后，很多的债务问题，自然而然也就没有了。
“一定会还的，你着什么急。”
只不过，让债主们破产，让债主们低价抛售手上的债券、债权，让债主们认栽认命认怂，从而让债务完全消失掉，也是解决债务危机的重要手段。

作为一个一毕业就进入房地产行业的人，一个在房地产行业里摸爬滚打了8年多的人，我相信房地产市场一定会好的，一定会迎来光明的未来。
只是，我不知道那个时候是否还有我，也不知道“保交楼”最后交楼的房子里，是否会有我买的那套“烂尾楼”。
完。

银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，全国 ...

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