河南济源官方允许首套房首付分期，为全国首个官方承认首付 ...

“此次济源的政策意义非常大，是行业中首次以政府文件肯定首付分期作用。”
6月29日，据河南省济源市房地产管理局消息，《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）正式发布，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进6月29日通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“这是官方层面对首付分期的承认，也说明首付分期政策是允许和可行的，对于全行业有启发意义。”

图片来源：济源市房管局官微

svsz0 · 2022-6-30 20:41:59

河南济源新政“出圈” 当地银行：地方政府文件具指导性需省行开会协商
河南济源一份关于房地产的文件引发市场较大关注。据济源市房地产管理局微信公众号，河南省济源市人民政府办公室近日印发了《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称“《通知》”），其中提出，首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取；个人房贷在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可以延期还本付息等。
业内人士分析认为，《通知》是行业中首个以政府文件肯定首付分期作用的政策，本质上降低首付的支付压力，对于激活房地产市场行情具有积极作用。但也有人士认为，首付分期在现实操作中伴随一定风险，也一定程度规避银行按揭贷款对首付款的要求。此外，房贷断供后可延期还本付息将降低个人住房消费负担，但也有一些问题需要注意。
对于上述新政，河南济源多家银行个贷人员透露，在此之前首套房首付执行比例即是20%，其他尚未接到新的通知。“地方政府文件具指导性，一些条款是否实施以及怎样实施需要省行开会协商通知。”一家大行济源分行个贷工作人员称。另一家大行工作人员则表示：“具体执行听国家的规定。”

政府“新政” 银行怎么执行？
“此次济源的政策意义较大，是行业中首个以政府文件肯定首付分期作用的政策。”提及《通知》中指出的鼓励房地产开发企业对首付分期收取，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
《通知》指出，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。
财联社记者从多地房产中介此前在朋友圈发布的信息发现，不少中介推销房产介绍中有着“首付分期”的字眼。严跃进称，过去对于首付分期的规定，更多是房企资金内部进行的，某种程度上是走在了监管的边缘线，属于灰色地带的操作。此次《通知》正式提出，严跃进认为是政府层面肯定了首付分期作用。
“此类操作也说明，当前在鼓励购房需求释放的过程中，首付层面的工作确实有很多创新的内容。包括此前的小麦换房、大蒜换房、西瓜换房等做法，其实本质上也是降低首付的支付压力。”严跃进补充道，至少从吸引购房者入市的角度看，降低首付比例、允许“一人购房全家帮”、“首付分期”等做法，本身有可取之处，也是降低购房者入市成本的最直接有效做法，对于激活房地产市场行情也有积极的作用。
不过，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师则并不是特别看好首付分期这种鼓励政策。他认为，首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但实际上，在现实操作中往往可能会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。
王玉臣称，早在2017年发布的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资等。王玉臣进而表示，首付分期本身和银行按揭贷款政策有一定的矛盾，属于非正常操作。
财联社记者从河南济源地区多家银行个贷部门处获悉，目前需全额首付凭证方可审批房贷，也就是必须至少20%首付。河南济源地区一家大行个贷工作人员表示，“开发商把发票开出来，证明首付款全额交过了，才能申请房贷”。

房贷断供可延期还本付息最长1年银行：目前无逾期确有困难方可延期还本3个月
《通知》中另一引发市场关注的规定是，个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施；银行已申请执行的，法院征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施。房贷断供行为不纳入个人征信范围。
财联社记者了解到，此前多家银行即表态支持房贷延期还本付息。今年5月召开的国务院常务会议上亦指出，在金融政策方面，今年普惠小微贷款支持工具额度和支持比例增加一倍。对中小微企业个体工商户贷款、货车车贷、遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息等。
“出现房贷断供可延期还本付息，让客户有个缓冲期偿还，从民生角度而言总体有利。”严跃进表示，但购房方面的等级则需要注意，能还贷则要还贷，不要透支信用。
河南济源地区多家银行个贷人员表示，目前尚未实施上述政策。一家大行个贷部工作人员表示，“目前断供属于逾期，不良贷款客户，连续断供3个月后会起诉”。但多家银行工作人员表示，在无逾期的情况下，客户可申请实行延期还本付息，最长可延期3个月。
一家大行济源分行个贷部门工作人员对财联社记者表示，对于因疫情确有困难的客户，提交工资流水确实减少凭证以及单位开立的证明后，可以申请延期还本，延期期间正常付息，但因为实际还款年限不变，后期分担的还款成本也将相应增加。“这一政策主要是为了缓解遇到困难暂时无法按期偿还房贷的客户。”该工作人员表示。
河南济源地区另一家城商行个贷经理也表示，考虑到一些客户确有还款压力的，可提前提出办理延期还本付息的申请，最长可延期3个月。

gaopongdao · 2022-6-30 20:42:33

挺好的政策，但还可以更好。

首付比例降低之后，买房者的杠杆升高，这样银行的风险就大了，进而会传到到储户身上，谁也不想自己存在银行的钱取不出来对吧。
因此，我建议开放定向金融保险，储户可以对这些高杠杆买房的买房人进行投保，如果买房人按时还款则相安无事，如果买房人违约，则支付投保储户一笔现金，以弥补储户可能遭受的损失。
原则上储户投保应该一比一，但为了更好的防范金融风险，可以不限制储户投保比例，即储户可以保100万标的也可以保1亿的标的，投的多保的多，保费交足就行。
这样，好比我在银行有50万存款，我保个50万标的，就算房价崩了买房人违约，银行不让储户取钱，我还能保住自己的50万，我甚至可以保个200万标的，这样的话我还盼着买房人违约呢。

不过，这样会有个问题，就是做这个金融保险的机构承担了风险，如果投保的人太多，该机构承担风险太大，也可能发生违约，届时储户拿着保单也没法兑现。因此，要允许该金融机构再保险，让他们把保单再打包、转包、分包、拆包出去，这样安全系数就更高了，毕竟1根筷子容易折，10根筷子好很多。

除此以外，还要开放流动性平台，A银行提供贷款给高杠杆的买房者，不仅仅A银行的储户可以投保，应当允许任何人哪怕你不是A银行的储户也可以投保，如此可以快速做大做强金融保险市场。参与的人和机构越多，市场就越稳定，正所谓一滴水容易干涸，而汪洋大海生生不息。

xurh2 · 2022-6-30 20:42:53

首付贷也来了啊。这是一个情况的不同表现。说穿了就是选择了加杠杆，搞次级贷。
在广州的首付贷一日游后，我大概也说了说楼市加杠杆的后路。
现在说白了，就是把贷款贷给资质不足的人。
即次级贷。

次级贷接下来的版本还有什么？
降低首付要求（多地已经降首付至20%），其终极版本是首付贷和零首付。
降低贷款利率（广州有了按LPR走4.6%）。
月供减免和抵扣。其终极版本，是前三年低息甚至免息。
货币化棚改（郑州把这个写进了工作报告），拆除部分房屋制造需求，发钱提供买房子弹。河南还搞出来了棚改房票化，叹为观止，不服不行。
想想这一切发生了会怎样？房价拉不动，榨干大家手中最后的现金，居民债务进一步暴涨，这次再也没有缓和的余地。
如何看待广州的接力贷一日游后被叫停？

fsqoz · 2022-6-30 20:43:45

本身首付分期不是什么新鲜事，有魄力的在于官方承认的，现在就是看什么时候叫停，如果叫停，大家继续转到隐藏处交易。
30%首付，30万自有资金撬动100万资产价格，相x差3倍。
20%首付，20万自有资金撬动100万资产价格，相差5倍。
10%首付，10万自有资金撬动100万资产价格，相差10倍。
首付分期，具体比例不好说，加上消费贷和信用卡套现以及亲朋借贷，有的人手里几万块的人怕是都敢参与进来，这里面有两个前提，一个是购房者如期偿还首付分期和房贷分期，另一个则是房价永远涨维持市场持有信心。
资产泡沫的大小可以参考杠杆的应用情况，优质房贷毕竟是有限的，优质的挖掘完就要往次级方向走，现代金融体系的不稳定性才是本性，幸亏没有做空机制，否则可能来个我国版的大空头。实际影响有限，因为很多地方早就开始这么干了，已经有大量实质性的次级贷款发出。要说有影响，就是把一些东西拿到明面上去秤一下，看政策的反应。

q3zLjLmAip · 2022-6-30 20:43:58

老百姓实在没钱可以出一个负一成首付，也就是说买100w的房子可以先给你10w，然后贷款110w，这样乞丐也可以上车，至于还补还得上，那是后人的问题。底层老百姓比如三和大神，可以实现短期的现金流，大大促进消费，简直多赢。

河南济源官方允许首套房首付分期，为全国首个官方承认首付 ...

5 个回复